청주지방법원 2026타경42. 청주시 청원구 율량동 창공타워와 관련 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 1~3은 모두 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이고, 토지는 상업용부지로 이용되고 있습니다. 현재 최저가는 1,254,324,000원으로 감정가 2,559,843,650원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 단순히 유찰률만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리는 2023.03.28. 내율사새마을금고 근저당권 2,310,000,000원이고 이후 박현순 근저당권, 충북신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김상천은 2022.04.08. 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경42 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 192-8 창공타워 1층102호 |
| 등기 표시 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 192-8, 192-17 창공타워 · 1순환로1896번길 19-32 |
| 용도 / 이용 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설(일반음식점) · 토지 상업용부지 |
| 소유자 | 김성용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,559,843,650원 / 1,254,324,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,923,584,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 내율사새마을금고
2022년 청주농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.03.28. 내율사새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박현순 근저당권과 충북신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 김대식 근저당권 역시 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 1명, 나머지는 후순위 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상천 · 전체 · 주거 | 2022.04.08 | 3,000원 | 해당 없음 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김용운 · 전체 · 주거 | 2023.06.16 | 2,000원 | 2,475,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ㈜더식스 | 2025.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서일영 | 2025.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김상천은 말소기준권리인 2023.03.28.보다 앞선 2022.04.08. 전입으로 대항력이 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 배당 계산에서는 보증금 3,000원이 배당되지 않고 매수인 인수 3,000원으로 잡혀 있습니다. 김용운·㈜더식스·서일영은 모두 말소기준 이후 전입으로 정리돼 대항력은 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 가점은 금물
감정가 2,559,843,650원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,254,324,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 878,026,800원, 그 다음은 614,618,760원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 현재 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용되는 근린생활시설과 토지가 함께 포함된 일괄매각이어서 아파트처럼 단순한 평형별 시세 비교가 가능한 구조도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,254,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,943,240원 |
| 인수 · 김상천 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 내율사새마을금고 | 2,310,000,000원 | 1,239,380,760원 |
| 을구 6번 근저당권 · 박현순 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 충북신용보증재단 | 19,890,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,689,890,000원 중 1,239,380,760원이 배당되고, 미배당은 1,450,509,240원입니다. 신청채권자 청구액 1,923,584,112원도 전액 충족되지 않습니다. 김상천 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상리교차로 남동측 인근이며, 주변에 소규모 상가시설과 주택시설이 있고 배후에 전답지와 자연림이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 남서향 방향 도보 12분 정도 거리에 율량LH9단지 노선버스정류장이 있어 교통편익성은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 1~3 모두 제2종 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 제2종 근린생활시설이며, 외벽은 장식벽돌·몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일, 창호는 강화유리 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 기본전기 시설 등이 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 상업용부지로 이용 중이며 토지면적은 3,248.0㎡, 공시지가는 352,100원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 기호 4~5 도로를 통해 공도에 접할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김상천 임대차 원문 확인. 2022.04.08. 전입·보증금 3,000원·대항력 있음으로 정리돼 있으므로 확정일자, 배당요구, 실제 임대차 존속 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 재확인. ‘인수권리 해당사항없음’ 기재와 배당 계산상 3,000원 인수 판단이 충돌하므로 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
- 복수 점유 관계. 김용운·㈜더식스·서일영의 실제 점유 구역과 계약 관계를 확인해야 합니다.
- 벽체 구분 없는 호실. 202호-201호, 302호-301호가 벽체 구분 없이 이용 중이라는 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 근린생활시설·토지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 취득비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임대차와 일괄매각 구조가 먼저
두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 실거래 시세가 없는 상황에서 이 수치만으로 ‘싼 물건’이라고 결론내리기는 어렵습니다. 등기부상 후순위 권리는 대부분 소멸하지만, 김상천은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 배당 계산상 3,000원 인수로 처리됩니다. 여기에 일괄매각, 벽체 구분 없이 이용 중인 일부 호실, 복수 점유자가 함께 존재합니다. 권리·점유·물리적 이용관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
