최저가 6,791만원에 속지 마라 — 선순위 임차보증금까지 합친 실질취득은 약 2.50억

인천지방법원 2025타경33744. 부천 소사구 괴안동 제니스빌16차 1동 302호, 전용 36.68㎡의 다세대 공동주택입니다. 감정가는 198,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가는 67,914,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 기준 가격은 최저가가 아닙니다. 임차인 노주영은 2020.07.03. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2020.07.31. 전입·점유를 시작해, 2021.05.03. 설정된 다진투자개발 근저당보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

매각물건명세서에도 을구 2번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인이 배당받는 금액은 집행비용을 뺀 66,291,548원이며, 나머지 181,708,452원이 낙찰자에게 넘어옵니다. 따라서 “6,791만원짜리 물건”이 아니라, 낙찰대금과 인수를 합쳐 약 2억4,962만원이 드는 물건으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 2.48억 임차인

등기상 말소기준은 2021.05.03. 다진투자개발 근저당권입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 국세·부천시·서울특별시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 노주영의 주택임차권등기 접수일은 2023.07.19.이지만, 실제 대항력과 우선변제권의 기준이 되는 임대차계약·확정일자·전입·점유가 모두 근저당보다 앞섭니다. 등기 순번만 보고 후순위 임차권으로 오인하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 송주연과 정진원은 2025.04.02. 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 현재 점유 형태는 명도 전에 재확인해야 합니다.

② 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 실질취득액이 약 2.49억원으로 사실상 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 총액은 낮아 보여도 면적이 다르다

제니스빌16차의 확인된 거래는 3건입니다. 그러나 대상 물건의 전용면적은 36.68㎡이고 거래 사례는 54.16~55.51㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 3.20억~3.25억원 거래와 실질취득 2.496억원을 총액만으로 비교해 “약 22% 저렴하다”고 결론 내릴 수 없습니다.

현재 회차 실질취득액 249,622,452원은 최근 12개월 평균 총액의 77.4%, 최신 거래 320,000,000원의 78.0%입니다. 하지만 면적 차이를 보정하면 해석이 뒤집힙니다. 대상 물건의 실질취득액은 ㎡당 약 6,805,410원이고, 55.51㎡ 거래의 최근 12개월 평균은 ㎡당 약 5,809,764원입니다. 즉 대상의 ㎡당 부담은 비교 지표의 117.1% 수준입니다.

최신 거래 320,000,000원을 55.51㎡로 나눈 ㎡당 금액과 비교해도 대상 물건의 ㎡당 실질취득은 약 118.1%입니다. 거래 추세 지표는 최근 구간이 이전 구간보다 0.8% 높은 수준이지만, 거래 표본이 3건에 불과하고 면적도 불일치합니다. 따라서 현재 가격에 확정적인 시세 할인 가점을 줄 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)

임차인 노주영의 미배당액 181,708,452원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 범위에 따라 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부안초등학교 남측 인근으로 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층이며 2020.02.13. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 개별난방, 가스, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 3건뿐입니다. 동일 면적 거래가 없어 매도가격 산정의 불확실성이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 67,914,000원에 인수액 181,708,452원을 더한 249,622,452원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 실질취득 249,255,716원, 5회 유찰 시 248,999,001원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 없습니다.
• 임차보증금 지급·말소 동시처리. 노주영에게 인수 보증금을 지급할 때 임차권등기 말소서류와 점유 인도 절차를 함께 설계해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세, 부천시, 서울특별시 압류가 있으므로 법원 배당요구 및 세목별 법정기일을 확인해 실제 임차인 배당액과 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 후순위 전입자 점유 확인. 송주연·정진원의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력 인수는 없지만 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 면적이 같은 거래로 재검증. 제공된 거래는 54.16~55.51㎡로 대상 36.68㎡와 다릅니다. 같은 전용면적 또는 유사 소형 다세대 거래를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 누수, 결로, 마감, 설비 상태와 수리비를 별도로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 세금 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,791만원 낙찰”이 아니라 “약 2.50억 취득”

이 물건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저매각가 67,914,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 가격만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 선순위 임차보증금 미배당액 181,708,452원이 그대로 매수인에게 넘어옵니다. 실제 부담은 249,622,452원이고 추가 유찰 뒤에도 약 2.49억원으로 거의 고정됩니다.

또한 확인 거래는 대상보다 약 17.5~18.8㎡ 넓은 세대들입니다. 총액만 비교하면 실질취득액이 최근 12개월 평균의 77.4%지만, ㎡당으로 환산하면 오히려 비교 지표의 117.1%입니다. 여기에 선순위 보증금 인수, 세금 압류, 후순위 전입자 2명의 점유 확인, 11세대 소규모 다세대의 낮은 거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸지만 취득가격은 싸다고 볼 수 없고, 권리·명도·환금성 부담도 큰 물건입니다.