청주지방법원 2026타경50189. 성화호반베르디움 106동 11층 1104호, 전용면적 비교 기준 84.8572㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저매각가 자체보다 임차보증금의 승계 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차인 남기화는 2022.12.09 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.18입니다. 이후 2024.12.11 임차보증금 350,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2026.02.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 187,670,000원 중 집행비용 3,427,380원을 먼저 제외하고 임차인에게 184,242,620원이 배당됩니다. 보증금 350,000,000원 중 남는 165,757,380원이 매수인 부담입니다. 즉 현재 최저가로 낙찰되어도 실질적인 취득 부담은 187,670,000원 + 165,757,380원 = 353,427,380원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 939 성화호반베르디움 106동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용면적 비교 기준 84.8572㎡ · 20층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박수완 (2019.11.26 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 187,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 372,572,653원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 350,000,000원 임차권
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 남기화는 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 주민등록·점유개시일 2022.12.09, 확정일자 2022.10.18, 임차권등기 2024.12.11입니다. 모두 2026.02.12 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남기화 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.09 확정 2022.10.18 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 165,757,380원 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
성화호반베르디움은 840세대, 2012.06.25 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 363,250,000원, 최신 거래는 2026.08 350,000,000원입니다. 현재 최저가 187,670,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 51.7%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.86㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 10 | 359,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 9 | 358,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 19 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.86㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 363,250,000원 |
현재 회차의 실질취득 부담 353,427,380원은 최근 12개월 평균 363,250,000원의 약 97.3%로 평균보다는 9,822,620원 낮습니다. 그러나 최신 거래 350,000,000원과 비교하면 약 101.0%, 금액으로 3,427,380원 더 높습니다. 따라서 이 물건을 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 정도의 가격 여유는 확인되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 187,670,000원 | 165,757,380원 | 353,427,380원 |
| 3회 유찰 시 | 131,368,999원 | 221,270,167원 | 352,639,166원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,299원 | 260,096,950원 | 352,055,249원 |
유찰이 더 진행되어 낙찰가가 내려가도 인수액은 커져 총 부담이 약 350,000,000원 수준에 수렴합니다. 대항력 보증금 인수형에서는 최저가가 아니라 이 총 부담을 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,427,380원 |
| 1. 임차인 남기화 보증금 | 350,000,000원 | 184,242,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 372,572,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 184,242,620원이고, 보증금 부족분 165,757,380원은 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 372,572,653원은 예상배당 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 성화호반베르디움은 840세대 규모입니다.
- 주위환경. 성화 휴먼시아5단지 서측 인근으로, 다가구주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 25m 포장도로가 주출입구와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(성화2지구)·주거용지이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 11층이며 난방·위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 거래. 동일 면적대 최근 12건은 350,000,000원~380,000,000원 범위에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 363,250,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 응찰가를 계산. 현재 최저가 기준 이미 353,427,380원 부담입니다. 입찰가를 올리기 전에 미배당 보증금까지 합산해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 남기화의 보증금 350,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지에 따라 최종 인수액이 달라집니다.
- 임차권등기 원문 재확인. 주민등록일 2022.12.09, 점유개시일 2022.12.09, 확정일자 2022.10.18, 보증금 350,000,000원의 일치 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격 메리트로 착각하지 말 것. 3회·4회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총 부담은 352,000,000원대에 머뭅니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 실거래가 350,000,000원인 만큼, 현재 실질취득 353,427,380원에는 뚜렷한 할인 여유가 없습니다.
- 집행비용·세금 등 최종 배당표 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 등에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.88억에 사는 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 187,670,000원짜리 아파트로 보면 판단이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 남기화의 보증금 350,000,000원이 선순위에 있고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 165,757,380원을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차 실질 부담은 353,427,380원입니다.
최근 12개월 실거래 평균 363,250,000원보다는 약간 낮지만 최신 거래 350,000,000원보다 높습니다. 게다가 2회 유찰이라는 숫자도 이 사건에서는 가격 메리트를 직접 뜻하지 않습니다. 3회 유찰 시에도 매각가 131,368,999원에 인수액 221,270,167원이 붙고, 4회 유찰 시에도 매각가 91,958,299원에 인수액 260,096,950원이 붙어 총 부담은 계속 350,000,000원 안팎에 남습니다.
결론은 권리 인수형·가격 보수적 접근입니다. 최저가 할인율보다 임차보증금 승계와 최신 실거래를 기준으로 판단해야 하며, 현재 수치만으로는 시세 대비 뚜렷한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
