288,365,000원
대전지방법원 2025타경503821. 세종 나성동 ‘세종모닝시티2차’ 1층 111호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 김경요·문형철이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2018.10.15. 전북은행 근저당권 444,000,000원이며, 그 뒤의 근로복지공단·KB국민카드· 중소벤처기업진흥공단 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 단순한 등기 순위보다 점유 상태와 가격입니다. 김선우의 전입일은 2021.03.22.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도로 주거 용도로 조사된 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원이지만, 미상 점유의 권리가 확인되기 전에는 실제 취득비용을 288,365,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503821 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 이용 |
| 전유면적 | 35.48㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 111호 |
| 소유관계 | 김경요 2분의 1 · 문형철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 588,500,000원 / 288,365,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 444,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.04.19. 국민은행 근저당권 564,000,000원이 설정됐으나 2018.10.15. 말소됐고, 같은 날 전북은행 근저당권 444,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 2023년 서울보증보험 가압류는 이미 말소됐고, 문형철 지분에 대한 보전처분·회생절차개시 역시 2025.07.30. 회생절차폐지와 함께 말소됐습니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 한 명은 후순위, 다른 점유는 판정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 점포 · 주거 사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 현황 리스크 — 110호와 벽체 없이 연결 사용
매각물건명세서 비고와 감정요항에는 본건 111호와 인접 110호를 동일한 상호의 점유자가 벽체 구분 없이 하나의 호수로 연결해 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 도면상 위치 특정은 가능하고, 각 호수의 별도 출입구와 호수표지가 존재해 경계벽의 물리적·기능적 복원은 가능한 것으로 평가됐습니다.
④ 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 더 중요
제공된 세종모닝시티2차 거래 중 최근 12개월에 해당하는 7건의 평균은 89,928,571원, 최신 거래는 2026.08. 87,000,000원입니다. 현재 최저매각가 288,365,000원은 최근 12개월 평균의 320.7%입니다. 또 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.5% 하락한 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.43㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 22.32㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 5 | 86,500,000원 |
| 2025.09 | 22.32㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 89,928,571원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 288,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,110원 |
| 2. 전북은행 근저당권 | 444,000,000원 | 283,527,890원 |
| 3. 근로복지공단 가압류 | 425,176,320원 | 0원 |
| 4. KB국민카드 가압류 | 107,969,316원 | 0원 |
| 5. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 73,551,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권자 총 청구액은 1,050,697,201원, 예상 배당은 283,527,890원, 미배당은 767,169,311원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유의 권리도 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 점유는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 288,365,000원 | 283,527,890원 | 767,169,311원 |
| 3회 유찰 · 34% | 201,855,500원 | 198,229,523원 | 852,467,678원 |
| 4회 유찰 · 24% | 141,298,850원 | 138,520,666원 | 912,176,535원 |
유찰이 이어지면 최저가는 201,855,500원, 141,298,850원으로 내려가지만 점유 권리가 불명확한 상태는 가격 하락만으로 해소되지 않습니다. 제공된 복합체 경매 통계도 평균 유찰 횟수 4.3회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 근린생활시설로 이용 중인 1층 상업시설입니다.
- 주위환경. 빛가람수변공원 서측 인근으로 상업시설·공공시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 BRT 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 도로. 주변으로 중로에 접하고, 토지정보상 중로각지입니다.
- 구분사용. 110호와 벽체 없이 연결돼 있으나 도면상 위치 특정과 경계벽 복원이 가능한 것으로 조사됐습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 주거 사용 점유의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 확정하기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 110호와의 경계 확인. 실제 벽체 철거 범위와 복원 상태, 독립 출입구, 영업·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 최근 거래 표본은 22.32~25.43㎡이고 본건은 35.48㎡입니다. 제공된 89,928,571원 평균을 본건의 직접 적정가로 단순 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.5% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 김경요·문형철의 공유관계, 전북은행 근저당권, 후순위 가압류·압류와 경매 범위를 매각 전 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 세 가지다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 588,500,000원에서 최저가 288,365,000원으로 내려와 상당히 싸 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균 89,928,571원과 비교한 지표는 320.7%이고, 최근 시장은 -13.5% 하락 추세입니다. 물론 해당 거래들은 본건 35.48㎡보다 작은 면적이라 정밀 비교가격으로 단정할 수 없습니다. 그럼에도 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
권리 측면에서도 김선우는 후순위라 정리되지만, 별도의 주거사용 점유는 대항력 가능·미상입니다. 여기에 110호와 벽체 없이 연결된 현황까지 있습니다. 따라서 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유·경계·가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
