청주지방법원 2026타경101. 진천군 문백면 도하리 669-66 소재 부동산으로, 감정 이용상태는 주택·사무실·창고 및 창고·사무실 등이 혼재합니다. 소유자는 주식회사에스와이푸드이고, 현재 유효한 말소기준권리는 2023.10.13. 설정된 하나은행 근저당권 480,000,000원입니다. 그 이전에 설정됐던 다수 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이 사건의 난도는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 한재석은 2021.08.04., 신용국은 2023.08.09. 전입한 것으로 조사됐고 두 날짜 모두 하나은행 근저당권 설정일인 2023.10.13.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 도하리 669-66 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택·사무실·창고 등 / 창고 등 / 창고 및 사무실 등 |
| 소유자 | 주식회사에스와이푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 885,434,490원 / 433,863,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 413,435,786원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.13. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
과거 농업협동조합중앙회·서청주새마을금고·서부신용협동조합·청주우리신용협동조합·국민은행·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현 소유자 주식회사에스와이푸드는 2023.10.13. 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2026.03.20. 하나은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재석 | 2021.08.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 주의 |
| 신용국 | 2023.08.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 주의 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 보증금 합계나 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 433,863,000원으로 감정가 885,434,490원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 더 중요하게는 선순위 가능성이 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 433,863,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,738,630원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 하나은행 | 480,000,000원 | 427,124,370원 |
| 미배당 | - | 52,875,630원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당권 채권최고액을 기준으로 하며, 현재 회차에서는 52,875,630원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 별도로 조사된 임차인 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계 여부까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 433,863,000원 | 427,124,370원 | 52,875,630원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 303,704,100원 | 298,652,243원 | 181,347,757원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 212,592,870원 | 208,816,570원 | 271,183,430원 |
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 주택·사무실·창고 등, 기호(3)는 창고 등, 기호(4)는 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(2)는 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브·판넬지붕 지하 1층 지상 2층, 기호(3)·기호(4)는 일반철골구조 판넬지붕 지상 1층입니다.
- 입지. 충북체육중학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 2,026.0㎡, 공업용 이용, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 82,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 자연취락지구에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목은 포함되고 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한재석 임대차 확인. 2021.08.04. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 신용국 임대차 확인. 2023.08.09. 전입 역시 말소기준권리보다 앞서므로 동일 항목을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 두 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가 433,863,000원만으로 총 취득비용을 확정하지 마세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목 포함, 컨테이너 제외 조건을 현장과 대조해야 합니다.
- 용도·점유 현황 확인. 주택·사무실·창고 등으로 혼재 이용 중이므로 각 건물의 실제 사용주체와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 885,434,490원에서 최저가 433,863,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 모습입니다. 그러나 가격의 기준이 될 실거래 자료가 없고, 더 중요한 변수인 한재석·신용국의 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람의 전입은 모두 2023.10.13. 하나은행 근저당권보다 앞서기 때문에 현재 단계에서 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
등기권리만 보면 하나은행 근저당권이 말소기준이 되고 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 명세서상 법정지상권이나 명시 인수권리는 없습니다. 하지만 임차보증금은 등기와 별개입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기구조는 정리 가능하지만, 실질취득비용은 아직 확정되지 않았다”입니다. 임차인 2명의 계약·보증금·점유관계를 확인하기 전에는 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
