청주지방법원 2026타경50160. 청주시 상당구 금천동 ‘현대아파트’ 제7동 6층 602호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 “아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)”로 확인됩니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 임차인 목록도 없습니다. 즉 낙찰자가 보증금이나 대항력 임차인을 떠안는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건은 채권 구조가 무겁습니다. 배당표상 총 채권액은 215,762,939원이고, 현재 최저가 166,000,000원 매각을 가정해도 채권자 배당은 162,876,000원, 미배당은 52,886,939원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 신건 최저가가 동일 면적 실거래 평균보다 높으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 199-1 현대아파트 7동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.84㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 지상15층 중 6층 |
| 소유자 | 신원우 (2021.06.28. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 애플자산관리대부주식회사 / 58,919,663원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 비고 | 아파트 외부 동표시는 107동임 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 원본 대조가 필요하다
임차인 목록 없음. 매각물건명세서 명시 인수권리는 “해당사항없음”이고, 법정지상권도 “해당사항없음”입니다. 감정평가 기타참고사항에는 소유자가 거주 중인 것으로 탐문되나 자세한 임대관계는 재확인이 필요하다는 문구가 있습니다. 따라서 현재 데이터 기준 실제 임차인은 0명이고, 보증금 대위·승계 중복신고도 없습니다.
등기 흐름은 2021년 신원우 소유권이전 이후 신한은행 근저당, 2025년 애큐온저축은행 가압류, 2025년 애플자산관리대부주식회사 가압류, 2026년 강제경매개시결정으로 이어집니다. 데이터상 말소기준권리는 1999.08.12. 금천새마을금고 근저당으로 산정되어 있으나, 등기 내역에는 2009.07.23. 해당 근저당 말소 항목도 함께 표시됩니다. 입찰 전 등기부 원본에서 말소기준권리와 현존 부담을 직접 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균의 112.4%
같은 단지(현대, 1,032세대·1992.12.02 준공) 동일 면적 84.84㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2025년 11월부터 2026년 3월까지의 거래로, 감정가 166,000,000원과 비교할 기준이 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.84㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,666,666원 |
최근 실거래는 120,000,000원~165,000,000원에 분포하고, 평균은 147,666,666원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 166,000,000원은 이 평균보다 18,333,334원 높고, 시세 평균의 112.4%입니다. 즉 신건에서 최저가 근처로 응찰하면 평균 실거래보다 높은 가격으로 취득하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 금천새마을금고 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 1,020,026원 | 1,020,026원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 금천새마을금고 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 7,023,250원 | 7,023,250원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 58,919,663원 | 6,032,724원 |
| 7. 갑구 8번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 166,000,000원 기준 채권자 총 청구 215,762,939원 중 162,876,000원이 배당되고, 52,886,939원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
이 물건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 봅니다. 현재 회차 실질취득액은 166,000,000원이고, 1회 유찰 시 132,800,000원, 2회 유찰 시 106,240,000원으로 내려갑니다. 반대로 채권자 미배당은 52,886,939원에서 85,622,139원, 111,810,299원으로 확대됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 0원 | 52,886,939원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 0원 | 85,622,139원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 0원 | 111,810,299원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주동중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 탑클래스아파트·보성트윈힐스아파트 등 중소규모 아파트단지가 주를 이룹니다.
- 생활환경. 북측 인근으로 중소규모 점포 및 음식점 등이 혼재하는 아파트단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하고, 서측 인근 산성로를 통해 용담로·중고개로 등 주요 간선도로와 연계됩니다.
- 대중교통. 동노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 중 6층이며, 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 지역난방 보일러설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대로3류·소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음. 위반건축물 사항은 없음으로 표시됩니다.
- 표시 주의. 등기사항전부증명서상 명칭은 현대아파트 제7동이나, 외부 동호수 표시는 107동으로 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 166,000,000원은 실거래 평균 147,666,666원의 112.4%입니다. 권리 안전만 보고 신건 응찰가를 높이면 가격 메리트가 사라집니다.
- 시세 범위. 최근 동일 면적 거래 범위는 120,000,000원~165,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 범위 상단보다도 높습니다.
- 임차인 확인. 데이터상 임차인 0명이나, 감정평가에는 소유자 거주 탐문 및 임대관계 재확인 문구가 있습니다. 현황조사·전입세대열람·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 자동 말소기준·배당표와 등기 내 말소 항목이 함께 표시됩니다. 1999년·2006년 권리의 현존 여부는 원본으로 재확인해야 합니다.
- 명도. 소유자 거주라면 임차보증금 인수는 없더라도 인도명령, 이사 협의, 점유 이전 일정은 별도 비용·시간 변수입니다.
- 관리비. 아파트는 체납 관리비 중 공용부분이 낙찰자 부담으로 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가격
이 물건은 임차인 0명, 인수권리 없음, 매수인 인수액 0원으로 권리 구조 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 166,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 147,666,666원보다 높고, 실거래 최고가 165,000,000원도 넘어섭니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차에서의 핵심은 “낙찰받을 수 있느냐”가 아니라 “평균 시세보다 비싸게 받지 않느냐”입니다.
