대전지방법원 2026타경600165. 대전 유성구 노은동 558-5의 토지와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 3층 건물이고, 이용상태는 지하층 4가구·1층 4가구·2층 4가구· 3층 4가구·4층 누다락부분 1가구로 총 17가구입니다. 토지는 243.7㎡의 대지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 속합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.11.23. 탄동새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 신한카드 가압류, 두 건의 강제경매개시결정, KB국민카드 가압류와 여러 주택임차권등기는 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 등기 순서만 보면 낙찰자에게 그대로 남는 후순위 담보권은 보이지 않습니다. 문제는 실제 점유관계와 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600165 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 노은동 558-5 · 대전광역시 유성구 왕가봉로2번길 3-6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 17가구 이용 |
| 토지 | 대 243.7㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 3층 · 지하층~4층 누다락부분에 17가구 이용 |
| 소유자 | 임동수 |
| 감정가 / 최저가 | 933,624,200원 / 457,476,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 복잡하다
말소기준인 탄동새마을금고 근저당보다 앞선 유성농협·하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 2021.11.23. 탄동새마을금고 근저당 이후에는 다수의 임차권등기와 가압류·경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 임차인의 실제 대항력·배당관계는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 16명 확인, 정재백은 대항력 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상면 | B02호 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임동수 | 401호 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상영 | B04호 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정하묵 | 102호 | 2021.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진희 | 203호 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용운 | 201호 | 2025.03.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임수아 | 미상 | 2024.10.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연섭 | 104호 | 2025.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조일연 | 101호 · 46.2㎡ | 2021.12.02 | 85,000,000원 | 2021.12.02 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 이연학 | 비01호 · 약 39㎡ | 2022.04.15 | 45,000,000원 | 2022.04.19 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 김민정 | 302호 · 50㎡ | 2021.12.20 | 80,000,000원 | 2021.11.29 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 장태규 | 301호 · 46.2㎡ | 2021.12.01 | 85,000,000원 | 2021.11.25 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 조보현 | 202호 · 49㎡ | 2023.12.22 | 85,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 이규진 | 103호 · 29㎡ | 2021.12.23 | 40,000,000원 | 2021.12.23 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 이종진 | 304호 · 약 25㎡ | 2026.02.23 | 10,000,000원 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
| 정재백 | 102호 · 약 50㎡ | 미상 | 85,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 | 해당 없음 |
등기된 현재 임차권자 8명의 확인 보증금 합계는 515,000,000원입니다. 다만 조일연과 장태규는 강제경매 채권자로도 등장하므로 같은 채권을 별개 채권처럼 중복 합산해 판단하면 안 됩니다. 이상면·임동수·이상영·정하묵·이진희·이용운·임수아·이연섭은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유관계이고, 전입일은 말소기준일 이후로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 457,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,974,760원 |
| 2. 근저당 · 탄동새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,898,622원 | 20,898,622원 |
| 4. 경매개시결정 · 장태규 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 조일연 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,218,027원 | 7,218,027원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,384,591원 |
현재 회차 457,476,000원 가정에서는 위 채권 438,116,649원이 전액 배당되고 12,384,591원이 잔여로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 이 시나리오상 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 인수액보다 배당 부족이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 457,476,000원 | 438,116,649원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 320,233,200원 | 314,949,935원 | 123,166,714원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 224,163,240원 | 220,224,955원 | 217,891,694원 | 0원 |
3회 유찰 시 신청채권 85,000,000원 중 예상배당은 54,051,313원으로 줄고, 4회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 그렇더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 앞서 본 임차관계의 미확정 요소는 이 기계적 배당 시나리오와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 동측 인근에 노은 농수산물 도매시장과 대전월드컵경기장이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 북동측 인근에 대전지하철 1호선 월드컵경기장역이 위치합니다.
- 토지. 243.7㎡ 대지, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 속하고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 단일 세대가 아니라 여러 가구가 함께 이용되는 다가구형 건물과 토지의 일괄매각이어서 일반 공동주택보다 점유 정리와 임대차 확인의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정재백 대항력 확인. 보증금 85,000,000원인데 전입일·확정일자가 미상으로 정리돼 있으므로 주민등록·임대차계약·임차권등기 원인을 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이상면·임동수·이상영·정하묵·이진희·이용운·임수아·이연섭의 실제 임대차 여부와 보증금·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 조일연·장태규 중복관계 확인. 임차권자이면서 경매 채권자로 등장하므로 동일 채권의 중복 계산 여부와 실제 채권 원인을 확인해야 합니다.
- 현황 17가구 확인. 일반건축물대장상 10가구와 현황 17가구의 차이가 실제 명도·사용·임대차에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 발코니·다용도실 등 제시외 부분과 화단 등이 평가에 포함된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 가정이므로 임차권자별 우선순위와 실제 배당액을 별도로 검산해야 합니다.
- 명도 난도 반영. 다수 가구가 이용 중인 건물이므로 낙찰 후 호실별 점유자 확인과 명도 일정·비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 17가구의 권리관계
감정가 933,624,200원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 457,476,000원까지 내려온 것은 분명한 가격 변화입니다. 제공된 배당 시나리오 역시 현재 회차에서는 채권 전액 배당과 매수인 인수 0원을 계산합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다.
현황은 17가구, 확인되는 점유·임차관계는 16명이고, 등기된 임차권자의 확인 보증금만 합쳐도 515,000,000원입니다. 다수 점유자의 보증금은 미상이며 정재백은 대항력 판단도 미상입니다. 여기에 대장상 10가구와 실제 17가구의 차이까지 있습니다. 따라서 등기 말소 구조는 비교적 명확하지만 실제 인도·임대차 정리는 복잡한 사건으로 봐야 합니다. 현재 자료만 놓고 종합하면 가격 할인은 크지만 권리 확인 난도가 높아, 권리 검증을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 사건입니다.
