청주지방법원 2026타경86. 문의면 미천리 114-74 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘벽돌조 스라브즙 단층이며 토지 362.0㎡가 함께 평가·매각됩니다. 현재 최저매각가는 130,873,000원으로 감정가 267,087,440원의 49% 수준입니다.
등기부상 현재 소유자는 박택근이고, 2024.08.07 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.08.30 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2023.06.15 설정된 청주문의신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경86 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-74 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 스라브즙 단층 · 외벽 벽돌 마감 · 내벽 벽지·타일 마감 · 알루미늄 프레임 창 |
| 토지 | 대 · 362.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박택근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,087,440원 / 130,873,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 2003.11.04 문의신용협동조합 근저당권 82,500,000원은 2004.03.29 해지로 말소됐고, 2017.12.04 청주문의신용협동조합 근저당권도 2023.06.02 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.06.15 을구 5번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 65,000,000원이었고 2024.02.23 변경으로 117,000,000원으로 증액되었습니다.
그 뒤 2024.09.25 양승호 명의 근저당권 60,000,000원이 설정됐고, 2026.02.26 그 근저당권은 주식회사비전에이치로 이전됐습니다. 주식회사 비전에이치는 2026.03.13 청주지방법원 2026타경86 임의경매를 신청했습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후에 위치합니다.
② 임차·점유 — 임대관계는 미상
별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 점과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가 267,087,440원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 130,873,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 91,611,100원(34.3%), 4회 유찰 시 64,127,769원(24.01%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 자료가 없어, 최저가가 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 특히 이 물건은 공동주택 표준형보다 개별성이 큰 토지·단독주택 성격을 함께 가지므로, 감정가 대비 할인율과 실제 환금가치는 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,222원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 청주문의신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 양승호 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,240,778원 |
현재 최저가 130,873,000원 가정에서는 집행비용 2,632,222원, 채권자 배당 125,000,000원 후 소유자에게 3,240,778원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·입지·규제
- 입지. 문의면 행정복지센터 남동쪽 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 지방도 32호선, 대청호반로 및 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 362.0㎡, 평지·정방형, 세로한면(가). 공시지가 238,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역(문의미천지구)·주거용지입니다.
- 건축 제한. 주거용지는 건폐율 60% 이하, 연립주택은 40% 이하, 용적률 120% 이하, 연립주택은 150% 이하, 높이 4층 이하(15m 이하)입니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·규모·상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 수질보전특별대책지역·공장설립제한지역·역사문화환경보존지역 등 다수 규제가 중첩됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 토지와 단독주택의 실제 거래 가능가격을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 125,000,000원 채권액이 전액 배당되지만, 추가 유찰 시 3회차 35,437,900원, 4회차 62,426,531원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장이 핵심
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.06.15 청주문의신용협동조합 근저당권이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리·법정지상권 모두 해당사항 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없고, 감정상 이용은 단독주택이며 토지 362.0㎡와 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 여러 토지이용 규제도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 없음”은 분명하지만, “가격이 싸다”는 현장과 시세 확인 뒤에야 말할 수 있는 물건입니다.
