청주지방법원 2026타경42. 청주시 청원구 율량동 창공타워에 관한 임의경매입니다. 감정평가상 제2종 근린생활시설인 일반음식점 용도로 이용되고 있으며, 토지가 함께 포함된 사건입니다. 경매를 신청한 채권자는 내율사새마을금고이고 청구금액은 1,923,584,112원입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023.03.28. 설정된 내율사새마을금고 근저당권으로, 등기상 채권최고액은 2,310,000,000원입니다.

등기상 후순위 근저당권과 가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 2022.04.08. 전입한 김상천은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 따라서 단순히 후순위 담보권들이 소멸한다는 사실만으로 인수위험이 없다고 볼 수 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용되는 건물에 주거용 전입신고자들이 확인되는 만큼, 실제 점유·사용 형태를 별도로 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

말소기준권리는 2023.03.28. 접수된 을구 4번 내율사새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 청주농업협동조합의 근저당권들은 등기상 이미 말소된 상태입니다. 이후 설정된 박현순 근저당권, 충북신용보증재단 가압류, 내율사새마을금고의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

다만 국을 권리자로 하는 압류가 2026.03.04. 등기되어 있습니다. 압류등기 자체의 소멸 여부와 별개로 실제 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 등기상 압류가 후순위라는 이유만으로 모든 세금 부담을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입자가 핵심

확인된 임차인·점유 관련 신고자는 김상천, 서일영, ㈜더식스, 김용운입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않으므로, 신고상 실제 임차인·점유 관련 명의는 4명(법인 포함)입니다. 다만 각 명의자가 경매대상 호실을 실제로 점유하는지와 동일한 공간에 관한 중복 신고인지 여부는 현장 및 원본 자료로 확정해야 합니다.

보증금 3,000·2,000 및 예상 인수액 3,000은 금액 단위가 별도로 확인되지 않은 기재값입니다. 원화 환산이나 만원 단위 환산을 임의로 확정하지 않았습니다. 실제 보증금과 월차임은 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

김용운의 전입일은 2023.06.16.으로 말소기준권리 이후입니다. 서일영과 ㈜더식스 역시 기재 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 서일영과 ㈜더식스는 보증금과 사용 형태가 확인되지 않으며, 김용운도 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 신고된 전입일만을 기준으로 한 후순위 분류가 실제 점유관계나 별도의 상가임대차 권리를 모두 확정하는 것은 아닙니다.

특히 감정평가상 용도가 일반음식점이므로, 주거용 전입신고와 별개로 사업자등록, 실제 영업장 점유, 상가임대차계약, 인도 시점 등도 확인할 필요가 있습니다. 기재된 전입신고만으로 상가임대차의 모든 대항요건을 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 49%와 저가 매수는 다르다

현재 최저매각가는 1,254,324,000원으로, 감정가 2,559,843,650원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가가 더 내려가는 시나리오도 제시되어 있습니다.

그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지가 포함된 일괄매각 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 실거래 대비 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대수익, 공실 가능성, 일괄매각 범위와 개별 공간의 이용 가능성을 함께 비교해야 합니다.

각 시나리오는 제시된 유찰 회차별 계산값입니다. 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 예상 인수액은 금액 단위를 확정하지 않은 기재값이며, 현재 확인되지 않은 임차권·조세채권·추가 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,254,324,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 계산하면 집행비용 14,943,240원을 먼저 공제하고, 내율사새마을금고에 1,239,380,760원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자인 박현순과 가압류권자인 충북신용보증재단에는 이 계산상 배당액이 없습니다.

채권자 총 청구금액은 2,689,890,000원, 예상 총배당액은 1,239,380,760원, 예상 미배당액은 1,450,509,240원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당표는 제시된 채권최고액 및 청구금액을 사용한 추정입니다. 채권최고액이 실제 피담보채무 잔액과 같다는 의미는 아닙니다. 조세채권의 우선순위, 당해세, 최우선변제, 실제 채권신고액과 배당요구 결과에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 김상천의 보증금 인수는 배당금과 별도로 판단해야 하며, 기재금액 3,000의 단위 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 청원구 율량동 상리교차로 남동측 인근에 소재합니다. 주변에는 소규모 상가시설과 주택시설이 있으며, 배후로 전답지 및 자연림이 분포합니다.
• 교통. 일반차량으로 접근할 수 있습니다. 남서측 방향으로 도보 약 12분 거리에 율량LH9단지 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통편익성은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 인접 호실과 연계하여 사용되는 부분이 있어 실제 독립 사용 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 일반철골구조의 지상 3층 건물이며, 외벽은 장식벽돌 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비와 승강기, 기본전기 시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역에 해당하며, 확인된 토지 전체 면적은 3,248.0㎡, 공시지가는 352,100원/㎡입니다. 지형은 완경사·사다리형으로 기재되어 있습니다. 이 전체 면적을 본 경매물건의 독립적인 취득 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 도로 및 규제. 남측의 기호 4~5 도로를 통하여 공도에 접할 수 있습니다. 도시지역·자연녹지지역 및 가축사육제한구역이 확인되며, 일부에는 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 사항이 있습니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 인접 호실과 벽체 구분 없이 이용되는 부분에 관하여 건축물대장, 도면 및 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 근린생활시설과 토지가 포함되어 있어 주변 상권, 실제 임대수익, 공실, 이용규제 및 일괄매각 구성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 유사 부동산의 최근 실거래와 임대사례를 확보하기 전에는 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금. 김상천의 전입일은 2022.04.08.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유와 임대차 목적물, 보증금 금액 단위, 계약 종료 여부, 배당요구 및 우선변제 여부를 확인하세요.
• 명세서 인수권리 대조. 명시 인수권리에는 해당사항이 없다고 되어 있으나, 예상배당은 김상천의 보증금을 매수인 인수로 처리합니다. 원본 명세서 및 임차인 조사결과를 대조하여 실제 인수금액을 확정해야 합니다.
• 그 밖의 점유자. 김용운, 서일영, ㈜더식스의 실제 점유 공간과 임대차계약, 임대보증금, 사업자등록 및 인도 가능성을 확인하세요. 신고상 후순위라고 해서 실제 명도 과정이 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 기재된 202호·302호 및 인접 호실 이용관계, 감정평가상 연결 호실 표기의 차이를 확인하세요. 등기상 호실과 현황상 영업공간이 일치하는지, 낙찰 후 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지 점검해야 합니다.
• 조세채권. 국의 압류가 존재합니다. 관련 세금의 종류와 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 입찰대금 외에 실제 인수보증금, 취득 관련 비용, 명도비용, 공간 분리·원상복구 가능 비용과 미납 관리비 부담 여부를 검토하세요.
• 실거래·임대수익 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 임대료와 공실 현황을 확인하여 실질취득비용 기준의 가격 경쟁력을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 최저매각가는 878,026,800원과 614,618,760원입니다. 다만 이후 회차가 실제로 진행되는지, 매각조건이 변경되는지는 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차계약서 및 매각목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 인수범위

청주지방법원 2026타경42는 감정가 2,559,843,650원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,254,324,000원까지 내려온 사건입니다. 숫자만 놓고 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 상태입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 무엇을 얼마에 인수하고, 실제로 어떤 공간을 사용할 수 있는지입니다. 등기상 후순위 담보권의 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 김상천의 대항력 문제가 있습니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 예상배당의 인수처리도 대조해야 합니다.

여기에 다른 임차인·점유자의 권리관계, 국세 압류, 인접 호실과 연결된 이용상태, 일괄매각 범위에 관한 확인사항이 겹칩니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 권리·점유·매각범위 확인이 우선, 가격 평가는 보류입니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수액을 확정하고, 취득 대상의 공간적 경계와 임대수익·실거래 시세를 검증한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자는 검토의 출발점일 뿐, 안전한 낙찰이나 수익성을 보장하지 않습니다.