부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수 예정 권리는 0원입니다. 다만 현황조사상 (주)황금은 말소기준 이전 전입으로 대항력 있음으로 확인되며 보증금이 미상입니다. 신건 35억대 가격에서는 권리보다 임차관계 확인과 자산가치 검증이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

3,508,421,160원

신건(0회 유찰)

실질취득

3,508,421,160원

인수 예정 0원 기준

대항력 임차인

1명

(주)황금 보증금 미상

핵심지표

권리 B

가격·임차 검증 필요

청주지방법원 2026타경68. 청주시 청원구 오창읍 복현리 소재 기타 건물 및 토지 사건입니다. 소유자는 주식회사에스제이에너지뱅크이며, 2024년 3월 설정된 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2026타경68
소재지	충청북도 청주시 청원구 오창읍 복현리 182-1
물건종류 / 이용상태	기타 + 토지 · 1층 캐노피 및 사무실 등, 2층 숙소 이용
토지	주유소용지 2,789㎡ · 자연녹지지역
소유자	주식회사에스제이에너지뱅크
감정가 / 최저가	3,508,421,160원 / 3,508,421,160원 (신건)
신청채권자 / 청구	제이에너지 주식회사 / 120,847,176원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 구조

말소기준권리는 2024.03.13 설정된 주식회사경남은행 근저당권(채권최고액 2,750,000,000원)입니다. 후순위 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 중 (주)황금은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 인정되는 상태이므로, 보증금 확인 전까지 완전한 무위험 물건으로 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	대항력	보증금	판단
(주)도솔	2025.06.02	없음	미상	말소기준 이후 전입
(주)황금	2022.10.28	有	미상	매수인 인수 가능성 확인 필요
박동주	2024.06.25	없음	미상	말소기준 이후 전입

⚠️ 핵심 임차 리스크 (주)황금은 2022.10.28 전입으로 말소기준권리(2024.03.13)보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 최종 인수 여부와 금액 판단은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 3,508,421,160원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	37,484,212원
경남은행 근저당	2,750,000,000원	2,750,000,000원
경남은행 추가 근저당	330,000,000원	330,000,000원
제이에너지 주식회사 근저당	120,000,000원	120,000,000원
조기태 근저당	200,000,000원	200,000,000원
소유자 교부	-	70,936,948원

매각대금 배분

회차별 미배당 가능액

✅ 권리 관점 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다.

⛔ 확인 필요 대항력 있는 (주)황금의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 보증금 규모에 따라 실질 취득비용이 달라질 수 있으므로 신건 가격 판단 전에 임차관계 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 오창읍 창리 소재 오창사거리 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
이용상태. 건물은 철근콘크리트구조 지상2층으로 1층 캐노피 및 사무실 등, 2층 숙소로 이용 중입니다.
토지. 자연녹지지역, 주유소용지 2,789㎡이며 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
특이사항. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 목록 3번 부속건물은 멸실 상태로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. (주)황금 보증금 확인 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
가격 검증. 35억대 신건으로 별도 실거래 비교 자료가 없어 감정가 적정성 검토가 필요합니다.
현황 확인. 일괄매각 대상과 부속건물 멸실 기재 내용을 현장 및 서류로 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 임차와 가격을 봐야 한다”

이 사건은 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조라 등기상 복잡도는 낮습니다. 하지만 기타건물·토지 물건은 아파트처럼 단순 비교가 어렵고, 특히 대항력 있는 (주)황금의 보증금 미상 부분은 반드시 확인해야 합니다. 권리 구조는 B, 투자 판단은 임차와 가격 검증 이후라는 결론입니다.

부동산임의경매

인수권리는 없지만, 대항력 임차인 보증금 확인이 필요한 35억 신건 — 청주 2026타경68

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각으로 소멸하는 구조

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 3,508,421,160원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순하지만, 임차와 가격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (37장)

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