대전지방법원 2025타경3951. 대전 서구 용문동 260-17 일원의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 3,048,365,960원이고, 두 차례 유찰을 거친 현재 최저매각가는 1,493,699,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다. 2021년 3월 25일 설정된 서부농업협동조합 근저당 720,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 960,000,000원·240,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 권리분석과 분리해서 봐야 합니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 현황상 ‘공주떡집’ 상호의 근린생활시설로 사용되다가 폐업한 상태이고, 2층은 공부상 근린생활시설(의원)로 등재돼 있으나 현황은 폐업한 공주떡집과 관련된 용도로 조사됐습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 현재 최저가가 감정가 절반 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 260-17 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 배중수 |
| 감정가 / 최저가 | 3,048,365,960원 / 1,493,699,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부농업협동조합 / 620,919,121원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 408㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2006.09.14 · 부속건물 사용승인 2008.12.01 |
| 이용상태 | ‘공주떡집’ 상호의 근린생활시설 · 현황 폐업 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.03.25. 을구 5번 서부농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 2022.08.09. 설정된 960,000,000원 근저당과 2024.08.06. 설정된 240,000,000원 근저당은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 2026.02.10. 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
과거 2006년 350,000,000원 근저당과 2009년 210,000,000원·455,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 존속 담보권은 2021년 이후 설정된 서부농업협동조합 근저당 3건입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가 1,493,699,000원은 감정가 3,048,365,960원의 49%이고, 이미 2회 유찰된 가격입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가격 대비 할인폭을 검증할 수 없습니다.
감정평가 기준 이용상태는 ‘공주떡집’ 상호의 근린생활시설이며 현황 폐업 상태입니다. 내부에는 위생·급배수설비, 난방설비, 냉동창고가 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 기존 설비가 향후 활용 목적에 맞는지와 실제 상태는 입찰 전 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,493,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,336,990원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 서부농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 서부농업협동조합 | 960,000,000원 | 756,362,010원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 서부농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 1,920,000,000원 중 예상 배당액은 1,476,362,010원, 미배당은 443,637,990원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지하철 1호선 용문역 남서측 인근이며, 주변은 노변 상업용·주상용 건물과 다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철 1호선이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 408㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형이며 중로각지입니다. 공시지가는 1,340,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 중로2류(폭 15m~20m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 주건물은 철근콘크리트구조 2층, 부속건물은 경량철골구조 판넬지붕 1층이며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 영업상태. ‘공주떡집’ 상호의 근린생활시설로 이용됐으나 현황 폐업 상태입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,493,699,000원 | 1,476,362,010원 | 443,637,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,045,589,299원 | 1,032,733,406원 | 887,266,594원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 731,912,509원 | 722,193,384원 | 1,197,806,616원 | 0원 |
유찰이 계속돼도 임차보증금이나 존속권리를 승계하는 구조가 아니므로 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자 측 미배당은 매각대금 하락에 따라 커집니다. 따라서 추가 유찰 여부는 권리안전성보다 입찰가격과 경쟁구도에 영향을 주는 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 주변 근린시설 매매·임대 사례와 예상 활용도를 별도로 확인하세요.
- 폐업 상태 현장 확인. 현재 ‘공주떡집’은 폐업 상태입니다. 내부 잔존물, 실제 점유, 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 설비 확인. 위생·급배수, 난방, 냉동창고 설비가 있는 것으로 조사됐으므로 향후 사용 목적에 맞는지 실제 상태를 확인하세요.
- 2층 이용상태 확인. 공부상 근린생활시설(의원)과 현황상 폐업한 공주떡집 관련 용도의 차이를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 철재계단, 옥상 조경, 기계 바람막이용 판넬, 차양 등이 포함 평가됐으므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2021.03.25. 말소기준 근저당과 후순위 근저당의 존속·말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장검증
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2021년 서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자판단의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 가격과 활용성입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없는 상황에서 이것만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 현황 폐업 상태, 근린시설 용도, 토지 408㎡의 입지와 도로조건, 내부 설비와 향후 활용성을 함께 검증해야 합니다. 권리상 인수는 없지만, 가격 판단은 아직 열려 있는 물건입니다.
