청주지방법원 2026타경50189. 충북 청주시 서원구 성화동 성화호반베르디움 106동 1104호입니다. 전용면적 84.8572㎡, 20층 건물의 11층에 위치한 아파트입니다. 감정가 383,000,000원이 3회 유찰을 거치면서 현재 최저매각가가 131,369,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 34.3%, 최근 실거래 평균 대비 36.7%라는 숫자만 보면 상당한 가격 차이가 있어 보입니다.

그러나 이 물건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 임차인 남기화의 보증금 350,000,000원에 관한 주택임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액의 합계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권

이 사건의 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 남기화는 2022.12.09 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.18입니다. 주택임차권등기는 2024.12.11 접수되었습니다. 이는 2026.02.12 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

등기부상 2025.02.20 설정된 양미애의 가압류 127,900,000원은 2025.08.12 이미 말소되었습니다. 2012년에 설정되었던 이지원 명의 전세권 180,000,000원 역시 2014.07.10 해지로 말소된 과거 권리입니다. 반면 남기화의 주택임차권등기는 존속하고 있으며, 매각물건명세서에서 미배당 보증금에 대한 매수인 인수를 명시하고 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

남기화는 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 배당요구를 한 임차인입니다. 전입과 점유는 경매개시결정 이전이며, 임차권등기도 선행합니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인으로, 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.31억이 아니라 실질취득 3.53억을 보라

같은 단지 성화호반베르디움의 전용 84.86㎡ 전후 실거래를 비교합니다. 최근 12건의 평균 거래가는 358,000,000원, 최근 확인된 거래가는 365,000,000원입니다. 실거래 범위는 348,000,000원부터 370,000,000원까지입니다.

최저매각가 131,369,000원은 최근 평균 거래가의 36.7%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 임차보증금 인수를 제외한 금액입니다. 현재 회차의 예상 인수액을 반영한 실질취득금액은 다음과 같습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정

대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 승계되는 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 배당액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액은 보증금 350,000,000원 수준에 머무르게 됩니다. 아래 금액은 각 회차의 예상 집행비용과 배당액을 반영한 수치입니다.

실질취득금액은 각 회차의 최저매각가와 예상 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정에 따라 보증금 350,000,000원보다 조금 높게 산출되며, 실제 매각가·배당·세금·부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 임차인 남기화의 우선변제 후 남는 보증금 221,270,166원은 배당금이 아니라 매수인이 별도로 부담할 것으로 예상되는 금액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 시나리오상 배당이 없으며, 청구액 372,572,653원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 성화동 소재 성화휴먼시아5단지 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구주택, 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 25m의 포장도로가 주출입구와 접하며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 11층 세대입니다. 난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있으며, 아파트로 이용 중입니다.
• 단지. 성화호반베르디움은 840세대 규모이며, 준공일은 2012.06.25입니다. 최근 비교 가능한 전용 84.86㎡ 전후 거래 12건이 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 성화2지구 지구단위계획구역 등에 속하며 상대보호구역과도 관련됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 실거래는 348,000,000원에서 370,000,000원 사이에 분포하며 평균은 358,000,000원입니다. 다만 단지의 거래가격 범위가 곧 해당 11층 세대의 개별 시세를 확정하는 것은 아니므로 층·향·내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 본건 역시 3회 유찰 상태입니다. 이러한 유찰 이력과 별개로 실질취득금액을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 제거. 131,369,000원만을 취득가격으로 계산하지 마세요. 예상 임차보증금 인수액 221,270,166원을 포함하면 실질취득금액은 352,639,166원입니다.
• 임차인 대항력 확인. 남기화의 전입일 2022.12.09, 확정일자 2022.10.18, 임차권등기일 2024.12.11과 매각물건명세서상 인수 조항을 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 반환 및 명도. 배당 이후 남는 보증금의 반환 방법과 임차권등기 말소, 실제 점유 상태 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 4회·5회 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 인수액은 증가합니다. 유찰 후에도 실질취득금액이 약 350,000,000원 수준에 머무르는 구조를 고려해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 시나리오는 집행비용 2,639,166원, 임차인 배당 128,729,834원, 매수인 인수 221,270,166원으로 계산됩니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 확인. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 372,572,653원입니다. 신청채권자의 권리관계와 임차보증금 반환·승계 관계를 관련 원본 서류로 확인하되, 신청채권자를 별도의 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득세·등기비용·명도 관련 비용을 별도로 확인하세요. 실질취득금액에는 이러한 부대비용이 포함되어 있지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계 서류와 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰된 가격이 곧 싸게 사는 가격은 아니다”

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 383,000,000원과 최저매각가 131,369,000원의 차이입니다. 하지만 가장 중요한 숫자는 따로 있습니다. 임차보증금 350,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 남기화의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매수인은 그 잔액을 인수해야 합니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 221,270,166원이고, 이를 포함한 실질취득금액은 352,639,166원입니다. 최근 12건 실거래 평균 358,000,000원과 비교하면 약 98.5%로, 겉으로 보이는 최저가 할인율과는 전혀 다른 가격 구조입니다.

추가 유찰이 이루어져도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득금액은 350,000,000원 안팎에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 투자 판단은 유찰 횟수보다 인수 보증금의 정확한 규모, 실제 배당 결과, 명도 및 말소 조건, 실질취득 대비 시세 차이를 중심으로 이루어져야 합니다.

결론은 명확합니다. 낙찰가는 낮지만 매수인이 승계할 보증금 부담이 크며, 실질취득가격은 최근 시세에 근접합니다. 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 선순위 임차권 인수형 경매입니다.