청주지방법원 2026타경50225. 개신동 청주개신2단지뜨란채아파트 206동 10층 1003호입니다. 감정가 178,200,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 88,004,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 수준까지 떨어진 물건이지만, 권리관계의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 홍현진은 보증금 190,000,000원, 확정일자 2021.12.28, 점유개시 2022.01.25, 전입 2022.01.27의 권리를 갖고 있고, 말소기준인 2024.07.19 경북신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 88,004,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 1,984,072원을 먼저 제외하고, 임차인에게 86,019,928원이 배당됩니다. 보증금 중 부족분은 103,980,072원으로 계산돼 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 임차인의 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 유찰이 거듭돼도 실질취득은 임차보증금 약 190,000,000원 부근에서 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 국민은행 근저당권 72,000,000원은 2013.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.07.19 경북신용보증재단 가압류 8,000,000원이며, 그 뒤의 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 49,740,056원, 주식회사 국민행복기금 가압류 5,656,800원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 홍현진의 주택임차권은 별개입니다.

② 임차인 분석

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 홍현진 본인의 임차권이며, 배당요구도 2024.01.29 이뤄졌습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려받을 수 없으면 그 미배당액은 대항력에 따라 매수인이 떠안습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.90억’을 봐야 한다

주공뜨란채 전용 59.42㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 172,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09, 7층 165,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 88,004,000원은 최근 12개월 평균의 50.9%지만, 대항력 임차보증금 구조를 반영한 실질취득은 약 190,000,000원입니다.

실질취득 약 190,000,000원은 최근 12개월 평균 172,750,000원보다 17,250,000원 높고 약 110.0% 수준입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 따라서 “최저가가 시세의 50.9%이니 싸다”는 해석은 권리구조를 빠뜨린 오판입니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,004,000원 가정)

현재 회차 배당가정상 임차인 보증금 부족분 103,980,072원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개신초등학교 북측 인근. 근린생활시설, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이합니다.
• 단지. 주공뜨란채 980세대, 사용승인일 2000.12.11. 본건은 지하1층/지상20층 건물 내 10층입니다.
• 도로. 북측·서측 폭 약 15m, 동측 폭 약 18m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)·주거용지이며 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 해당 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
• 경매 환금성 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 8.2회, 낙찰률 9.09%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 88,004,000원은 입찰 시작가격일 뿐, 권리상 실제 가격 비교 기준은 대항력 임차보증금 약 190,000,000원입니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 현재 배당가정상 103,980,072원이 인수되며, 실제 배당 결과에 따라 잔액은 달라질 수 있습니다.
• 유찰 전략 재점검. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가하므로 단순히 최저가 하락을 기다리는 전략으로는 실질취득가가 크게 내려가지 않습니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 172,750,000원, 최신 거래 165,000,000원과 실질취득 약 190,000,000원을 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·현황조사와 실제 배당순위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,800만원에 사는 아파트”가 아니다

이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 숫자입니다. 감정가 178,200,000원에서 두 번 유찰돼 88,004,000원까지 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 홍현진의 190,000,000원 주택임차권 때문에 낙찰자는 배당되지 못한 보증금을 인수합니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 103,980,072원입니다.

따라서 이 사건은 최저가 50.9%짜리 할인 물건이 아니라, 실질취득 약 190,000,000원짜리 인수형 물건으로 봐야 합니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 172,750,000원과 최신 거래 165,000,000원을 모두 웃돕니다. 유찰은 계속돼도 인수액이 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다. 권리구조를 정확히 반영하면 현재 조건에서는 가격 메리트가 없습니다.