청주지방법원 2026타경101. 충북 진천군 문백면 도하리 669-66의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2) 주택·사무실·창고 등, 기호(3) 창고 등, 기호(4) 창고 및 사무실 등이고, 토지는 공장용지 2,026㎡입니다. 감정가 885,434,490원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 303,704,000원입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사에스와이푸드이며, 2023.10.13 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2026.03.20 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 여러 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 도하리 669-66 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·사무실·창고 등 / 창고 등 / 창고 및 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 2,026㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 82,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에스와이푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 885,434,490원 / 303,704,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 413,435,786원 |
| 말소기준 | 2023.10.13. 을구 19번 근저당권 · 주식회사하나은행 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 핵심
말소기준은 2023.10.13 하나은행 근저당권입니다. 등기상 이 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차관계 확인이 입찰의 선결조건
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재석 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신용국 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구 여부나 최종 미배당 보증금도 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다. 이 물건은 최저가 303,704,000원만으로 실질취득가를 판단해서는 안 되는 사건입니다. 선순위 점유자의 임대차가 확인되고 보증금이 존재한다면 낙찰대금 외 추가 인수액이 생길 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘비교시세 부재 + 인수액 미상’
현재 최저가는 303,704,000원으로 감정가 885,434,490원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일 물건군의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가 대비 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입 2명의 보증금도 미상이므로, 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,051,856원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 298,652,144원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 하나은행 채권최고액 480,000,000원 중 298,652,144원이 배당되고 181,347,856원의 미배당이 발생합니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 명시된 등기권리 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 2명의 임대차 인수 가능성까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충북체육중학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 주택·사무실·창고 등, 창고 등, 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 2,026㎡, 공업용 이용, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 자연취락지구와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 및 일반철골구조 건물이 혼재하며, 사용승인일은 1995.12.12, 1998.07.10, 2004.12.20입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한재석 임대차 확인. 2021.08.04 전입의 실제 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신용국 임대차 확인. 2023.08.09 전입 역시 보증금·확정일자·점유관계가 확인돼야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금 인수 여부를 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 총취득부담을 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 현장 이용상태 확인. 주택·사무실·창고가 혼재하는 복합 이용 물건이므로 실제 점유구획과 사용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다, 미상 보증금이 먼저다”
이 사건은 감정가 885,434,490원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 303,704,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없고, 말소기준보다 앞서 전입한 한재석·신용국 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 등기상 말소 구조 자체는 비교적 단순하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없지만, 그 사실만으로 두 점유자의 임대차 인수 가능성까지 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 두 점유자의 임대차 실체와 보증금 규모를 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
