대전지방법원 2025타경503821. 세종특별자치시 나성동 세종모닝시티2차 1층 111호에 대한 임의경매입니다. 대상 호실의 전유면적은 35.48㎡이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부에는 김경요와 문형철이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있는 것으로 나타납니다. 2018년 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 문형철 지분에 가압류와 경매개시결정 등이 여러 건 등기됐습니다.
표면적인 가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 588,500,000원에서 최저매각가가 201,856,000원으로 하락했기 때문입니다. 그러나 현재 가격이 실제 가치보다 낮아졌는지는 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 물건은 소형 근린시설이면서 인접한 110호와 경계벽 없이 연결되어 사용되고 있습니다. 점유자의 권리관계와 독립적인 구분소유 가능 여부까지 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 1층 111호 도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 311 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 전유면적 35.48㎡ · 8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김경요(2분의 1), 문형철(2분의 1) |
| 매각범위 주의 | 감정평가서에 김경요 소유지분 평가 내용이 기재되어 있어, 111호 전체 매각인지 공유지분 매각인지 원본 확인 필요 |
| 감정가 / 최저가 | 588,500,000원 / 201,856,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 청구액 | 444,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 에프디제이2409유동화전문유한회사 |
| 말소기준권리 | 2018.10.15 전북은행 근저당권 · 채권최고액 444,000,000원 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고의 보증금액 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당
말소기준권리는 2018.10.15 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 444,000,000원이며 채무자는 문형철입니다. 이전에 설정됐던 국민은행 근저당권은 같은 날 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 삼지 않습니다.
말소기준 이후 등기된 근로복지공단·케이비국민카드·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 서울보증보험 가압류 및 과거 보전처분은 이미 말소된 상태입니다. 다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 점유자의 대항력 유무는 별개이므로, 등기부만으로 매수인 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원 확정은 이르다
점유조사와 매각물건명세서에는 김선우가 기재되어 있으며, 별도로 주거 용도로 표시된 '점포' 항목도 있습니다. 후자는 임차인의 실명이나 계약관계가 확정된 항목이 아니므로 실제 임차인 2명으로 계산할 수 없습니다. 두 항목이 동일 점유관계를 가리키는지도 확인이 필요합니다.
| 점유 관련 항목 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 김선우 현황조사·매각물건명세서 |
2021.03.22 | 미상 | 대항력 없음 기재된 전입일 기준 |
미상 |
| 점포 주거 용도 표기 · 점유자 실명 미상 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 확인된 선순위 임차보증금이 배당에 반영되지 않은 추정 결과이지, 미상 점유자에 대한 법적 인수 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다. 실제 임차인 수와 계약내용, 점유 시점, 주택·상가 임대차보호법 적용관계 및 대항요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시장가격은 별개
세종모닝시티2차의 실거래 자료에는 총 12건이 확인되며, 그중 최근 12개월 거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 91,071,428원, 최신 거래는 2026.02의 91,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 15.7% 하락한 것으로 집계됩니다.
그러나 거래된 호실은 전용 22.32~25.43㎡이고, 경매 대상은 35.48㎡인 1층 근린시설입니다. 거래층도 서로 다릅니다. 따라서 아래 거래금액은 동일 건물의 가격 흐름을 살피는 참고자료일 뿐, 경매 대상 호실의 직접적인 시세나 적정 낙찰가가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 23.28㎡ | 8층 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 4층 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 22.32㎡ | 7층 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 5층 | 86,500,000원 |
| 2025.09 | 22.32㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 23.28㎡ | 5층 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 25.43㎡ | 8층 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 4층 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 3층 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 7층 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 23.28㎡ | 8층 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 7건 | 91,071,428원 |
| 전체 표본 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 98,125,000원 |
최저매각가 201,856,000원은 최근 12개월 거래 평균 91,071,428원의 221.6%입니다. 전체 표본 평균 98,125,000원과 비교해도 205.7%에 해당합니다. 이 비율은 서로 다른 면적·층의 거래금액을 단순히 나눈 수치이므로, 곧바로 111호가 해당 비율만큼 비싸다는 뜻은 아닙니다.
반대로 감정가의 34.3%까지 유찰됐다는 사실만으로 111호가 시세보다 저렴해졌다고 볼 수도 없습니다. 동일하거나 충분히 유사한 1층 근린시설 거래, 임대수익과 공실 위험, 공유지분의 매각범위, 경계벽 복원 부담을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,625,984원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 444,000,000원 | 198,230,016원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 425,176,320원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 107,969,316원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 73,551,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 1,050,697,201원 | 198,230,016원 |
| 미배당 채권 | — | 852,467,185원 |
집행비용은 매각가에 대한 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,625,984원을 제외한 198,230,016원이 전북은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아가는 예상배당은 0원이며, 채권 총액 대비 미배당액은 852,467,185원입니다.
신청채권자로 기재된 에프디제이2409유동화전문유한회사와 등기상 전북은행 근저당권 사이의 채권 승계 및 배당권자 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다. 아울러 점유자에 대한 선순위 임대차가 확인될 경우에는 예상배당과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
201,856,000원 | 198,230,016원 | 852,467,185원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
141,299,200원 | 138,521,011원 | 912,176,190원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
98,909,440원 | 96,729,070원 | 953,968,131원 | 0원 |
유찰에 따른 최저가 하락은 가격 측면에서만 유리한 변화입니다. 111호의 매각 지분범위, 임대차 인수 가능성, 110호와의 경계벽 복원 문제는 최저가가 낮아진다고 자동으로 해결되지 않습니다. 따라서 추가 유찰을 기대하더라도 먼저 권리·점유·물리적 독립성을 확인한 뒤 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 나성동 빛가람수변공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설, 공공시설, 주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 일반버스 및 BRT 정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 111호입니다. 외벽은 치장돌붙임 마감이며 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 사다리형의 주상용 부지입니다. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하고 중로에 접합니다. 공시지가는 4,065,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 세종모닝시티2차는 216세대로 집계되며 준공일은 2016.02.05입니다. 이 수치만으로 근린시설의 개별 환금성을 판단할 수는 없습니다.
- 독립 사용 가능성. 111호는 110호와 벽체구분 없이 연결되어 사용되고 있습니다. 감정평가상 도면에 따른 위치 특정 및 경계벽 복원이 가능하다고 판단되나, 실제 복원공사와 점유분리 부담은 별도로 검토해야 합니다.
- 거래 및 환금성. 비교 거래는 주로 22.32~25.43㎡ 호실에서 확인되며 대상 1층 35.48㎡와는 차이가 있습니다. 비교 표본의 최근 가격 추세는 -15.7%이고, 건물 내 경매물건의 평균 유찰은 4.9회입니다. 본건의 환금성은 동일 용도·면적 거래와 임대수요를 추가 조사해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확정. 공유자 김경요·문형철의 지분은 각각 2분의 1입니다. 감정평가상 김경요 소유지분 관련 기재가 있으므로 매각물건명세서의 매각대상과 감정가 산정범위를 대조해야 합니다.
- 점포 점유자 확인. 실명, 점유개시일, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 김선우 임대차 확인. 2021.03.22 전입신고가 말소기준보다 늦더라도 실제 계약과 점유관계, 보증금 및 배당요구 내용은 확인해야 합니다.
- 110호와의 경계벽. 현재 동일 상호가 두 호실을 연결하여 사용하고 있습니다. 출입구의 독립성, 경계벽 복원 가능 범위, 공사비 및 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권자 관계. 등기상 전북은행 근저당권과 임의경매개시 채권자인 에프디제이2409유동화전문유한회사의 승계·배당권자 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 91,071,428원과 최신 거래 91,000,000원은 면적과 층이 다른 호실의 거래입니다. 111호와 유사한 1층 근린시설 거래 및 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 비교 거래 추세가 -15.7%인 만큼 과거 전체 평균만으로 높은 가격을 정당화해서는 안 됩니다. 장래 매각 시 환금성도 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가는 201,856,000원이며 추가 유찰 시 141,299,200원, 98,909,440원 시나리오가 제시되어 있습니다. 가격이 낮아져도 미상 임차보증금과 물리적 분리 비용은 별도입니다.
- 관리비 및 기타 부담. 체납 관리비의 승계 가능 범위, 제세공과금, 명도비와 경계벽 복원에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 호별도면과 실제 현장 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34%가 곧 싼 가격은 아니다”
이 물건은 감정가 588,500,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 201,856,000원까지 내려온 근린시설입니다. 수치만 보면 상당한 가격 하락이지만, 실제 취득 관점에서는 아직 해결해야 할 문제가 많습니다.
등기상 전북은행 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 소멸관계는 확인됩니다. 하지만 점포 점유자의 대항력은 미상이며, 감정평가에는 김경요 소유지분이 언급되어 있어 매각범위의 확정도 중요합니다. 더욱이 111호는 인접한 110호와 경계벽 없이 연결되어 사용되고 있어, 독립적인 소유·점유·사용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.
가격 측면에서도 최근 12개월 비교 거래 평균은 91,071,428원이고, 최근 거래 추세는 -15.7%입니다. 현재 최저가는 이 평균의 221.6%이지만 서로 면적과 층이 달라 직접적인 시세 비교는 성립하지 않습니다. 즉, 지금 확인되는 것은 감정가 대비 큰 할인이지, 실제 시장가치 대비 저가 매수 기회가 아닙니다.
따라서 본건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 매각대상 지분과 점유자의 권리, 110호와의 경계벽 문제를 확인하고, 그다음 동일 용도·면적의 시세와 임대수익을 검토해야 합니다. 매수인 인수액이 실제로 0원인지 확정되지 않은 상태에서 최저가만을 기준으로 응찰하는 것은 위험합니다. 권리·점유·구분소유 문제가 해소되고 가격 비교가 가능한 상태가 되기 전까지는 신중한 검토가 필요한 물건입니다.
