대전지방법원 2026타경101. 세종특별자치시 부강면 부강리 대신아파트 103동 9층 908호, 전용 59.86㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2022년 전세권이 아니라 1996.06.27. 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 산정되며, 이후의 근저당권·전세권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
경매신청채권자인 주식회사 나노신소재는 2022.11.10. 전세금 80,000,000원의 전세권을 설정한 후순위 전세권자입니다. 감정가와 같은 121,000,000원에 매각된다는 가정에서도 선순위 담보권들이 먼저 배당되므로 나노신소재에는 22,906,000원만 배당되고 57,094,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 전세권은 말소기준권리보다 늦어 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 부강면 부강리 498-7 대신아파트 제103동 제9층 제908호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.86㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 9층 |
| 단지 / 사용승인 | 대신하나로 · 211세대 · 2002.01.05. |
| 소유자 | 조미향 (2003.09.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 나노신소재 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수 권리와 별도로 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납 및 명도 상대방은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 평균 시세의 107.3%
대신하나로 전용 59㎡대 최근 실거래 12건입니다. 평균 거래금액은 112,791,666원, 최저 85,000,000원, 최고 152,000,000원입니다. 대상 물건과 같은 9층의 2026.06. 거래금액은 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.86㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.11 | 59.86㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.86㎡ | 8 | 118,500,000원 |
| 2024.10 | 59.86㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 59.86㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2024.06 | 59.84㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2024.05 | 59.84㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 59.84㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 59.86㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 59.86㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 59.84㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2023.10 | 59.13㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 112,791,666원 |
매수인 인수액이 0원이므로 신건에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 121,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 112,791,666원의 107.3%입니다. 권리 인수 부담은 없지만, 현재 회차 가격만으로는 평균 시세보다 낮게 취득하는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 근저당 · 부강신용협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부강신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 근저당 · 청주신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 전세권 · 주식회사 나노신소재 | 80,000,000원 | 22,906,000원 |
| 6. 가압류 · 세종부강신용협동조합 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 245,600,000원 중 채권자 배당액은 118,506,000원이며, 집행비용 2,494,000원을 포함하면 매각대금 121,000,000원이 전부 소진됩니다. 총 미배당액은 127,094,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 나노신소재 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 121,000,000원 | 22,906,000원 | 127,094,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 96,800,000원 | 0원 | 150,942,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 77,440,000원 | 0원 | 169,953,920원 | 0원 |
유찰되면 나노신소재 전세권의 미배당액은 커지지만, 후순위 소멸권리라는 성격은 바뀌지 않습니다. 따라서 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 15층 건물 중 9층 908호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 부강초등학교 북서측 인근으로, 아파트 단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설과 각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 및 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 두 필지 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용되며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 범위. 최근 12건의 거래금액이 85,000,000원부터 152,000,000원까지 분포해 층·상태별 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2022년 전세권이 아니라 1996.06.27. 한국주택은행 근저당권입니다.
- 전세권 미배당과 인수를 구분. 나노신소재의 예상배당은 22,906,000원에 그치지만, 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
- 가격 상한 설정. 실질취득액 121,000,000원이 실거래 평균 112,791,666원의 107.3%이므로 평균 시세와 최근 9층 거래금액을 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 전입세대, 실제 점유자와 명도 상대방을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인 없이 외부관찰과 주변 탐문을 고려해 평가됐으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당은 크지만 인수는 0원, 문제는 신건 가격”
이 사건에서 가장 중요한 교정 포인트는 말소기준권리입니다. 기준은 1996.06.27. 한국주택은행 근저당권이며, 2022.11.10. 설정된 나노신소재 전세권은 후순위 소멸권리입니다. 신건 매각가를 가정하면 나노신소재에는 80,000,000원 중 22,906,000원만 배당되지만, 나머지 금액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
따라서 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 121,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 실거래 평균 112,791,666원의 107.3%라는 점입니다. 권리 인수 위험은 낮지만 신건 가격에는 할인 효과가 없고, 점유 및 내부 상태도 재확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다.
