56,350,000원
청주지방법원 2026타경50366. 라임미소가 4층 411호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,350,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 102,123,333원의 55.2%라 할인폭이 큽니다. 하지만 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 인수 가능성을 확인해야 합니다.
최병우의 전입일은 2018-01-30이고, 말소기준인 주식회사한샘 근저당권 설정일은 2018-05-28입니다. 즉 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 인정되는 선순위 임차인으로 분류되어 있지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 “해당사항없음”으로 표시된 동시에 비고에 “선순위 전입임차인 있음”이 기재되어 있어, 입찰자는 보증금과 배당관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50366 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 372-6 라임미소가 4층411호 · 향군로 110 |
| 용도 / 전용 | 기타(도시형생활주택) · 48.7101㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상22층 |
| 소유자 | 이한복 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 한샘 / 57,862,447원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병우 | 전체 | 2018-01-30 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
등기상 말소기준권리는 2018-05-28 주식회사한샘 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후의 서울보증보험주식회사 가압류 362,202,340원, 고양시·국·국민건강보험공단 등의 압류, 2026-03-30 임의경매개시결정, 2026-06-02 신영자산관리대부유한회사 가압류 21,521,662원은 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 권리가 포함됩니다. 등기부 후순위 권리 자체보다 선순위 임차인의 미상 보증금이 훨씬 중요한 사건입니다.
② 시세 비교 — 표면가는 싸지만 실질취득은 아직 모른다
라임미소가의 비교 면적은 47.82㎡~48.71㎡대로, 최근 12개월 거래 12건 평균은 102,123,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.05의 112,500,000원이고, 표본 최저는 78,670,000원, 최고는 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.82㎡ | 14 | 112,500,000원 |
| 2026.03 | 48.42㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 48.13㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2026.01 | 48.71㎡ | 14 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 47.82㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2025.11 | 48.42㎡ | 7 | 80,010,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 7 | 79,400,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 7 | 79,400,000원 |
| 2025.11 | 47.82㎡ | 20 | 119,500,000원 |
| 2025.10 | 47.82㎡ | 13 | 87,000,000원 |
| 2025.10 | 48.42㎡ | 7 | 78,670,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 102,123,333원 |
현재 최저가 56,350,000원은 최근 12개월 평균의 55.2%입니다. 가격만 비교하면 큰 폭으로 낮지만, 이 사건에서는 최저가와 실질취득액을 동일하게 볼 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금과 배당 여부가 확인되어야만 실제 취득비용을 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한샘 | 100,000,000원 | 54,935,700원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 362,202,340원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신영자산관리대부유한회사 | 21,521,662원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권총액 483,724,002원 중 54,935,700원이 채권자에게 배당되고 428,788,302원이 미배당으로 남는 구조입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생할 수 있습니다. 또한 선순위 임차인의 보증금·배당관계가 확인되지 않아 임차인 관련 실질 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 56,350,000원 | 54,935,700원 | 428,788,302원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,445,000원 | 38,334,990원 | 445,389,012원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 27,611,500원 | 26,714,493원 | 457,009,509원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 덕벌초교삼거리 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 소재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 남서측으로 폭 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 덕벌초등학교·중앙중학교 관련 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 2,358.6㎡, 지목 대, 공시지가 1,315,000원/㎡입니다.
- 건물. 2017-11-24 준공, 총 284세대이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최병우 보증금 확인. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 얼마인지 매각물건명세서·현황조사 원본과 관련 자료로 확정해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 배당요구 여부와 확정일자가 미상이라 낙찰 후 남을 미배당 보증금 규모를 현재 계산할 수 없습니다.
- 명세서 문구 교차확인. “명시 인수권리 해당사항없음”과 “선순위 전입임차인 있음”이 함께 존재하므로 최종 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 표면 할인율에만 의존 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 55.2%여도 실질취득액이 확정되기 전에는 시세 차익을 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 총취득가는 아직 미정”
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 56,350,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 102,123,333원의 55.2%입니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자를 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
전입일 2018-01-30인 최병우가 2018-05-28 말소기준 근저당보다 앞선 선순위 임차인이고, 보증금이 미상입니다. 보증금과 배당요구 관계가 확인되기 전까지는 매수인 실질취득액도 미상입니다. 따라서 현재 결론은 “표면 가격은 낮지만 권리 리스크가 해소되지 않았다”입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금과 미배당 인수액을 확인한 뒤에야 시세 대비 메리트를 평가할 수 있습니다.
