인천지방법원 2025타경33744. 경기도 부천시 소사구 괴안동 제니스빌16차 1동 302호, 전용 36.68㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정가는 198,000,000원이지만 여섯 차례 유찰되면서 최저매각가가 23,295,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가에 비해 매우 낮은 가격이지만, 이 사건은 낙찰가격보다 매수인이 떠안는 임차보증금이 훨씬 중요한 물건입니다.

핵심은 2020.07.31에 전입하고 2020.07.03 확정일자를 받은 임차인 노주영입니다. 말소기준권리인 주식회사다진투자개발 근저당권은 2021.05.03에 설정됐습니다. 임차인의 권리 취득 시점이 더 빠르므로 선순위 대항력이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

특히 인수형 경매에서는 최저매각가가 계속 낮아지더라도 실질취득원가가 그만큼 낮아지지 않습니다. 낙찰대금에서 임차인에게 돌아가는 배당이 감소하면, 그만큼 미변제 보증금이 증가하기 때문입니다. 입찰금액의 하락과 총취득부담의 하락을 구분해서 봐야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 놓치면 안 된다

말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차보증금까지 소멸한다는 뜻은 전혀 다릅니다. 이 사건에서는 임차인의 미변제 보증금이 별도로 남는다는 점이 명확합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수의 결정적 근거

임차 관련 기재자는 노주영·송주연·정진원 3명입니다. 이 가운데 보증금과 선순위 임차권이 확인되는 사람은 노주영이며, 송주연과 정진원은 후순위 전입자로 계약조건이 확인되지 않습니다. 실제 점유관계와 각 전입자의 임대차계약 여부는 별도 확인이 필요합니다.

노주영의 임차권 범위는 건물 전부이며, 등기상 임대차계약일은 2020.07.03입니다. 확정일자와 전입일이 말소기준보다 앞서고 배당요구도 확인되므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금의 매수인 인수 문제가 발생합니다.

송주연과 정진원은 2025.04.02 전입자로, 전입 시점을 기준으로 보면 말소기준권리 이후입니다. 따라서 이 전입 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않으므로 두 사람의 계약 및 점유 상태를 단정하지 않고 현장조사와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 7.2%가 곧 실질 할인율은 아니다

제니스빌16차의 실거래 자료에는 총 3건의 비교 거래가 제시되어 있습니다. 전체 평균은 321,666,666원, 별도로 집계된 최근 12개월 평균은 322,500,000원(2건)입니다. 그러나 이번 경매 대상의 전용면적은 36.68㎡이고, 거래 사례의 면적은 54.16㎡ 또는 55.51㎡입니다. 동일 면적 비교가 성립하지 않으므로 평균 거래가격을 해당 호수의 직접적인 시세로 사용하기 어렵습니다.

수치상 최저매각가 23,295,000원은 집계된 평균 대비 7.2%에 해당합니다. 그러나 이는 낙찰금액만 계산한 비율입니다. 선순위 보증금 미변제액 225,524,310원을 함께 부담하면 현재 회차의 예상 실질취득금액은 248,819,310원입니다. 따라서 최저가 대비 시세 비율 7.2%를 실제 취득 할인율처럼 표현해서는 안 됩니다.

또한 가장 최근에 제시된 거래는 2024.09의 320,000,000원 거래로, 대상 호수보다 전용면적이 큰 물건입니다. 집계상 거래 추세는 +0.8%로 나타나지만, 거래 표본이 적고 거래 시점도 과거에 집중되어 있어 현재 대상 면적의 가격 흐름을 판단하기에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,295,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당입니다. 집행비용 819,310원을 제외한 배당 가능 금액이 선순위 임차인에게 배분됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자, 신청채권자에게는 예상배당이 없습니다. 국세·지방세 중 당해세의 우선배당 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 실질취득은 비슷하다

이 사건의 핵심 구조는 회차별 매수인 인수액을 비교하면 더욱 분명해집니다. 보증금이 최저매각가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가격이 낮아지면 미배당 보증금이 증가합니다.

실질취득 합계는 각 회차의 매각가격과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 회차별 금액에는 추정 배당비용 차이가 반영되어 있으며 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 7회·8회 유찰 시나리오로 진행하더라도 실질취득금액은 계속 약 248,000,000원 수준에 머뭅니다. 낮아진 낙찰가만큼 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘기 때문입니다. 그러므로 추가 유찰이 이 물건의 가격 메리트를 크게 개선해 준다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 부안초등학교 남측 인근입니다. 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020.02.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 외벽은 타일 및 일부 석재 마감이며 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 가스 및 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,188,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 물건 상태. 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만 내부 마감·수리 상태 및 실제 점유 상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 제니스빌16차는 11세대 규모이며, 실거래 비교 사례는 3건입니다. 대상과 면적이 일치하는 거래 표본이 없어 적정 매매가격과 향후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 최우선 확인. 노주영의 임차보증금 248,000,000원 중 예상 미변제액 225,524,310원은 단순 채권액이 아니라 매수인이 부담할 수 있는 금액입니다. 매각물건명세서의 인수 조건을 반드시 직접 확인해야 합니다.
• 가격 기준을 실질취득금액으로 변경. 최저매각가 23,295,000원이 아니라 매각가와 인수액의 합계인 248,819,310원을 현재 회차의 취득가격 판단 기준으로 삼아야 합니다. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
• 임차보증금 변제 및 임차권등기 상태 확인. 임차인에게 실제 반환된 보증금, 배당 수령 여부, 임차권등기 말소 가능성, 임차인이 보유한 권리와 임대차관계 변동 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 송주연·정진원의 점유 확인. 두 전입자는 말소기준 이후 전입자이지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 미상입니다. 현장조사로 거주 여부 및 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 위험 점검. 국세 및 지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세가 우선배당되면 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있으므로 세목·법정기일·배당순위를 구체적으로 점검해야 합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 주식회사다진투자개발의 근저당 채권최고액은 1,800,000,000원이며 공동담보목록 제2021-259호가 기재되어 있습니다. 대상 물건과 공동담보 관계를 원본 등기자료에서 확인해야 합니다.
• 실거래 면적 재검증. 현재 제시된 320,000,000~325,000,000원 거래는 전용 54.16~55.51㎡에 해당합니다. 경매 대상인 전용 36.68㎡와 같은 규모의 최근 거래가 확인되기 전까지 단순 평균가격을 근거로 투자 수익을 계산하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비용 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자의 인도 가능성 및 인도·명도 절차에 수반되는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구 내역 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다고, 취득가격까지 싼 것은 아니다”

이 사건을 이해하는 가장 중요한 숫자는 23,295,000원이 아니라 248,000,000원입니다. 최저매각가는 감정가보다 크게 내려갔지만, 선순위 임차보증금 248,000,000원이 실질취득부담을 사실상 결정합니다. 현재 예상배당을 반영하면 인수액은 225,524,310원이며, 매각가격과 합산한 취득부담은 248,819,310원입니다.

여기에 6회 유찰, 후순위 전입자들의 계약관계 미확인, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변수, 그리고 거래 비교 사례의 면적 불일치까지 겹쳐 있습니다. 실거래 평균 322,500,000원이라는 숫자만으로 실질취득원가가 시세보다 낮다고 단정할 수도 없습니다. 비교 대상의 전용면적이 다르기 때문입니다.

따라서 이 물건은 권리 위험이 크고 가격 매력은 검증되지 않은 고주의 물건으로 평가합니다. 단순히 유찰을 더 기다리는 것만으로 문제를 해결하기 어렵습니다. 선순위 임차보증금의 실제 인수 범위가 확인되고, 동일 면적의 적정 시세까지 검증되기 전에는 입찰을 보수적으로 판단하는 편이 합리적입니다.