대전지방법원 2026타경600179. 대전 유성구 신성동 삼성한울아파트 107동 2층 201호, 전용 142.69㎡ 아파트입니다. 소유자는 허정은이며 2014년 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 195,020,000원, 감정가의 49%입니다. 임차인 조사 대상은 없고 예상 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다.
가격만 보면 할인폭이 큽니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 357,500,000원, 최신 거래는 345,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 54.6%입니다. 다만 전체 거래 평균 395,000,000원에는 과거 500,000,000원, 505,000,000원 거래가 포함돼 있고, 최근 거래 추세는 -17.3%입니다. 따라서 이 물건의 가격 매력은 인정하되, 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600179 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 신성동 160-1 삼성한울아파트 107동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 142.69㎡ · 15층 중 2층 |
| 소유자 | 허정은 · 2014.01.27 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 195,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 233,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1992.12.19 |
| 단지 규모 | 814세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.04 주식회사디비저축은행 근저당권으로, 채권최고액은 262,800,000원입니다. 이후 대전신용보증재단·신한카드·케이비국민카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -17.3% 하락
한울아파트 동일 면적 142.69㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 395,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 357,500,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 142.69㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 142.69㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 142.69㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 142.69㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 142.69㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.06 | 142.69㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2025.02 | 142.69㎡ | 8 | 340,000,000원 |
| 2025.02 | 142.69㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2024.05 | 142.69㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 142.69㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2024.03 | 142.69㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2022.07 | 142.69㎡ | 10 | 505,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 142.69㎡ | 6건 | 357,500,000원 |
현재 최저가 195,020,000원은 최근 12개월 평균의 54.6%입니다. 최신 거래 345,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격상 여유가 있는 구간입니다. 다만 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세가 -17.3%이므로, 과거 최고가나 전체 평균을 기준으로 수익 여력을 부풀려 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,280원 |
| 1. 디비저축은행 근저당 | 262,800,000원 | 191,489,720원 |
| 2. 대전신용보증재단 가압류 | 32,375,005원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 10,293,749원 | 0원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 8,263,926원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 313,732,680원 중 예상배당액은 191,489,720원, 미배당액은 122,242,960원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성덕중학교 동측 인근으로 대규모 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거지 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽식조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 2층이며, 사용승인은 1992.12.19입니다. 기본위생·급배수·도시가스중앙난방·승강기·화재설비· 지상주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지로, 사면이 도로에 접하고 동측 주출입구는 소로에 접합니다. 공시지가는 1,378,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·국가산업단지·연구개발특구·일반주거구역이며, 성덕중학교와 한울유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 395,000,000원보다 최근 12개월 평균 357,500,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.3%이므로 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 수익률로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2022.05.04 디비저축은행 근저당과 이후 가압류·압류, 임의경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 하락장 속 실제 가격
이 물건의 강점은 분명합니다. 2회 유찰로 최저가가 195,020,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 357,500,000원의 54.6%입니다. 임차인 0명, 예상 인수액도 0원이라 권리 부담도 낮습니다.
반면 가격 판단에서 반드시 붙여야 할 단서가 있습니다. 최근 거래 추세가 -17.3%이고 최신 거래가 345,000,000원까지 내려온 시장입니다. 따라서 과거 500,000,000원대 거래나 전체 평균을 기준으로 낙폭을 과대평가하지 말고, 최근 거래대와 현재 최저가 사이의 여유를 중심으로 접근해야 합니다. 권리는 양호, 가격도 매력적이지만 하락장 보정은 필수인 물건입니다.
