청주지방법원 2026타경50237. 청주 흥덕구 강서동 ‘레지던스 마리’ 6층 603호입니다. 사건 표기상 용도는 아파트지만 감정평가 이용상태는 연립주택(방1·화장실1)입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 안명수의 현재 담보권이 아니라 박지연의 주택임차권입니다. 2011년 우리은행 근저당 2건은 각각 2014년에 이미 말소됐고, 현재 등기 흐름에서 강제경매개시결정은 2026.02.27입니다. 반면 박지연의 점유개시는 2018.08.24, 전입은 2019.01.03, 주택임차권등기는 2025.07.02로 그보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%인 48,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준인 약 59,800,000원에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 6층 603호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 표기 아파트 · 감정평가상 연립주택(방1·화장실1) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 승강기 · 도시가스 개별난방 · 지상 주차장시설 |
| 소유자 | 안명수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지연 / 59,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.06 등기 · 민간임대주택 등록 원인 2012.02.28 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
2011.12.28 설정된 우리은행 근저당권 2건은 채권최고액이 각각 528,000,000원과 1,032,000,000원이지만, 2014.11.19와 2014.09.25에 각각 이미 말소됐습니다. 현재 실질적인 쟁점은 을구 5번 박지연의 주택임차권입니다. 임차보증금은 59,800,000원, 점유개시일은 2018.08.24, 주민등록일은 2019.01.03이며 강제경매개시결정 2026.02.27보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박지연 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 59,800,000원 | 전입 2019.01.03 점유개시 2018.08.24 | 2018.08.13 (55,000,000원) 2020.08.06 (증액 2,000,000원) 2022.08.16 (증액 2,800,000원) | 대항력 有 우선변제 無 미배당 승계 |
박지연은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구는 2025.07.02 접수돼 있고, 배당분석에서는 우선변제권 없이 대항력에 따른 매수인 인수 구조로 계산돼 있습니다. 또한 임차권자 박지연과 강제경매 신청채권자 박지연이 동일하므로, 관계인 여부와 가장임차인 의심 가능성은 원본 서류에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·환금성 — 70% 최저가보다 ‘5,980만원 실질취득’을 봐야
현재 최저매각가는 감정가 69,000,000원의 70%인 48,300,000원입니다. 일반적인 권리 소멸형이라면 유찰에 따른 할인 폭이 곧 가격 메리트가 될 수 있지만, 이 사건은 다릅니다. 보증금 59,800,000원이 낙찰가를 넘는 대항력 임차인 인수형이므로 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 59,800,000원 수준으로 유지됩니다.
레지던스 마리는 24세대, 2011.12.10 준공이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실을 가격 가점으로 사용하기 어렵습니다. 이 사건에서 더 중요한 수치는 최저가가 아니라 실질취득 약 59,800,000원과 높은 평균 유찰 횟수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 인수 · 박지연 임차보증금 | 59,800,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 박지연 | 59,800,000원 | 47,030,600원 |
| 예상 미배당 | - | 12,769,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,269,400원, 신청채권자 배당 47,030,600원, 미배당 12,769,400원으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실질취득 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 59,800,000원 수준을 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건 표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 연립주택(방1·화장실1)입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
- 입지. 청주시 흥덕구 강서동, 서현초등학교 북서측 원거리 방향에 위치하며 주변은 중고층 아파트·도시형생활주택·연립주택·상가가 집중 분포합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북동측 방향 도보 3분 거리에 한국자산관리공사역 노선버스정류장이 있어 제반 교통편익성은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·주거용지·지구단위계획구역(강서지구)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 24세대, 2011.12.10 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 8.7회·낙찰률 0.0%로 경매 환금성 지표가 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 48,300,000원 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 59,800,000원 수준을 취득원가 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 미배당 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 배당 결과와 인수잔액을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성. 박지연이 주택임차권자이면서 강제경매 신청채권자입니다. 관계인 여부 및 가장임차인 의심 가능성을 임대차계약서·보증금 지급자료 등으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표기와 감정평가 이용상태가 각각 아파트와 연립주택으로 표현돼 있으므로 현황·건축물대장·집합건물 표시를 대조해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰이 8.7회이고 낙찰률이 0.0%이므로 재매각·처분 용이성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,830만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 착시는 69,000,000원 감정가가 48,300,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 박지연의 대항력 있는 임차보증금은 59,800,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 유찰로 최저가가 더 낮아져도 실질취득은 약 59,800,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 8.7회·낙찰률 0.0%, 24세대 규모, 사건 표기와 감정 이용상태의 용도 표현 차이까지 겹칩니다. 과거 근저당은 이미 말소돼 담보권 자체는 단순하지만, 임차권 인수와 환금성이 핵심 리스크입니다. 결론적으로 이 물건은 “최저가가 내려온 물건”이 아니라 “보증금 수준의 실질취득가가 유지되는 인수형 물건”으로 접근해야 합니다.
