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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수68 유찰 1회

부동산임의경매

2026타경50335 · 청주지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 57.92㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
32,200,000원 3,220만 감정가 46,000,000원
감정가의 70% 2026-08-05 낙찰
낙찰일
08-05 낙찰 완료
청주지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
322만원
최저가의 10% · 3,220,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 4,600만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차인 인수는 없고 권리는 매각으로 소멸되지만, 소형 다세대 특성상 환금성과 가격 검토가 핵심입니다.
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법원경매 권리분석 · 다세대

권리는 소멸 구조, 신건부터 시세 아래 — 보은 홍인주택 102호

청주지방법원 2026타경50335 · 충청북도 보은군 보은읍 이평리 127-4 홍인주택 나동 1층 102호
감정가 46,000,000원 · 최저매각가 46,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.01 · 임의경매
68점
매력지수 B등급 · 인수 위험 없는 신건 할인형이나 오래된 소형 다세대의 환금성 검토 필요
임차인 인수 0원이고 최저가가 실거래 평균 대비 89.8% 수준이나, 1993년 준공 19세대 다세대로 거래량과 환금성을 고려해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고, 1995.10.20 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리가 되어 이후 가압류·근저당권은 매각으로 소멸합니다. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격은 유리하지만, 19세대 소형 다세대의 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
46,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
51,250,000원
동일평형 4건
최저가 ÷ 시세
89.8%
평균 대비 할인
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

청주지방법원 2026타경50335. 보은군 보은읍 이평리 홍인주택 나동 102호 다세대주택입니다. 등기 흐름은 오래된 권리관계가 복잡하지만 기준점은 명확합니다. 1995년 10월 20일 설정된 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류와 근저당권들은 매각으로 소멸합니다.

2007년 권의웅 근저당권은 후순위 권리로서 매각으로 소멸되는 대상입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 아니며, 앞선 1995년 한국주택은행 근저당권을 기준으로 권리 분석해야 합니다.

물건 개요

사건번호청주지방법원 2026타경50335 (임의경매)
소재지충청북도 보은군 보은읍 이평리 127-4 홍인주택 나동 1층102호
물건종류 / 이용상태다세대주택 · 57.92㎡ · 제1층 제102호
소유자권정덕
감정가 / 최저가46,000,000원 / 46,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구권의웅 / 30,000,000원
매각기일2026.07.01

① 권리 흐름 — 기준은 1995년 한국주택은행 근저당

임차인 조사 내역은 없으며 매각물건명세서상 인수권리 해당사항도 없습니다. 1995.10.20 한국주택은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 신건부터 할인 구간

홍인가동나동 동일평형(약 58㎡) 최근 실거래 4건 기준입니다.

거래월전용층거래가
2024.0657.92㎡450,000,000원
2024.0258.03㎡261,000,000원
2022.0457.92㎡148,000,000원
2021.1058.03㎡446,000,000원
평균51,250,000원

최근 실거래 범위는 46,000,000원~61,000,000원이며 평균은 51,250,000원입니다. 최저매각가는 평균 대비 89.8%로 신건 기준 할인 상태입니다.

⚠️ 환금성 확인 1993년 준공, 총 19세대 규모의 소형 다세대입니다. 가격은 할인되어 있으나 대단지 아파트보다 매수층이 제한될 수 있어 매도 기간을 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,228,000원
한국주택은행 근저당8,500,000원8,500,000원
보은(남부)속리산새마을금고 근저당23,000,000원23,000,000원
김용순 가압류17,559,100원13,272,000원
후순위 권리-0원
매각대금 배분 (4,600만원)
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수와 매수인 부담 권리가 없습니다. 1995.10.20 한국주택은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⚠️ 투자 관점 권리는 깨끗하지만 소형 다세대는 거래량과 수요층을 함께 봐야 합니다. 할인 매입 후 보유 전략이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 보은문화예술회관 북동측 인근, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 일반차량 및 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
  • 규제. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
  • 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 구조이며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 말소기준 확인. 1995.10.20 한국주택은행 근저당권이 기준이며 2007년 권의웅 근저당권이 말소기준이 아닙니다.
  • 가격 판단. 최저가는 실거래 평균 대비 89.8% 수준으로 가격 메리트는 있습니다.
  • 환금성 확인. 19세대 소형 다세대로 매수 수요와 매도 기간을 고려해야 합니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 승부는 환금성”

이 물건은 임차인 인수 부담이 없고, 1995년 한국주택은행 근저당권을 말소기준권리로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 접근 여지가 있습니다. 다만 오래된 소형 다세대라는 특성상 낙찰 후 매도 가능성과 수요층 확인이 중요합니다. 권리는 안전, 가격은 양호, 환금성은 확인 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

충청북도 보은군 보은읍 이평리 127-4 홍인주택 나동 1층102호

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