청주지방법원 2026타경50225. 청주 서원구 개신동 청주개신2단지뜨란채아파트 206동 10층 1003호입니다. 이 사건은 최저가가 61,603,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부 을구 3번에는 홍현진의 주택임차권 190,000,000원이 있고, 전입 2022.01.27·확정일자 2021.12.28로 말소기준인 2024.07.19 경북신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 전형적인 대항력 인수형입니다.
따라서 이 물건에서 비교해야 할 숫자는 최저가 61,603,000원이 아닙니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 임차보증금 129,905,854원을 더한 실질취득 191,508,854원이 실제 가격판단 기준입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 169,833,333원보다 21,675,521원 높고, 최신 거래 170,000,000원보다도 21,508,854원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50225 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 206동 10층1003호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 · 지하1층/지상20층 · 제10층 제1003호 · 사용승인 2000.12.11 |
| 소유자 | 최순미 (2023.08.04 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,200,000원 / 61,603,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,415,059원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 말소기준은 갑구 7번 경북신용보증재단 가압류(2024.07.19, 8,000,000원)입니다. 이후 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 주식회사 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 3번 홍현진의 주택임차권은 2024.01.29 등기되어 말소기준보다 먼저 존재하며, 전입·확정일자 역시 더 이릅니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로 이 권리는 가격과 분리해서 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍현진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.01.27 / 2021.12.28 배당요구 2024.01.29 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 기준은 61,603,000원이 아니라 191,508,854원
주공뜨란채 동일 평형 59.42㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 169,833,333원, 최신 거래는 2026.09의 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.42㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2026.09 | 59.42㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.42㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 169,833,333원 |
표면상 최저가 61,603,000원은 최근 12개월 평균의 36.3%입니다. 그러나 이 비율은 인수액을 빼고 본 숫자라 실제 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차의 실질취득 191,508,854원은 최근 12개월 평균의 112.8%이며, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,603,000원 | 129,905,854원 | 191,508,854원 |
| 4회 유찰 시 | 43,122,100원 | 148,054,098원 | 191,176,198원 |
| 5회 유찰 시 | 30,185,469원 | 160,757,869원 | 190,943,338원 |
낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 세 시나리오 모두 실질취득이 약 191,000,000원 수준에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,854원 |
| 1. 임차인 홍현진 보증금 | 190,000,000원 | 60,094,146원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 8,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 49,740,056원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 5,656,800원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,415,059원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 미배당은 129,905,854원이며 매수인 인수 대상입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 통계 기준)
- 입지. 개신초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이합니다.
- 단지. 주공뜨란채 980세대, 사용승인일 2000.12.11입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 8.1회, 낙찰률은 8.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,603,000원이 아닌 실질취득 191,508,854원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 홍현진의 보증금 190,000,000원 중 현재 예상 미배당 129,905,854원이 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 191,176,198원, 5회 유찰 시에도 190,943,338원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기 후 실제 점유상태와 인도 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 원본 대조. 실제 집행비용과 조세 등 배당변수에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 35%”가 곧 할인율은 아니다
이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 61,603,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 190,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서 매수인은 129,905,854원을 인수하므로 실질취득은 191,508,854원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 169,833,333원과 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다.
더 유찰되어 낙찰가가 43,122,100원, 30,185,469원으로 내려가더라도 인수액이 148,054,098원, 160,757,869원으로 늘어 실질취득은 각각 191,176,198원, 190,943,338원에 머뭅니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형입니다. 현재 시세와 권리구조를 함께 보면 가격 메리트보다 인수 부담을 먼저 봐야 하는 사건입니다.