청주지방법원 2026타경50366. 우암동 라임미소가 4층 411호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2018년 5월 28일 주식회사한샘의 근저당권 100,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 최병우의 전입일은 2018년 1월 30일로 말소기준보다 약 4개월 앞서기 때문입니다.
다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 곧바로 “보증금 전액을 매수인이 인수한다”고 단정할 수는 없습니다. 현재 확인되는 정보에는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 나타나지 않으므로, 이 리포트에서는 대항력을 가능·미상, 인수금액을 미상으로 봅니다. 이 금액이 확인되기 전에는 경매 최저가와 실거래가의 단순 차이를 실제 할인폭으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 372-6 라임미소가 4층 411호 · 도로명 향군로 110 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택 · 전용면적 매칭 48.7101㎡ · 지하2층/지상22층 건물의 4층 |
| 소유자 | 이한복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한샘 / 57,862,447원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.28. 주식회사한샘 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 전입이 핵심
현재 경매의 말소기준권리는 2018.05.28. 주식회사한샘 근저당권입니다. 서울보증보험 가압류, 고양시·국세·국민건강보험공단의 압류, 신영자산관리대부 가압류, 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 2019년 한샘이 신청한 임의경매는 취소기각결정에 따라 등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수금액은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병우 · 전체 | 2018.01.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최병우는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2018.01.30은 말소기준 2018.05.28보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 “有”라고 표시하지 않고 가능·미상으로 봐야 합니다. 우선변제 역시 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질 할인율’은 미확정
라임미소가는 284세대, 2017년 11월 24일 사용승인된 건물입니다. 면적이 매칭되는 최근 12개월 거래 12건의 평균은 102,123,333원, 최신 거래는 2026년 5월 112,500,000원입니다. 거래 범위는 78,670,000원~123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.82㎡ | 14 | 112,500,000원 |
| 2026.03 | 48.42㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 48.13㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.01 | 48.71㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 47.82㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 48.42㎡ | 7 | 80,010,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 7 | 79,400,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 7 | 79,400,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 20 | 119,500,000원 |
| 2025.10 | 47.82㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2025.10 | 48.42㎡ | 7 | 78,670,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 102,123,333원 |
최저가 39,445,000원은 최근 12개월 평균 102,123,333원의 38.6%입니다. 그러나 이 비율에는 선순위 전입 임차인의 잠재 인수액이 포함되지 않았습니다. 반대로 최신 거래 112,500,000원과 감정가 115,000,000원은 비교적 가까운 수준입니다. 지금 필요한 숫자는 추가 할인율이 아니라 임차보증금 확인 후 계산한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,110,010원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한샘 | 100,000,000원 | 38,334,990원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 362,202,340원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신영자산관리대부유한회사 | 21,521,662원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 483,724,002원 중 계산상 채권자 배당은 38,334,990원, 미배당은 445,389,012원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 구체적인 당해세 금액 및 임차인의 보증금·최우선변제 가능 금액이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 445,389,012원 | 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 457,009,509원 | 임차보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 19,328,050원 | 18,580,145원 | 465,143,857원 | 임차보증금 미상 |
낙찰가가 더 내려가도 선순위 임차보증금 인수가 존재한다면 총 취득비용은 낙찰가만큼 단순하게 낮아지지 않습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인되는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당·인수액이 커질 수 있으므로 보증금 확인이 회차 계산보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 덕벌초교삼거리 남동측 인근 기존주택지대로 다세대주택·단독주택·소규모 아파트·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하며, 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 덕벌초등학교 및 중앙중학교 관련 상대보호구역이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상22층, 승강기·급배수·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 최근 12개월 동일·유사 면적 거래 12건이 확인되며, 거래가격은 78,670,000원부터 123,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최병우 임대차계약서 확인. 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 잠재 인수금과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 점유와 전입 유지 여부 확인. 전입일은 선순위지만 실제 대항력은 점유·주택인도 등 요건과 함께 검토해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않아 우선변제 및 배당 후 잔존보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. “인수권리 해당사항없음”과 “선순위 전입임차인 있음”의 구체적 기재 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표가 확정됩니다.
- 최저가와 시세를 바로 비교하지 말 것. 최근12개월 평균은 102,123,333원이지만, 실질취득액은 임차보증금 확인 전 미정입니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 미납 관리비 및 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸해 단순해 보입니다. 하지만 실제 매수 판단을 좌우하는 것은 등기부가 아니라 2018.01.30 전입한 최병우의 임대차 내용입니다. 감정가 115,000,000원에서 3회 유찰돼 39,445,000원까지 떨어졌고 최근 12개월 평균의 38.6%에 불과하지만, 보증금이 미상인 현재는 그 차액을 할인이라고 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “가격이 싸서 바로 접근하는 사건”이 아니라 “선순위 임차보증금을 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 사건”입니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 점유관계가 확인돼 인수액이 확정된 이후에야 최근 12개월 평균 102,123,333원과 최신 거래 112,500,000원을 기준으로 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
