청주지방법원 2026타경50317. 오창읍 양지리 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 1층 102호, 전용 53.24㎡ 다세대입니다. 감정가는 144,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 70,560,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 49%라 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 구조가 더 중요합니다.
임차인 이자술은 보증금 120,000,000원, 확정일자 2023.04.05, 전입신고 2023.04.14, 점유개시 2023.04.17이며 배당요구도 했습니다. 현재 말소기준으로 계산된 2026.03.18 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있어 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양지리 109-1 포시즌타운빌비동 주건축물제1동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.24㎡ · 1층 |
| 소유자 | 나기근 · 2018.04.25 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,735,332원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 관련 | 계획관리지역 · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 227,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 기준권리는 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 청주중부신용협동조합 근저당과 한광순 근저당은 이미 말소됐고, 2019년·2022년의 과거 강제경매개시결정도 각각 취하돼 등기상 정리됐습니다. 문제는 그 뒤인 2025.05.09 등기된 이자술의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.03.13, 확정일자는 2023.04.05, 전입은 2023.04.14, 점유는 2023.04.17로 현재 경매개시결정보다 빠릅니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 / 배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이자술 실제 임차인 1명 | 120,000,000원 | 2023.04.14 / 2023.04.17 | 2023.04.05 배당요구 2025.05.09 | 대항력 有 우선변제 |
비고에는 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사가 주택임차권등기 말소 동의서를 제출했고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있습니다. 다만 확인되는 문구는 임차권등기 말소 동의이며, 대항력 포기까지 함께 적힌 확약은 확인되지 않습니다. 따라서 이 리포트는 보수적으로 임차보증금의 미배당분을 인수 가능액으로 남겨 계산합니다.
또한 비고에는 주택도시보증공사가 임차권자의 승계인으로 적혀 있습니다. 따라서 이자술의 보증금 120,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 123,735,332원을 서로 다른 두 임차인의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 하지만 현재 회차의 예상배당에서 이자술에게 돌아가는 금액은 68,889,920원이고, 보증금 120,000,000원 중 51,110,080원이 남습니다. 이를 매수인이 떠안을 가능성이 있다고 보면:
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 70,560,000원 | 51,110,080원 | 121,670,080원 |
| 3회 유찰 시 | 49,392,000원 | 71,897,056원 | 121,289,056원 |
| 4회 유찰 시 | 34,574,400원 | 86,447,939원 | 121,022,339원 |
즉 3회, 4회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 실질취득은 각각 121,289,056원, 121,022,339원으로 거의 변하지 않습니다. ‘더 유찰되면 더 싸진다’는 일반 경매 공식이 이 물건에는 그대로 적용되지 않습니다.
③ 실거래 비교 — 최근 시세보다 싸다고 보기 어렵다
포시즌타운빌B동 전용 53.24㎡ 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 134,250,000원이지만 오래된 2021년·2024년 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.24㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 53.24㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.01 | 53.24㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 53.24㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.24㎡ | 2건 | 121,000,000원 |
최근 12개월 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 112,000,000원입니다. 보수적 실질취득 121,670,080원은 최근 12개월 평균의 약 100.6%로 소폭 높고, 최신 거래와 비교하면 약 108.6% 수준입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 58.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 이자술 보증금 | 120,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 123,735,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,670,080원을 제외한 68,889,920원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 51,110,080원입니다. 주택도시보증공사 청구액 123,735,332원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 포시즌타운빌B동, 총 8세대 다세대이며 대상 전용면적은 53.24㎡입니다.
- 거래량. 확인된 동일 면적 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 121,000,000원, 최신 거래 112,000,000원이며 최근 대비 이전 거래 추세는 -18.0%입니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 2회 유찰됐고, 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 여부 확인. 임차권등기 말소 동의뿐 아니라 대항력 포기까지 원본에 명확히 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 70,560,000원이 아니라 보수적 실질취득 121,670,080원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 121,289,056원·121,022,339원 수준으로 거의 고정됩니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 134,250,000원보다 최근 12개월 평균 121,000,000원과 최신 거래 112,000,000원을 우선해서 보세요.
- 보증기관 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 임차권자의 승계인으로 기재돼 있으므로 임차보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·임차권등기 말소 동의서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,056만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 최저가 70,560,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 대항력 임차보증금 120,000,000원입니다. 현재 배당계산대로라면 51,110,080원이 남아 보수적 실질취득은 121,670,080원, 즉 사실상 보증금 1.2억원 부근에 고정됩니다. 3회·4회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 총부담은 거의 달라지지 않습니다.
더구나 최근 12개월 평균 121,000,000원과 거의 같고, 최신 거래 112,000,000원보다는 높습니다. 최근 가격 추세도 -18.0%입니다. 임차권등기 말소 동의서와 명세서의 “인수권리 해당사항없음”은 분명 긍정적인 신호지만, 대항력 포기까지 확인되기 전에는 인수 위험을 0원으로 단정하지 않는 것이 안전합니다. 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 말소동의의 범위와 실질취득액이 승부처입니다.