인천지방법원 2025타경33697. 부천시 소사구 송내동 이데아힐타운 5층 502호, 전용 31.59㎡의 다세대형 도시형생활주택입니다. 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면적인 가격만 보면 최근 거래 147,500,000원보다 크게 낮지만, 이 사건의 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 박지연의 154,000,000원 주택임차권을 실제로 인수하는지입니다.
명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소동의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있어, 확약이 정상적으로 적용되면 박지연 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이 됩니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 룰상 부담은 154,000,000원이며, 이때 총 부담은 최저가 65,660,000원과 합산한 219,660,000원으로 최근 거래가의 약 148.9%입니다. 따라서 이 물건은 가격보다 먼저 확약의 법적·절차적 완결성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 561-10 이데아힐타운 5층 502호 도로명: 경기도 부천시 소사구 경인로137번나길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 31.59㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이아름 (2022.04.14. 소유권이전, 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 준공 / 세대수 | 2012.11.14. / 16세대 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약 확인이 결론을 바꾼다
분석상 말소기준은 2012.12.10. 심곡새마을금고 근저당권이며, 박지연의 전입일 2022.04.14.은 그 이후이므로 임차인 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이후 2024.05.03. 임차보증금 154,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 명세서에는 이 임차권이 인수권리로 기재됐습니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지연 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 154,000,000원 | 2022.04.14. 2022.02.28. | 없음 | 미상 배당요구 2024.05.03. | 없음 | 0원* |
* 확약 정상 이행을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않는 명세서상 룰 금액은 154,000,000원이며, 이 경우 최저가와 합산한 총 부담은 219,660,000원입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 때만 44.5% 가격
이데아힐타운은 16세대의 소규모 공동주택이며, 확인된 거래는 5건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균 142,700,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 2월의 147,500,000원 1건이며, 이전 거래 평균보다 4.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.74㎡ | 5 | 147,500,000원 |
| 2022.08 | 31.59㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2022.02 | 31.59㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2022.01 | 31.59㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 2021.09 | 31.20㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 147,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 65,660,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 147,500,000원의 44.5%입니다. 감정가 134,000,000원도 최신 거래보다 낮습니다. 반면 확약이 적용되지 않아 보증금 154,000,000원을 인수하면 실질 부담은 219,660,000원으로 바뀌어 최신 거래보다 72,160,000원 높아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,660,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,962,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,173,399원 | 24.01% | 0원 |
* 모든 회차의 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 이행되는 경우입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 심곡새마을금고 | 1,027,000,000원 | 64,078,120원 |
| 3. 근저당 · 시흥중앙새마을금고 | 109,200,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김영미 | 24,700,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사하나은행 | 47,300,000원 | 0원 |
| 6. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 선순위 항목에 배당되고, 후순위 채권과 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 가정입니다. 총 채권액 1,362,200,000원 중 미배당액은 1,298,121,880원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 5층 502호이며 승강기, 위생·급배수, 화재탐지 설비가 있습니다.
- 입지. 중동역(1호선) 남동측 인근으로 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 형성돼 있으며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북측과 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며, 소로2류와 소로3류에 접합니다. 토지는 평지의 자루형이고 공시지가는 2,316,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2012년 준공된 16세대 소규모 건물로, 확인된 거래는 5건입니다. 최근 거래가격은 상승했지만 거래 표본이 적어 대단지보다 매도기간과 가격 편차를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 사건번호, 물건 주소, 임차권자 박지연, 보증금 154,000,000원, 말소 시기와 조건이 본건에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 명세서와 확약의 연결. 명세서상 인수권리인 을구 9번 주택임차권이 낙찰 후 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 대조하세요.
- 국세·지방세. 압류 3건과 관련해 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감돼 후순위 배당액이 달라집니다.
- 현황점유. 임차권등기와 별개로 현재 점유자, 인도 대상, 열쇠 인수와 명도 절차를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검하세요.
- 소규모 건물 시세. 최근 12개월 평균은 1건뿐입니다. 16세대 건물의 관리상태, 내부 수리비와 동일·유사 면적의 거래를 함께 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,566만원”보다 먼저 볼 것은 확약서다
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔고, 확약 반영 실질취득은 최신 거래 147,500,000원의 44.5%입니다. 가격만 놓고 보면 충분한 여유가 있습니다. 그러나 그 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박지연의 154,000,000원 임차권에 정확히 적용되고 실제 말소되는 경우에만 성립합니다.
확약이 정상 이행되면 실질 인수 0원, 총 취득 부담 65,660,000원의 조건부 가격형 물건입니다. 확약을 배제하면 총 부담은 219,660,000원으로 최근 거래가를 크게 웃돕니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 합격 가능, 권리는 확약서 확인 후 합격. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 임차권 말소 확약을 낙찰자가 실제로 집행할 수 있는지에 있습니다.
