청주지방법원 2026타경77. 청주시 서원구 개신동 506, 101동 5층 501호의 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층이며 전용면적은 38.52㎡입니다. 현재 소유자는 이인혜이고, 2003년 11월 7일 소유권을 이전받았습니다.
권리관계의 기준은 2019년 10월 21일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 37,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류, 국민은행 가압류, 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경77 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 506 101동 5층 501호 · 도로명주소 충청북도 청주시 서원구 신율로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 38.52㎡ · 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이인혜 (2003.11.07 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 17,696,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
동일면적 38.52㎡의 최근 실거래 12건 평균은 58,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 6건 평균은 57,916,666원, 최신 거래는 2026년 6월 68,000,000원입니다. 현재 최저가 36,260,000원은 최근 12개월 평균의 62.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 38.52㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 38.52㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2026.05 | 38.52㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 38.52㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 38.52㎡ | 5 | 48,500,000원 |
| 2025.12 | 38.52㎡ | 6 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 38.52㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 38.52㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2024.11 | 38.52㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 38.52㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2024.07 | 38.52㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2024.05 | 38.52㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.52㎡ | 6건 | 57,916,666원 |
전체 12건의 거래범위는 39,000,000원~74,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 57,916,666원이고 최신 거래는 68,000,000원인 반면, 현재 최저가는 36,260,000원입니다. 따라서 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮은 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세는 -2.1%로 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,052,680원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 37,400,000원 | 35,207,320원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,254,436원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,414,014원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,878,860원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 100,947,310원 중 35,207,320원이 배당되고, 미배당액은 65,739,990원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수로 계산되지 않으며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 65,739,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 76,422,186원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,767,400원 | 17,047,587원 | 83,899,723원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 이 사건에서 산정된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 회차가 낮아질수록 채권자 회수율은 떨어져도 그 부족분 자체가 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 난방설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이고 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 833,900원/㎡입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 동측 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며 교육환경 보호구역과 도로 관련 지정이 포함됩니다.
- 단지·노후도. 141세대, 사용승인일은 1990.12.19입니다. 최근 동일면적 거래는 계속 확인되지만 가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 2019.10.21 국민은행 근저당이 말소기준인지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 57,916,666원과 최신 거래 68,000,000원을 기준으로 보되, 최근 추세 -2.1%를 감안해 보수적으로 응찰가를 정하세요.
- 실거래 편차 확인. 동일면적 거래가격이 39,000,000원~74,000,000원으로 넓게 분포하므로 해당 호수의 내부 상태와 층 차이를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 25,382,000원, 4회 유찰 시 17,767,400원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차와 비교해 판단하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장확인
이 사건은 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 36,260,000원이 최근 12개월 평균 57,916,666원의 62.6%여서 수치상 할인폭이 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -2.1%이고 이미 2회 유찰됐으며, 동일면적 실거래가 39,000,000원부터 74,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전성 + 낮아진 가격”이 장점이지만, 임대관계·점유상태와 실제 내부상태를 확인한 뒤 최근 거래수준을 기준으로 응찰 상한을 잡는 것이 핵심입니다.
