대전지방법원 2026타경51. 충남 금산군 금산읍 상리 14-10의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2·3층 주택으로 이용 중이며, 토지는 212.9㎡입니다. 현재 소유자는 박재두이고, 2020.11.19 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 인삼시장새마을금고 근저당 350,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 이홍재 근저당 200,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 60,205,605원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 201호 설희성은 2017.04.10, 301호 정선화는 2019.08.27 전입해 모두 말소기준보다 빠릅니다. 하지만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 미상이므로, 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경51 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 14-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2·3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 철근콘크리트 및 판넬지붕 · 3층 |
| 토지 | 212.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 박재두 · 2020.11.19 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 537,691,770원 / 241,353,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 306,002,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 발코니확장·누다락 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2020.11.19 설정된 인삼시장새마을금고 근저당 350,400,000원입니다. 이후 이홍재 근저당 200,000,000원, 충남신용보증재단 가압류 60,205,605원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 선행전입 2명의 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설희성 | 201호 · 주거 | 2017.04.10 | 미상 | 2026.03.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정선화 | 301호 | 2019.08.27 | 미상 | 2026.03.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황경희 | 1층 | 2024.02.01 | 미상 | 2026.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 44.89%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 537,691,770원, 현재 최저매각가는 241,353,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 44.89%입니다. 다만 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 이 가격을 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,178,942원 |
| 1. 근저당 · 인삼시장새마을금고 | 350,400,000원 | 237,174,058원 |
| 2. 근저당 · 이홍재 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 60,205,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 610,605,605원 중 237,174,058원이 배당되고, 미배당액은 373,431,547원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선행전입 임차인의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 금산군청 남측 인근이며, 단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 노변 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기설비, 2·3층 도시가스 난방설비, 1층 상가 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 212.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류와 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 설희성 보증금 확인. 201호, 2017.04.10 전입. 보증금·확정일자가 미상이므로 배당 후 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 정선화 보증금 확인. 301호, 2019.08.27 전입. 역시 말소기준보다 앞서며 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 황경희 점유관계 확인. 1층, 2024.02.01 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 제시외창고 확인. 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있으므로 위치·소유관계·토지사용 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 발코니확장과 누다락은 포함됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 44.89%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 시세 대비 저가 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 보증금·확정일자 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “45% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 241,353,000원, 감정가의 44.89%까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 설희성·정선화 두 명이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 미상이어서 매수인이 최종적으로 떠안을 금액을 아직 계산할 수 없기 때문입니다. 여기에 매각 제외 제시외창고의 법정지상권 성립 여지도 남아 있습니다.
등기상 후순위 근저당·가압류가 소멸하는 점은 분명하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 선행전입자의 보증금과 제시외창고의 토지사용권입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 실질취득가와 권리위험은 아직 확정되지 않았다”입니다.
