인천지방법원 2025타경33744. 부천시 소사구 괴안동 제니스빌16차 1동 302호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대입니다. 이 사건은 “다섯 번 유찰돼 감정가의 17% 수준까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2021.05.03. 설정된 주식회사다진투자개발의 근저당권이지만, 임차인 노주영은 그보다 앞선 2020.07.31. 주민등록·점유와 2020.07.03. 확정일자를 갖고 있습니다. 즉 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
노주영의 주택임차권등기 자체는 2023.07.19.로 말소기준권리보다 뒤에 등기됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2020.07.31.입니다. 따라서 경매로 임차권등기가 소멸하더라도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다. 이 사건에서 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 이유가 바로 이것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 100-51 제니스빌16차 제1동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호 |
| 면적 / 사용승인 | 36.68㎡ · 2020.02.13. |
| 소유자 | 권순일 · 2020.08.18. 소유권이전 · 거래가액 248,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 33,278,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 292,610,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.05.03. 주식회사다진투자개발의 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이 금액은 공동담보목록이 붙은 채권최고액입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 3,286,000,000원, 국·부천시·서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 현황
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 임차·점유 관련 인원은 3명입니다. 이 가운데 매수인 인수에 직접 연결되는 사람은 선순위 대항력을 가진 노주영입니다.
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송주연 | 2025.04.02. | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 정진원 | 2025.04.02. | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 노주영 | 2020.07.31. 확정 2020.07.03. | 248,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 |
송주연과 정진원은 모두 2025.04.02. 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 별개로 실제 점유관계 및 명도 대상은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
이 사건의 최저가 33,278,000원은 시장 지표상 최근12개월 평균 322,500,000원의 10.3%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 매수인이 노주영의 미배당 보증금을 떠안기 때문입니다. 룰상 비교 기준은 최저가가 아니라 약 248,000,000원의 실질취득가입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 55.51㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.10 | 55.51㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2023.09 | 54.16㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 322,500,000원 |
노주영 보증금 248,000,000원을 기준으로 한 실질취득가는 최근12개월 평균 322,500,000원의 약 76.9%, 최신 거래 320,000,000원의 약 77.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 낮습니다. 그러나 비교 거래는 54.16~55.51㎡이고 대상 면적은 36.68㎡여서 면적 매칭이 되지 않습니다. 절대금액만 비교하면 할인폭이 과장될 수 있으므로, 이 자료만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
또한 확인된 거래는 총 3건이고 최신 거래도 2024.09.입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세 지표는 +0.8%로 하락 추세는 아니지만, 표본 수와 면적 차이가 커 입찰가 산정용 시세로는 보수적으로 봐야 합니다. 참고로 이 물건 자체의 2020년 등기상 거래가액도 248,000,000원으로, 현재의 실질취득 기준액과 같은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,278,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 999,004원 |
| 1. 임차인 노주영 보증금 | 248,000,000원 | 32,278,996원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다진투자개발 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,286,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 292,610,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 노주영 보증금 중 32,278,996원만 배당되고 215,721,004원이 미배당됩니다. 따라서 매수인 부담은 33,278,000원 + 215,721,004원 = 248,999,004원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33,278,000원 | 215,721,004원 | 248,999,004원 |
| 6회 유찰 시 | 23,294,600원 | 225,524,703원 | 248,819,303원 |
| 7회 유찰 시 | 16,306,219원 | 232,387,293원 | 248,693,512원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부안초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다. 남서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2020.02.13.입니다. 위생·급배수, 개별난방, 가스 및 승강 관련 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 407.7㎡, 공시지가 2,188,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제니스빌16차는 11세대 규모이고 확인된 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 비교 거래 면적도 달라, 입찰가격 산정 전 동일 또는 유사 면적의 추가 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 33,278,000원이 아니라 노주영 미배당 보증금을 포함한 약 248,000,000원대를 기본 취득비용으로 놓고 판단해야 합니다.
- 임차인 배당액 재확인. 노주영 보증금 248,000,000원, 현재 예상 미배당 215,721,004원이 핵심입니다. 실제 배당표 확정 전까지 변동 가능성을 열어두세요.
- 국세·지방세 법정기일 확인. 국·부천시·서울특별시 압류가 있어 당해세가 선순위로 차감되면 임차인 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
- 송주연·정진원 점유 확인. 두 사람은 2025.04.02. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 맞는 실거래 재검증. 대상 면적 36.68㎡와 현재 비교 가능한 실거래 54.16~55.51㎡가 일치하지 않습니다. 3.20~3.25억원 거래만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 체납세 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,327만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 33,278,000원입니다. 다섯 번 유찰된 외형만 보면 감정가 198,000,000원짜리 다세대를 3천만원대에 살 수 있는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 노주영의 보증금 248,000,000원이 그 착시를 지웁니다. 현재 회차 예상 인수액은 215,721,004원이고, 최저가와 합치면 248,999,004원입니다.
더 유찰돼도 총 부담은 약 2.48억원대에 머뭅니다. 그래서 이 물건의 승부처는 “몇 회 더 유찰되느냐”가 아니라 약 2.48억원의 실질취득가가 이 36.68㎡ 다세대의 실제 시세와 비교해 타당한가입니다. 현재 확인되는 3.20~3.25억원 거래는 면적이 54㎡ 이상이라 직접 비교하기 어렵고, 거래 표본도 적습니다. 권리는 단순 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형이고, 세금 우선배당 변수까지 남아 있습니다. 최저가의 할인율이 아니라 실질취득가와 동일면적 시세를 다시 맞춘 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
