대전지방법원 2025타경501750. 세종시 나성동 ‘더리치세종의아침’ 3층 339호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 전유면적은 35.4093㎡이며, 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 물건입니다. 소유자 한해란은 2021.10.19. 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면적인 최저가는 156,000,000원으로 유사 면적 실거래 평균 144,625,000원보다 이미 높습니다. 여기에 매각물건명세서의 임차보증금 인수 문구까지 보수적으로 반영하면 현재 회차의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 잠재 실질취득 321,000,000원이 됩니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘감정가 수준이니 무난하다’거나 ‘유찰되면 싸진다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 775, 776 더리치세종의아침 3층 339호 · 도로명주소 한누리대로 194 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 전유면적 35.4093㎡ · 8층 중 3층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.10.19. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박홍우 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 사용승인 | 2015.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권 인수 문구의 충돌
권리산정상 말소기준은 2015.11.13. 농협은행 근저당권 104,790,000원으로 제시되어 있습니다. 그러나 등기 흐름에는 을구 1번과 2번 근저당권이 2021.08.25. 해지로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 그럼에도 예상배당표는 두 농협은행 근저당권을 선순위 채권으로 반영하여 매각대금 전액을 배분하고 있습니다.
임차인 박홍우의 확정일자는 2021.10.05., 점유개시는 2021.10.19., 주민등록일자는 2021.10.21.이며 주택임차권등기는 2023.12.19.입니다. 단순 권리산정에는 전입일이 2015년 근저당보다 늦다는 이유로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있지만, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 미배당 잔액의 매수인 인수를 적시합니다. 근저당 말소 시점과 명세서의 대항력 판단이 맞물리는 핵심 쟁점이므로 원본 등기부와 매각물건명세서의 정확한 문언을 반드시 대조해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박홍우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 명세서상 대항 가능 전입일 기준 산정과 불일치 | 배당요구 확정일자 2021.10.05. 배당요구 2023.12.19. | 잔액 인수 문구 미배당 시 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가부터 실거래 평균을 웃돈다
더리치세종의아침 유사 면적 33.14~36.26㎡의 실거래 12건입니다. 평균은 144,625,000원, 최저 130,000,000원, 최고 160,000,000원입니다. 신건 최저가 156,000,000원은 평균의 107.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.41㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.10 | 35.41㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 33.14㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2024.06 | 33.65㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 33.65㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 33.65㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 33.65㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 33.65㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2022.04 | 35.41㎡ | 7 | 148,000,000원 |
| 2022.04 | 33.65㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 35.41㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 36.26㎡ | 6 | 158,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 144,625,000원 |
감정가와 최저가는 실거래 최고 160,000,000원보다는 낮지만 평균보다 11,375,000원 높습니다. 더 중요한 것은 명세서상 임차보증금 전액 인수 가능성을 반영한 잠재 실질취득입니다. 현재 회차 321,000,000원은 실거래 평균의 222.0%, 실거래 최고가의 200.6%입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당표상 인수 | 명세서상 잠재 인수 | 잠재 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 156,000,000원 | 0원 | 165,000,000원 | 321,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 124,800,000원 | 0원 | 165,000,000원 | 289,800,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 99,840,000원 | 0원 | 165,000,000원 | 264,840,000원 |
잠재 인수액은 현재 배당표에서 박홍우 예상배당이 0원이라는 전제와 명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 함께 적용한 보수적 검토값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,984,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행 | 104,790,000원 | 104,790,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행 | 104,790,000원 | 48,226,000원 |
| 3. 신청채권자·임차권자 박홍우 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당표상 매수인 인수 | - | 0원 |
총 채권액 374,580,000원 중 예상배당 153,016,000원, 미배당 221,564,000원입니다. 배당 산정표 자체는 매수인 인수액을 0원으로 표시하지만, 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구와 정면으로 충돌합니다. 또한 등기 흐름상 2021.08.25. 말소된 것으로 기재된 농협은행 근저당권이 배당표에는 반영되어 있어 원본 확인이 필수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 실제 이용·건축물대장상 세부 용도와 주거용 임대차 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 입지. 세종시 나성동 국세청 남측 인근으로 상업용·업무용 빌딩, 도시형생활주택, 청사와 후면 대규모 아파트단지가 혼재한 신도시 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리 등을 고려한 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2015.10.26. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물로 승강기·위생·급배수·전기·소방 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 4면이 도로에 접합니다. 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 점유자 부재로 내부 확인이 되지 않아 표준적인 설비와 이용상황을 기준으로 평가되었습니다.
- 환금성. 유사 면적 실거래 평균은 144,625,000원이지만 표본상 경매 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 0.0%입니다. 업무시설·근린시설 분류와 권리 불확실성이 매수층을 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 4번 주택임차권이 실제로 매수인에게 대항하는 권리로 기재되어 있는지, 인수 문구에 별도 제한이나 정정사항이 없는지 확인하세요.
- 근저당 말소 여부 확인. 을구 1·2번 근저당권의 2021.08.25. 말소가 현재 등기에도 유효한지, 배당표가 이를 선순위로 반영한 이유를 확인하세요.
- 임차보증금 전액 인수 시나리오. 박홍우 예상배당이 0원으로 유지되면 잠재 인수액은 165,000,000원일 수 있습니다. 현재 회차 실질취득 상한을 321,000,000원으로 검토해야 합니다.
- 임차관계 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 임차권등기명령 결정문과 강제경매 집행권원을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 공부상 업무시설(오피스텔) 분류가 다르므로 실제 사용승인 용도와 주거 사용 가능 여부, 대출·세금 조건을 확인하세요.
- 점유·명도. 내부와 현재 점유관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사 이후 점유 변동과 임차권자의 실제 퇴거 여부를 조사하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 국세·건강보험 압류 관련 체납액과 배당순위를 확인하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘인수 문구’를 먼저 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가 156,000,000원부터 유사 면적 실거래 평균 144,625,000원을 웃돕니다. 권리까지 단순하다면 가격만 조정해 접근할 수 있겠지만, 현재 자료에는 배당표상 인수 0원과 매각물건명세서상 임차보증금 잔액 인수 문구가 동시에 존재합니다.
특히 현재 배당표에서 임차권자 박홍우의 예상배당은 0원이므로, 명세서 문구를 보수적으로 적용한 잠재 인수액은 9,000,000원이 아니라 165,000,000원 전액입니다. 이 경우 신건 잠재 실질취득은 321,000,000원으로 실거래 평균의 222.0%에 달합니다. 2회 유찰되어도 잠재 실질취득은 264,840,000원으로 평균 시세의 183.1% 수준입니다.
더구나 2021년 말소로 기재된 농협은행 근저당권이 예상배당에서는 선순위로 반영되는 상충도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 0원”도, “보증금 차액만 인수”도 아닙니다. 원본 서류로 권리관계를 해소하기 전에는 보증금 전액 인수 가능성을 기준으로 판단해야 하며, 현재 상태의 종합 평가는 D등급·응찰 보류가 타당합니다.
