인천지방법원 2025타경33707. 부천시 원미구 춘의동 하나로맨션 4층 401호, 전용 48.34㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 정만수 씨는 2022년 8월 10일 이 주택을 거래가 176,400,000원에 취득했습니다. 임차인 오영종 씨는 그보다 앞선 2022년 7월 13일 임대차계약을 체결하고 7월 14일 확정일자를 받았으며, 소유권이전일과 같은 2022년 8월 10일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 168,000,000원입니다.
말소기준은 2023년 1월 30일 광명세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 7,448만원짜리 물건이라고 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 매수인의 총부담은 보증금 168,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부천로177번길 8, 하나로맨션 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.34㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 건물 규모 | 10세대 · 1996.07.13 준공 |
| 소유자 | 정만수 (2022.08.10. 거래가 176,400,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,330,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 인수형, 있으면 실질 0원*
등기상 오래된 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023년 1월 30일 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차보증금 부족분이 사라지는 것은 별개입니다. 오영종 씨의 보증금 부족분은 원칙적으로 매수인이 인수하지만, 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영종 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 168,000,000원 | 2022.08.10 | 2022.07.14 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.08.30 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
* 말소동의 확약서의 효력·조건·적용 대상과 실제 이행을 원본으로 확인하는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않거나 이행되지 않으면 현재 회차의 룰상 인수액 95,260,640원이 문제될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰(49%) | 74,480,000원 | 95,260,640원 | 74,480,000원* |
| 7회 유찰 시(39%) | 59,584,000원 | 109,888,512원 | 59,584,000원* |
| 8회 유찰 시(31%) | 47,667,200원 | 121,590,810원 | 47,667,200원* |
표에서 보듯 확약이 없다면 매각가가 낮아질수록 인수액이 커집니다. 반대로 확약이 유효하면 이 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 보아 실질취득이 매각가와 같아집니다. 따라서 이 사건의 가격 분석은 확약 적용을 전제로 한 실질취득 74,480,000원과 최근 실거래를 비교해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 78.4%
하나로맨션의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 138,850,000원이지만, 2022년의 176,400,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 95,000,000원 1건이며, 최신 거래가와 최근 12개월 평균이 모두 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 51.29㎡ | -1층 | 95,000,000원 |
| 2024.10 | 51.29㎡ | 3층 | 144,000,000원 |
| 2023.09 | 51.29㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 48.34㎡ | 4층 | 176,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 138,850,000원 |
확약 적용을 전제로 한 실질취득 74,480,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 95,000,000원의 78.4%입니다. 수치만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본은 51.29㎡·-1층 거래 1건뿐이며, 분석 대상은 48.34㎡·4층입니다. 면적과 층이 달라 단일 거래를 확정 시세처럼 적용할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 오영종 보증금 | 168,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 172,330,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 미배당액은 95,260,640원이며, 신청채권자 청구액 172,330,100원은 배당되지 않습니다. 실제 배당은 조세채권, 집행비용 확정액 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 춘의동의 춘의역 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 7호선 춘의역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 최상층 401호입니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로와 접합니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1996년 준공된 10세대 다세대로 거래 표본이 4건에 그칩니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 6회 유찰돼, 대단지 공동주택보다 매수층과 재매각 유동성이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서의 작성 주체, 대상 임차권, 적용 조건, 말소 시점과 낙찰자 보호 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 불이행 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 인수액은 95,260,640원입니다. 최저가만을 입찰원가로 계산하면 안 됩니다.
- 임차인·점유 확인. 실제 임차인은 오영종 1명으로 확인되지만, 현재 점유상태와 인도 가능 시점은 현장 및 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래의 비교 한계. 최신 95,000,000원 거래는 51.29㎡·-1층이고 대상은 48.34㎡·4층입니다. 수리 상태와 개별 호수 조건을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 38.1% 낮습니다. 전체 평균 138,850,000원만으로 할인 폭을 판단하지 말고 최근 거래와 추가 하락 가능성을 우선 반영해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 10세대·1996년 준공·6회 유찰이라는 특성상 금융조건, 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 실제 조세 배당이 매수인의 비용 및 인도 협상에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “7,448만원”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건의 핵심은 6회 유찰된 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원이 감정가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다. 즉 최저가만 보면 싸지만, 원칙적인 권리구조로는 싸지 않은 인수형입니다.
반면 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용·이행되면 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 74,480,000원*이 됩니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 95,000,000원의 78.4%로 내려옵니다. 다만 가격 추세 -38.1%, 최근 거래 1건, 10세대 다세대와 6회 유찰이라는 조건은 낮은 가격의 배경이기도 합니다. 확약 확인은 필수, 가격은 최근 하락장을 반영해 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
