한 줄 평 임차인 전순녀 1명이 있으나 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가·최저가 5,400만원은 동일 평형 실거래 평균 5,278만원보다 높은 102.3% 수준으로, 권리는 깨끗하지만 신건 가격 메리트는 없습니다.
감정가 / 최저가
54,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
52,783,333원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
102.3%
시세보다 높음
매수인 인수
0원
대항력 없음
청주지방법원 2026타경50254. 청주시 청원구 율량동 한울아파트 301동 213호, 전용 30.33㎡ 아파트입니다. 등기 구조는 오래된 집합건물 근저당과 이후 권리들이 얽혀 있지만, 말소기준권리인 1998년 한국주택은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
임차인 전순녀가 전입 및 배당요구를 했지만 전입일은 2015.06.19로 말소기준권리인 1998.12.15 근저당보다 후순위입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없으며, 보증금 3,800만원은 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50254 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1144 한울아파트 301동 2층 213호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.33㎡ |
| 소유자 | 씨에스주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 전순녀 / 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 1998.12.15 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 설정된 천안농업협동조합·신성토건 근저당, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 채권최고액 합계는 매우 크고 배당 부족이 예상되는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전순녀 | 38,000,000원 | 2015.06.19 | 없음 | 0원 |
⚠️ 임차인 체크 전순녀는 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인이 아니며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 등기부상 동일 인물 권리 관계로 가장임차인 가능성 등은 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건은 비싸다
한울아파트 301동 동일 전용 30.33㎡ 최근 실거래 12건 기준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 9 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 3 | 51,500,000원 |
| 2026.05 | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 10 | 49,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 52,783,333원 |
실거래 범위는 4,900만원~5,800만원이며 평균은 5,278만원입니다. 최저가 5,400만원은 평균 대비 102.3%로, 신건에서 바로 접근할 경우 시세 대비 할인 효과가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 한국주택은행 근저당 | 7,774,000,000원 | 52,628,000원 |
| 후순위 근저당·경매채권 | 9,364,576,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가 5,400만원이 실거래 평균 5,278만원보다 높습니다.
✅ 권리 관점 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수금액은 0원입니다. 후순위 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.
⛔ 가격 관점 권리는 안전하지만 신건 최저가가 시세 평균보다 높습니다. 감정가만 보고 저가 매수로 판단하기 어렵고, 유찰 여부와 실제 경쟁 상황을 확인하는 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 전순녀는 대항력 없음으로 분석되지만 실제 점유관계와 원본 서류 확인 필요.
- 가격 기준. 최저가 5,400만원은 실거래 평균 5,278만원보다 높아 신건 메리트 제한.
- 배당 구조. 선순위 근저당 채권최고액이 커 후순위 채권 대부분은 미배당 예상.
- 관리비 확인. 아파트 공용관리비 체납 여부는 별도 확인 필요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “안전한 권리와 좋은 가격은 별개”
이 물건은 권리 분석만 보면 단순합니다. 임차인 인수 위험은 없고, 낙찰자가 떠안을 권리도 없습니다. 하지만 경매의 핵심은 권리와 가격을 함께 보는 것입니다. 현재 최저가는 동일 평형 실거래 평균보다 높아 신건에서 특별한 할인 효과가 없습니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토가 필요한 물건입니다.
