청주지방법원 2026타경50396. 청주시 상당구 용정동 청주용정한라비발디 103동 13층 1302호입니다. 1,400세대 아파트 단지의 전용 84.92㎡형으로, 감정가는 357,000,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 122,451,000원까지 하락했습니다.

그런데 등기부를 살펴보면 가격이 내려간 배경을 이해할 수 있습니다. 을구 5번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 김준교의 보증금은 330,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2022.03.15로, 2026.04.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

매각물건명세서에는 이 임차권이 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리라고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가가 낮아도 낙찰자가 부담하는 총액은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부에는 과거 농협은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당권과 국민은행의 채권최고액 33,000,000원 근저당권이 나타나지만, 각각 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2024.03.21 등기된 김준교의 주택임차권입니다.

2026.04.13 강제경매개시결정이 말소기준권리로 표시돼 있으나, 임차인의 전입·점유개시·확정일자는 모두 그보다 앞선 2022.03.15입니다. 임차권등기 자체도 경매개시결정보다 먼저 이뤄졌습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계에 주의

실제 임차인 1명입니다. 김준교의 임차권은 전입신고와 확정일자가 확인되고, 배당요구도 이뤄진 선순위 권리입니다. 임차권등기일은 2024.03.21이며, 보증금은 330,000,000원입니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 신청채권액 379,509,040원과 임차보증금 330,000,000원은 각각 확인되는 금액이지만, 이를 별개의 매수인 인수금으로 더할 근거는 없습니다. 실제 승계 범위, 배당금 수령 주체 및 인수채무의 상대방은 원본 권리관계에 따라 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1.22억이 아니라 3.33억으로 판단

청주용정한라비발디의 동일 면적대 최근 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 356,750,000원이고, 최신 거래로 제시된 금액은 362,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 330,000,000원~380,000,000원입니다. 감정가 357,000,000원은 최근 평균과 거의 같고, 현재 최저매각가는 그 평균의 34.3%에 불과합니다.

그러나 낙찰자가 실제 부담할 것으로 예상되는 332,514,314원을 기준으로 비교하면 결과가 달라집니다. 최근 12건 평균 대비 약 93.2% 수준으로, 실질적인 가격 차이는 약 6.8%에 해당합니다. 최근 거래 최저액 330,000,000원보다는 오히려 높습니다.

특히 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 이 사건도 현재 3회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 입찰가격은 내려가지만 보증금 미배당액이 증가하므로, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,451,000원 가정)

매각대금 배분 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰자가 별도로 부담할 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 신청채권에 대한 미배당액은 선순위 보증금 인수액과 별개로 자동 가산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동

현재 회차와 추가 유찰 회차의 추정 금액을 비교하면 이 물건의 가격 구조가 더욱 분명해집니다.

현재 최저매각가 122,451,000원에서 추가 유찰로 85,715,700원, 다시 60,000,989원까지 내려가더라도 실질취득 예상액은 여전히 330,000,000원대입니다.

회차별 총액에 소폭 차이가 나타나는 이유는 매각대금에 연동된 추정 집행비용 등이 반영되기 때문입니다. 본질적으로는 보증금 330,000,000원이 실질취득 부담의 하한을 형성하는 구조라고 이해해야 합니다. 세금·등기비용 등 취득 부대비용은 이 합계에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 상당구 용정동 용성중학교 북서측 인근. 아파트, 근린상가, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 및 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 25층 아파트로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용 중인 평지이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 용정지구 지구단위계획구역, 공동주택용지 등에 해당합니다. 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,400세대 단지이며 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격은 330,000,000원부터 380,000,000원까지 차이가 있으므로 개별 호수의 층·향·상태에 따라 회수 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 차단. 122,451,000원을 취득원가로 잡지 마세요. 현재 회차 실질취득 예상액은 332,514,314원입니다.
• 선순위 임차권 확인. 김준교의 전입·점유개시·확정일자와 을구 5번 임차권등기를 대조하고, 미배당액 인수 조건을 확인하세요.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 임차보증금 승계 범위, 실제 채권 행사 주체 및 낙찰 후 변제·말소 절차를 확인하세요. 임차보증금과 신청채권액을 중복 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당액 119,936,686원과 인수액 210,063,314원은 집행비용 및 배당순위에 따른 추정치입니다. 실제 배당 결과에 따라 조정될 수 있습니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 보증금 미반환 상태에서 인도 및 임차권등기 말소 문제를 단순한 소유자 명도 사건과 동일하게 취급하지 마세요.
• 시세 기준. 최근 실거래 평균 356,750,000원, 최신 거래 362,000,000원과 실질취득 예상액을 비교하세요. 개별 호수 상태에 따라 실제 시장가격이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰. 유찰이 거듭되어도 인수액이 증가하는 구조이므로 최저매각가 하락만으로 가격 메리트가 확대된다고 판단하지 마세요.
• 기타 비용. 취득 관련 세금·등기비용·미납 관리비와 기타 매수인 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 승계 관련 서류를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 1.22억 ≠ 취득가 1.22억”

청주용정한라비발디 103동 1302호는 감정가 357,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 122,451,000원으로 내려왔습니다. 표면상으로는 상당한 할인처럼 보입니다.

그러나 이 사건을 이해하는 핵심은 330,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 배당 추정상 119,936,686원만 변제되고, 나머지 210,063,314원을 매수인이 인수합니다. 실제 취득 부담은 332,514,314원으로 계산됩니다.

이 금액은 최근 실거래 평균 356,750,000원보다 낮지만, 평균 대비 약 93.2% 수준입니다. 더욱이 주택도시보증공사가 선순위 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있어, 실제 인수채무의 처리 및 임차권 말소 조건까지 확인해야 합니다.

최저가만 보면 큰 할인, 실질취득으로 보면 제한적인 가격 차이. 이 사건은 단순한 저가 낙찰 물건이 아니라, 선순위 보증금 인수를 전제로 자금 계획과 권리 정리를 검토해야 하는 경매입니다. 추가 유찰이 이 구조를 근본적으로 바꾸지는 않습니다.