청주지방법원 2026타경60. 충북 청주시 청원구 오창읍 후기리 171-9의 공업용 건물과 토지 사건입니다. 감정가는 2,099,709,440원, 현재 최저매각가는 1,028,858,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2022.08.12 설정된 하나은행 을구 1번 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류· 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 지붕판넬지붕 단층으로 2022.07.06 사용승인됐으며 공업용으로 이용 중입니다. 일괄매각에는 제시외 건물 및 펜스가 포함되고, 목록 3내지 5는 지분매각입니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 등기상 인수액보다 점유·토지 지분·일괄매각 범위·환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경60 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 후기리 171-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공업용 |
| 등기 부동산 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 후기리 171-9 주건축물제1동 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 지붕판넬지붕 단층 · 사용승인일 2022.07.06 |
| 토지 정보 | 대 · 3,439.0㎡ · 보전관리지역 · 공시지가 116,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사로가닉코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,099,709,440원 / 1,028,858,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각(제시외 건물 및 펜스 포함) · 목록 3내지 5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.08.12 을구 1번 하나은행 근저당권 960,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 하나은행 근저당권 660,000,000원도 설정됐고, 이후 곽수환 근저당권 230,000,000원과 신용보증기금·한국무역보험공사·중소벤처기업진흥공단 등 다수의 가압류, 국민건강보험공단·청주시·국의 압류, 근저당권 가처분이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 3명
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정현 | 2022.12.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)엘케이에스 | 2023.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정해영 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유관계는 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2022.08.12 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인처럼 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 인도·명도 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차는 2회 유찰로 최저매각가가 1,028,858,000원까지 내려왔습니다. 감정가 2,099,709,440원의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 720,200,600원, 4회 유찰 시 504,140,419원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,028,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,688,580원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 56,169,420원 |
| 을구 5번 근저당권 · 곽수환 | 230,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 991,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한국무역보험공사 | 142,500,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 245,550,223원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 조윤주 | 22,466,757원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 구태령 | 30,193,011원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 19,219,200원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 94,207,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 3,395,136,842원, 채권자 예상배당은 1,016,169,420원, 미배당액은 2,378,967,422원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용과 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 후기마을 남서측 인근에 위치하며 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하고 있습니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 남측 두릉유리로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 지붕판넬지붕 단층으로 2022.07.06 사용승인됐고, 공업용으로 이용 중입니다. 전기설비·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 3,439.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 보전관리지역입니다. 준보전산지에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 펜스를 포함한 일괄매각이며 목록 3내지 5는 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 목록 3내지 5가 지분매각이므로 각 목록의 정확한 지분과 사용·처분 가능 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유자 3명 확인. 조정현·(주)엘케이에스·정해영 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 명도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계 확인. 세 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당표와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 국민건강보험공단·청주시·국의 압류가 존재합니다. 당해세 해당분이 있으면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 일부 이전 확인. 을구 1번 근저당권 중 340,000,000원이 신용보증기금에 일부 이전된 내용을 최신 등기와 배당관계에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·펜스 현황 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 펜스의 위치·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말고, 공업용 이용가치와 토지·지분 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지분·점유·환금성이 핵심
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸하며 명시 인수권리도 없습니다. 세 점유자의 전입일 역시 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공업용 건물 + 토지 일괄매각이고 목록 3내지 5는 지분매각입니다. 여기에 세 점유자의 실제 점유 상태, 340,000,000원 근저당 일부 이전, 압류와 배당 변동 가능성까지 확인해야 합니다. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 감정가 할인율이 곧 시세 할인율은 아닙니다. 이 사건은 “인수 0원” 자체보다 지분 구조와 공업용 자산의 실제 이용·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰의 승부처입니다.
