91,611,000원
청주지방법원 2026타경86. 문의면 미천리 114-74 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 362㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 감정평가상 건물은 시멘벽돌조 스라브즙 단층으로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리 구조의 출발점은 2023년 6월 15일 설정된 청주문의신용협동조합 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 65,000,000원이며, 2024년 2월 23일 변경등기에서 117,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 박택근의 상속에 따른 소유권이전, 양승호 명의 60,000,000원 근저당권, 해당 근저당권의 주식회사비전에이치 이전, 현재의 임의경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경86 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-74 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 362㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박택근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,087,440원 / 91,611,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.10.14 |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.06.15. 을구 5번 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 제공된 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
신고·조사에 나타난 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 여부를 새로 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저매각가는 91,611,000원으로, 감정가 267,087,440원의 34.3%입니다. 매수인이 별도로 인수하는 금액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 91,611,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 91,611,000원 | 34.3% | 35,437,998원 |
| 4회 유찰 시 | 64,127,699원 | 24.01% | 62,426,600원 |
| 5회 유찰 시 | 44,889,389원 | 16.81% | 81,318,620원 |
낙찰가가 내려가면 매수인의 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원이고, 가격 하락분은 주로 근저당권자의 미배당 확대에 반영됩니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,611,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,048,998원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 청주문의신용협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 양승호 → 주식회사비전에이치 | 60,000,000원 | 24,562,002원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산정 기준으로 채권 총액은 125,000,000원, 채권자 예상배당은 89,562,002원, 미배당액은 35,437,998원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 문의면 행정복지센터 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도 32호선, 대청호반로와 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 362㎡의 대지로, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 238,400원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(문의미천지구), 주거용지에 포함됩니다.
- 건축 기준. 주거용지는 건폐율 60% 이하, 연립주택은 40% 이하, 용적률 120% 이하, 연립주택은 150% 이하, 높이 4층 이하·15m 이하로 기재되어 있습니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역 1권역 등이 확인됩니다.
- 도로·지적. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며 지적재조사사업지구에 포함됩니다.
- 건물 현황. 감정평가상 시멘벽돌조 스라브즙 단층 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 금액 재확인. 2023.06.15. 근저당의 최초 채권최고액은 65,000,000원이나 2024.02.23. 117,000,000원으로 변경등기된 기록이 있으므로 원본 채권관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입관계·사업자등록 여부를 직접 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가 도면과 현황의 건축물 범위를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류와 감정 이용상태가 각각 연립/다세대 + 토지, 단독주택으로 표시되어 있으므로 건축물대장과 현황을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 수질보전특별대책지역·공장설립제한지역·야생생물보호구역·역사문화환경보존지역 등 이용제한이 중첩되어 있습니다.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%까지 유찰됐다는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 주변 거래와 건물 상태를 기준으로 별도 상한가를 산정하세요.
- 배당표 원본 대조. 제공 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으며, 실제 배당과 채권 잔액은 법원 기록으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다는 결론은 아직 이르다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.15. 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 명시된 인수권리와 법정지상권은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 91,611,000원입니다.
다만 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 감정상 이용상태는 단독주택이며, 토지에는 다수의 이용제한이 중첩되어 있습니다. 또한 말소기준 근저당은 최초 65,000,000원에서 117,000,000원으로 변경된 등기기록이 있어 배당관계 원본 확인도 중요합니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’보다 현황·규제·실제 가격 검증에 있습니다.
