청주지방법원 2026타경93. 청주시 청원구 내수읍 삼일아파트 109동 1층 109호입니다. 현재 소유자는 연복흠이며, 2011.09.05. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 60,000,000원입니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2024.05.17. 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 46,200,000원입니다. 그 뒤 2025.07.01. 한국캐피탈의 가압류 19,766,942원과 2026.03.16. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 임차권과 전세권 기록도 존재하지만 현재 살아 있는 권리는 아닙니다. 김연희의 주택임차권은 2000.08.12. 등기됐다가 2001.04.19. 말소됐고, 보성산업주식회사의 전세권 역시 2006.07.28. 설정 후 2008.06.23. 말소됐습니다. 현재 임차인 목록에는 신고된 임차인이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경93 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 내수리 200-3 삼일아파트 109동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 11층 중 1층 109호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 · 사용승인일 1996-10-14 |
| 소유자 | 연복흠 · 2011.09.05. 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 42,173,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.05.17. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 한국캐피탈 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 등기부상 과거의 주택임차권·전세권·기존 근저당권 등은 이미 각각 말소돼 이번 경매에서 존속하는 권리가 아닙니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가는 79,000,000원, 현재 최저매각가는 38,710,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일 면적의 신뢰 가능한 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 38,710,000원 | 28,353,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 27,097,000원 | 39,757,688원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,967,900원 | 47,740,464원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 46,200,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 19,766,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,710,000원 가정에서 채권자 총 청구액 65,966,942원 중 37,613,220원이 배당되고, 미배당액은 28,353,722원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼일아파트 단지 내에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 중개 데이터 기준 삼일아파트는 883세대이며 사용승인일은 1996-10-14입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역에 해당하며, 일부 토지에는 접도구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 343,400원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서의 일부 대지권 목적 토지 표기와 현황 행정구역·필지 구성에 차이가 있어 업무 진행 시 확인이 필요하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 79,000,000원에서 38,710,000원까지 내려왔어도 실거래 비교가 없으므로 주변 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.05.17. 국민은행 근저당권이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류와 다시 대조하세요.
- 과거 권리 구분. 과거 임차권·전세권·근저당권 등은 이미 말소된 기록이므로 현재 존속 권리와 혼동하지 마세요.
- 대지권·필지 확인. 감정평가서가 등기상 토지표시와 현황 필지 구성의 차이를 지적하고 있으므로 대지권 목적 토지와 현황을 확인하세요.
- 규제 확인. 비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·접도구역 등 토지이용 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 사건의 강점은 권리구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%인 38,710,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 검토 통과, 가격은 시세 확인 후 결정”으로 보는 것이 적절합니다. 특히 감정평가서의 임대관계 미상, 대지권 목적 토지와 현황의 일부 차이, 비행안전·소음대책 관련 규제까지 입찰 전에 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
