청주지방법원 2026타경50396. 청주 상당구 용정동 ‘청주용정한라비발디’ 103동 13층 1302호, 전용 84.92㎡대 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 357,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 174,930,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리관계의 중심은 가격표가 아니라 2022.03.15부터 대항력을 갖춘 김준교의 임차보증금 330,000,000원입니다. 말소기준권리는 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 모두 그보다 앞선 2022.03.15입니다.
따라서 임차인은 배당요구를 통해 우선변제를 받되, 매각대금으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 174,930,000원 기준 예상배당은 집행비용 3,249,020원을 먼저 빼고 임차인에게 171,680,980원이 돌아가며, 남는 보증금 158,319,020원이 매수인 부담입니다. 즉 174,930,000원에 낙찰받아도 경제적 부담은 174,930,000원으로 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용정동 1116 청주용정한라비발디 103동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡대 · 지하2층 지상25층 중 13층 |
| 소유자 | 박승범 · 2022.03.15 소유권이전 · 거래가액 397,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 174,930,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,509,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 최저가 착시를 만든다
과거 농협은행 근저당 72,000,000원과 국민은행 근저당 33,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.04.13 강제경매개시결정입니다. 반면 김준교는 2022.03.15 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자를 갖추었고, 2024.03.21 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 전액 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준교 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.03.15 | 2024.03.21 | 대항력 有 우선변제 승계 표기 |
실제 임차인은 김준교 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 선순위 주택임차권의 승계인으로 주택도시보증공사가 표시되어 있습니다. 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이기도 하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인 우선변제 후 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — ‘49.2%’가 아니라 실질취득가를 봐야 한다
청주용정한라비발디는 1,400세대, 2013.06.20 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.92㎡이며, 같은 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 355,333,333원, 최신 거래는 2026.09 355,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 371,000,000원 |
| 2026.08 | 84.46㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 13 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 25 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 14 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 344,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 355,333,333원 |
최저가 174,930,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 49.2%여서 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질 부담인 333,249,020원은 최근 12개월 평균 355,333,333원의 약 93.8%, 최신 거래 355,000,000원의 약 93.9%입니다. 경매 절차·명도·인수권리 확인 부담을 감수하고 얻는 가격 여유가 약 6%대라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,249,020원 |
| 1. 임차인 김준교 보증금 | 330,000,000원 | 171,680,980원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,509,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액 158,319,020원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 379,509,040원은 배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
회차별로 보면 더 선명한 ‘인수형’ 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 174,930,000원 | 158,319,020원 | 낙찰가가 낮아도 보증금 부족분 인수 |
| 3회 유찰 시 | 122,450,999원 | 210,063,315원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 | 85,715,699원 | 246,227,184원 | 총 부담은 보증금 330,000,000원 부근 유지 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 상당구 용정동 소재 용성중학교 북서측 인근. 아파트·근린상가·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상25층 아파트의 13층 1302호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용정지구)·주거용지이며 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가 800,200원/㎡, 토지면적 33,095.8㎡입니다.
- 환금성. 1,400세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 330,000,000원에서 380,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 174,930,000원은 실질취득가가 아닙니다. 현재 회차 기준 낙찰가와 인수액의 합계는 333,249,020원입니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 김준교의 전입·점유·확정일자 2022.03.15와 임차권등기 2024.03.21, 보증금 330,000,000원 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 승계관계 확인. 매각물건명세서상 선순위 주택임차권의 승계인으로 주택도시보증공사가 표시되어 있으므로 실제 변제·승계 범위와 말소 조건을 확인해야 합니다. 이를 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 유찰의 효과를 오해하지 말 것. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 감소와 함께 임차보증금 인수액이 증가합니다. 이 사건은 유찰 자체가 총 취득부담을 같은 비율로 낮추지 않습니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 355,333,333원, 최신 거래 355,000,000원과 비교해 실질취득가 기준의 안전마진을 따져야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유 및 미납 관리비 등 낙찰 후 추가 비용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 경매”가 아니라 “3.3억 인수형 경매”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 357,000,000원 대비 최저가 174,930,000원이라는 숫자입니다. 표면 할인율은 49.2%지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 330,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 그 인수액은 158,319,020원이고, 낙찰가를 합친 실제 부담은 333,249,020원입니다.
최근 12개월 평균 355,333,333원과 최신 거래 355,000,000원보다는 낮지만, 가격 차이는 약 6%대입니다. 즉 ‘최저가가 시세의 절반’인 물건이 아니라 ‘권리 인수를 포함하면 최근 시세의 90%대 중반에 접근하는 물건’입니다. 추가 유찰이 생기더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 330,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 승계·배당·인수 범위를 정확히 확인한 뒤, 약 3.3억의 실질취득가가 충분한 안전마진을 제공하는지 판단하는 것입니다.
