대전지방법원 2026타경64. 대전 대덕구 중리동 378-2 토지와 지상 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 소매점, 2층부터 4층까지는 각 층 4호의 다중주택, 5층은 오피스텔로 이용 중인 주거·상업 혼합형 수익용 건물입니다. 토지는 203㎡의 대지이고, 건물은 2017.05.30. 사용승인된 철근콘크리트구조입니다.
권리의 출발점은 2017.06.07. 창신새마을금고 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 520,000,000원이었으나, 2019.12.04. 변경등기로 480,000,000원으로 줄었습니다. 현재 등기상 근저당 채권최고액을 설명할 때는 변경 후 금액인 480,000,000원을 기준으로 보아야 합니다. 이후 등기된 임차권 6건과 가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경64 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 중리동 378-2 · 중리로63번길 35 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 · 2층~4층 다중주택 · 5층 오피스텔 |
| 토지 | 대 203㎡ · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 사용승인 2017.05.30. |
| 소유자 | 허주영 단독소유 · 종전 성명 허윤숙 |
| 감정가 / 최저가 | 998,281,760원 / 998,281,760원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창신새마을금고 / 399,186,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
| 평가 포함사항 | 옥탑 계단실은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 변경액을 구분해야 한다
말소기준권리 이후의 국가 압류는 2020.02.13. 해제돼 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 주택임차권 6건, 2026.01.29. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 충남신용보증재단 가압류 29,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기 소멸과 별개로, 실제 점유자의 대항력 여부는 전입일·점유·보증금을 개별적으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 15명, 미상 2건은 별도 추가가 아니다
소유자 허주영과 보증기관 한국토지주택공사를 제외한 실제 점유·임차 신고자는 총 15명입니다. 이 15명 안에 전입일과 보증금이 확인되지 않는 2건이 이미 포함돼 있습니다. 따라서 실제 임차인 15명에 미상 2명을 다시 더해 계산하면 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조희자 | 301호 | 2025.06.04. | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
| 허서영 | 203호 | 2024.11.13. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 윤석남 | 404호 | 2022.08.22. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 구지우 | 202호 | 2025.12.15. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이성민 | 401호 | 2020.08.26. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김성근 | 501호 | 2021.06.21. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이태희 | 201호 | 2025.05.08. | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 고가경 | 1층 | 2023.12.13. | 미상 | 없음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
| 이은주 | 402호 약 30㎡ | 2021.07.02. | 70,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 한석희 | 202호 약 30㎡ | 2022.01.07. | 69,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 이상국 | 302호 24.79㎡ | 2019.07.05. | 57,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 김사원 | 403호 약 20㎡ | 2025.10.23. | 50,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 보증기관 승계 대상 |
| 정상필 | 301호 약 23.1㎡ | 2020.12.24. | 60,000,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 신건 100%, 실질취득은 최저가보다 커질 수 있다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 998,281,760원으로, 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료는 제시돼 있지 않으므로 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더욱이 미상 점유 2건의 인수 가능액이 남아 있어, 가격 판단의 기준은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가와 확인 후 인수액을 합친 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 시뮬레이션상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 998,281,760원 | 0원 | 436,898,942원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 798,625,408원 | 0원 | 239,239,154원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 638,900,326원 | 0원 | 81,111,323원 |
위 회차 계산은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미상 점유 2건의 인수 가능액은 반영되지 않았으므로, 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 실질취득액이 같은 비율로 감소한다고 단정할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 점검 (매각가 998,281,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 12,382,818원 |
| 1. 창신새마을금고 · 시뮬레이션 입력값 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 29,000,000원 | 29,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 436,898,942원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 소매점, 2층~4층은 각 층 4호의 다중주택, 5층은 오피스텔로 이용 중인 복합형 건물입니다.
- 입지. 대전중원초등학교 서측 인근으로, 단독주택·주상용 건물·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 203㎡ 대지, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 996,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중리1지구 지구단위계획구역이며 도로와 소로2류에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았고, 옥탑 계단실은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 환금성. 다수 임차인이 점유하는 소매점·다중주택·오피스텔 복합 건물로, 일반 주택보다 명도·운영·재매각 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 2건 특정. 명세서에 지주택·기사항전으로 기재된 점유자의 실제 성명, 점유 호실, 전입일, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 미상 점유 2건의 대항력 및 미배당 보증금이 확인된 뒤 낙찰가와 인수액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 520,000,000원과 변경 후 480,000,000원을 혼용하지 말고 최신 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 임차권자 배당 검토. 실제 임차권자 5명의 보증금 306,000,000원과 확정일자·배당요구 내역이 배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 50,000,000원은 김사원 보증금의 대위·승계 건이므로 별도 보증금으로 더하지 않아야 합니다.
- 명도 범위 확인. 실제 임차인 15명과 소유자 점유가 혼재해 있으므로 호실별 점유현황과 인도 대상자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리·공과금 확인. 다중주택과 상가가 함께 있는 건물이므로 전기·수도·가스·공용관리비 및 체납 내역을 호실별로 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 정확한 지적 사항은 측량을 통한 재확인이 필요하다는 감정평가 의견을 반영해야 합니다.
맺으며 — 소멸등기와 인수액은 같은 문제가 아니다
이 사건의 말소기준은 명확하고, 날짜가 확인되는 임차인과 임차권자는 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 그러나 그것만으로 매수인 인수액이 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실제 임차인 15명 가운데 전입일과 보증금이 확인되지 않는 2건이 포함돼 있고, 이 두 건은 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부를 판단할 수 없기 때문입니다.
또한 등기상 현행 근저당 채권최고액은 480,000,000원인데 배당 시뮬레이션은 520,000,000원을 사용하고 있으며, 실제 임차권자 배당도 반영하지 않았습니다. 현재 확인 가능한 최저매각가는 998,281,760원이지만, 실질취득액은 998,281,760원으로 고정되지 않습니다. 미상 점유 2건과 실제 배당관계가 정리되기 전까지는 가격 메리트와 인수 위험 모두 판단 보류가 맞습니다.
