청주지방법원 2026타경50351. 청주시 상당구 용암동 ‘덕성그린타운’ 103동 10층 1001호, 전용 59.58㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박상율이고, 2019년 8월 9일 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 2020년 2월 5일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 64,800,000원이며, 그 뒤의 현대캐피탈 근저당 34,800,000원과 주식회사리드코프 근저당 13,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에 과거 근저당과 가압류가 여러 차례 등장하지만, 상당수는 이미 말소된 과거 권리입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 말소기준인 현대캐피탈 근저당과 그 이후의 후순위 담보권입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있으며, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 10층1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.58㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박상율 (2019.08.09 소유권이전, 등기상 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 85,222,544원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.02.05 현대캐피탈주식회사 근저당권 64,800,000원입니다. 2023년 현대캐피탈 후순위 근저당 34,800,000원, 2024년 주식회사리드코프 근저당 13,000,000원, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다
덕성그린타운은 495세대, 준공일 1995.07.15인 아파트 단지입니다. 대상 전용면적은 59.58㎡이고, 비교표본은 59.58㎡·59.76㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 135,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 139,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.58㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.58㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.58㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 59.58㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 135,250,000원 |
최근 실거래 범위는 108,000,000원~158,000,000원, 최근 12개월 평균은 135,250,000원입니다. 현재 최저가 92,400,000원은 이 평균의 68.3%입니다. 최신 거래인 2026년 8월 10층 59.58㎡ 139,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 46,600,000원 낮은 수준입니다. 인수액이 없으므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일해, 시세 비교 역시 92,400,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,063,200원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 (을구 10) | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 (을구 12) | 34,800,000원 | 25,536,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사리드코프 (을구 13) | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 92,400,000원 가정 시 담보권자 총 채권최고액 112,600,000원 가운데 90,336,800원이 배당되고, 22,263,200원은 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족이고, 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 22,263,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 49,484,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 68,538,969원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 담보권자의 미배당은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 85,222,544원에 대해 배당 시나리오상 충족되는 것으로 계산되어 있고, 2회 이상 유찰 시에는 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 중 103동 10층 1001호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 약 8m·22m 내외의 포장도로와 접하고, 북서측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·용암1택지개발지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 838,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가상 현재 아파트로 이용중입니다.
- 환금성. 495세대, 1995.07.15 준공 단지입니다. 최근 동일 면적대 12건이 확인되지만 거래가는 108,000,000원~158,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.05 현대캐피탈주식회사 근저당 64,800,000원이 말소기준이며, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 현재 자료에는 임차인이 없지만, 입찰 직전 현황조사서·전입세대 확인 등 최신 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 92,400,000원은 최근 12개월 평균 135,250,000원의 68.3%입니다. 다만 같은 면적대 실거래 편차가 크므로 동일 층·향·내부상태를 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오상 22,263,200원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 손실을 매수인 승계채무로 오해하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 없더라도 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 소유자나 기타 점유자가 있다면 인도명령·명도 일정과 비용을 고려하세요.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부는 관리사무소 등을 통해 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격의 실제 할인폭’을 보는 사건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2020년 현대캐피탈 근저당이며 그 이후 담보권은 매각으로 소멸하므로, 현재 최저가에서 매수인의 실질취득액은 92,400,000원으로 봅니다.
가격은 최근 거래와 비교할 때 현재 회차에서 의미 있는 간격이 있습니다. 최근 12개월 평균 135,250,000원 대비 68.3%이고, 최신 10층·59.58㎡ 거래 139,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 범위가 108,000,000원~158,000,000원으로 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 반드시 반영해야 합니다. 결론적으로 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 실제 점유·내부상태와 개별 호수의 상품성 확인이 최종 응찰가를 결정하는 사건입니다.
