인천지방법원 2025타경33745. 부천시 원미구 춘의동 삼성펠리스10차 4층 402호, 전용 31.36㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰된 112,000,000원입니다. 표면상으로는 최근 기준 실거래 160,000,000원보다 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
박영환은 2021.10.01 전입·점유를 시작했고 2021.09.14 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준은 2022.04.12 안산세무서장 압류이므로 박영환의 전입은 그보다 앞섭니다. 보증금은 205,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 112,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,368,000원을 우선 차감한 뒤 박영환에게 109,632,000원이 배당되고, 95,368,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인에게 남는다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 205,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 125-5 삼성펠리스10차 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 39-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 31.36㎡ · 제5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.10.01 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 2019.02.26 국민은행 근저당권 93,600,000원은 2021.10.05 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산된 말소기준은 2022.04.12 국 압류입니다. 그보다 앞선 2021.10.01 박영환의 전입·점유와 2021.09.14 확정일자가 있어, 박영환은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
2022.09.20 주택도시보증공사 가압류, 2023.09.27 부천시 압류, 2025.06.13 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2025.09.08 국 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 자체의 소멸과 선순위 임차보증금의 경제적 인수는 별개입니다. 을구 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 선행 전입에 따른 대항력과 미배당 보증금 문제가 그대로 남는지가 입찰 판단의 핵심입니다.
② 임차인 — 박영환 205,000,000원이 승부처
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영환 | 2021.10.01 / 2021.09.14 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 95,368,000원 위험 |
| 김민욱 | 2024.08.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TRAN THI MAI HUONG | 2024.08.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LE VAN HIEU | 2024.08.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김민욱, TRAN THI MAI HUONG, LE VAN HIEU는 모두 2024.08.05 전입으로 2022.04.12 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다. 따라서 현재 확인되는 핵심 인수위험은 박영환입니다.
③ 시세 비교 — 112,000,000원이 아니라 205,000,000원을 봐야 한다
삼성펠리스10차는 총 12세대, 사용승인일 2016.10.07의 소규모 다세대입니다. 전용 31.36㎡ 거래는 확인된 3건이고, 전체 평균은 190,000,000원입니다. 그러나 2021.08의 205,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 안 됩니다. 최신 거래는 2025.06, 160,000,000원이고 최근 기준 평균 역시 160,000,000원입니다. 가격 추세는 -22.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 31.36㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 31.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.08 | 31.36㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.36㎡ | 3건 | 190,000,000원 |
| 최근 기준 평균 | 31.36㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최저가 112,000,000원만 놓으면 최근 기준 평균 160,000,000원의 70.0%라 매우 싸게 보입니다. 하지만 박영환의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서 미배당액을 인수하면 낙찰가가 내려가도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 112,000,000원이 아니라 실질취득≈205,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 기준 평균 160,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 추세가 -22.0%이므로 “최저가가 싸다”는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 박영환 보증금 | 205,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 박영환 보증금 부족분은 95,368,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 차감되면 박영환의 실제 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘의역(7호선) 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역(7호선)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기(8인승)·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가로장방형 평지이며 토지면적 137.7㎡, 공시지가 2,345,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대로 확인 거래는 3건이며, 최신 거래가 2025.06에 머물러 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 50.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 112,000,000원만 보지 말 것. 현재 배당표상 박영환 미배당 95,368,000원이 있어 실질취득 기준은 보증금 205,000,000원 수준입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기만을 대상으로 하는지, 박영환의 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 당해세가 우선 배당되면 박영환 배당액이 줄고 매수인 인수부담이 늘 수 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 현재 전입자 확인. 김민욱, TRAN THI MAI HUONG, LE VAN HIEU는 2024.08.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 190,000,000원보다 최신 거래·최근 기준 평균 160,000,000원과 -22.0% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 교부청구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.12억 낙찰”이 “1.12억 취득”은 아니다
이 사건의 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가격은 분명 112,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인 박영환의 보증금은 205,000,000원이고 현재 배당표상 95,368,000원이 부족합니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 보증금 205,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 최근 기준 실거래와 최신 거래는 160,000,000원이고 가격 추세도 -22.0%입니다. 따라서 현재 상태 그대로라면 최저가가 싸 보인다는 이유로 들어갈 물건은 아닙니다.
반대로 주택도시보증공사의 확약 원문에서 박영환의 대항력 포기와 임차권등기 말소, 미배당 보증금의 매수인 인수 해소가 명확히 확인된다면 판단은 크게 달라집니다. 그때는 인수 0원을 전제로 112,000,000원과 최근 기준 시세 160,000,000원을 직접 비교할 수 있습니다. 결국 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서가 실제로 어디까지 권리를 정리하느냐입니다.
