청주지방법원 2026타경5. 진천군 광혜원면 금곡리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수도 매각대상에 포함됩니다. 등기 흐름에는 과거 경매와 소유권 이전, 여러 근저당권이 함께 나타나지만, 현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 이미 말소된 과거 권리와 현재 존속하는 권리를 분리하는 것입니다.
2016.12.09. 설정된 이월농업협동조합 근저당권과 2018.04.10. 이재임 근저당권은 2021.01.07. 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 농협은행주식회사 근저당권도 2021.03.23. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 존속하는 담보권 가운데 선순위는 2021.03.18. 이월농업협동조합 근저당권 168,000,000원으로 보는 것이 타당합니다. 그 뒤의 황윤태 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경5 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 65-33 |
| 건물 등기표시 | 충청북도 진천군 광혜원면 금곡리 65-34 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 포함 시설 | 제시외 건물 · 태양광 시설 · 데크 · 조경수 |
| 소유자 | 김이수 |
| 감정가 / 최저가 | 449,822,100원 / 449,822,100원 (신건) |
| 청구금액 | 82,544,637원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기상 개시결정 | 2026.01.09. 청주지방법원 2026타경7 · 이월농업협동조합 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 권리와 현재 권리를 분리
현재 권리분석의 말소기준은 2021.03.18. 설정된 이월농업협동조합 근저당권 168,000,000원으로 판단됩니다. 2023.09.19. 황윤태 근저당권 360,000,000원은 후순위이고, 2026.01.09. 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현대카드 가압류 6,910,211원은 2025.03.04. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 실질취득과 가격 판단 — 시세 검증 전에는 싸다고 볼 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 449,822,100원이고, 명세서상 인수액은 0원입니다. 이에 따른 실질취득액은 449,822,100원입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 449,822,100원 | 0원 | 449,822,100원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 359,857,680원 | 0원 | 359,857,680원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 287,886,144원 | 0원 | 287,886,144원 |
유찰 시 매각대금은 내려가지만 명세서상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 유찰 가격만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 전원주택·단독주택·농지·임야가 혼재하는 지역이고, 토지 일부는 공부와 현황이 달라 시세 조사와 담보가치 검토가 먼저입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 449,822,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,898,221원 |
| 을구 1번 근저당 · 이월농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 조신옥 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 이재임 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 160,800,000원 | 150,923,879원 |
| 을구 5번 근저당 · 이월농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 황윤태 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,910,211원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총채권액 987,710,211원, 채권자 배당액 442,923,879원, 미배당액 544,786,332원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 일괄매각 범위를 먼저 특정
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수가 포함됩니다.
- 주소 대조. 사건 소재지는 금곡리 65-33이고 건물 등기표제는 금곡리 65-34 주1동입니다. 토지 목록과 건물 배치, 도로 출입 관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 일련번호 2·3은 공부상 지목이 임야이나 일부가 주거나지로 조성돼 있습니다.
- 신축신고. 종전 금곡리 산4-28번지로 신축신고가 있었고 이후 토지가 일련번호 2·3으로 분할됐습니다. 신고 내용이 변경되거나 취소되면 가격 변동 가능성이 있어 재확인이 필요합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 일부제한구역 700m에 해당합니다. 일련번호 2·3은 준보전산지에도 해당합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진천군 광혜원면 금곡리 금천경로당 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 전원주택단지, 단독주택, 전, 답, 임야가 혼재하며 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아닌 기타 건물과 토지의 혼합자산입니다. 토지 지목·이용 상태와 부속 시설이 함께 가격을 구성하므로 개별성이 높습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 449,822,100원의 시세 적정성은 별도 현장조사와 인근 중개업소 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 말소기준 재확인. 2016.12.09. 근저당권은 2021.01.07. 매각으로 말소됐습니다. 현재 존속권리상 2021.03.18. 이월농업협동조합 근저당권을 기준으로 다시 확인하세요.
- 사건번호 대조. 사건표시 2026타경5와 등기상 경매개시결정 2026타경7의 관계를 매각물건명세서와 물건목록에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유와 보증금 관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 금곡리 65-33과 65-34 주1동, 제시외 건물, 태양광 시설, 데크, 조경수의 위치와 소유관계를 현장에서 대조하세요.
- 신축신고 재확인. 일련번호 2·3의 분할 이후 신고 효력과 변경·취소 여부를 진천군청 관련 부서에 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 배당돼 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가가 낮거나 높다고 단정하지 말고, 토지와 건물의 개별 감정내역을 분리해 응찰 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 회차 기준 매수인의 명시 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 흐름에는 2021년 이전 경매로 이미 말소된 권리가 다수 섞여 있고, 배당 시뮬레이션에도 그 권리들이 포함돼 있습니다. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상이며, 사건 소재지와 건물 등기표시도 서로 다릅니다.
토지 일부는 공부상 임야와 실제 주거나지 상태가 다르고, 분할 전 토지에 대한 신축신고의 효력도 재확인이 필요합니다. 따라서 결론은 명세서상 인수위험은 낮지만 조사 난도는 낮지 않다입니다. 실질취득액 449,822,100원을 시세와 비교할 자료도 없으므로 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낮은 인수액이 아니라 현재 존속권리, 점유자, 매각범위, 토지 현황을 정확히 맞춰 보는 것입니다.
