대전지방법원 2026타경600191. 대전 중구 문화동 ‘계룡문화아파트’ 10층 1001호, 아파트입니다. 현재 데이터상 임차인 목록은 0명이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 흐름은 오래된 등기들이 많아 복잡해 보이지만, 현재 경매 기준으로는 말소기준 이후 권리들이 매각으로 정리되는 구조입니다. 핵심 말소기준은 1992.09.08. 한국주택은행 근저당권입니다.
가격은 신건임에도 나쁘지 않습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 175,000,000원인데, 같은 계룡 단지의 최근 거래 12건 평균은 182,500,000원입니다. 즉 최저가는 실거래 평균의 95.9%로, 단순한 신건 고평가 물건은 아닙니다. 다만 실거래 범위가 168,000,000원~207,000,000원으로 넓기 때문에, 층·상태·수리 여부 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 문화동 418-1 계룡문화아파트 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제10층 제1001호 |
| 사용승인 | 1992.7.31 |
| 소유자 | 배기찬 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임연재 / 261,416,108원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 목록은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 요항에는 “임대관계는 미상”이라고 되어 있으나, 제공 데이터의 tenants 항목은 비어 있습니다. 따라서 본 리포트는 임차인 인수 위험을 확인된 인수액 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건이지만 평균 시세 아래
계룡 단지 최근 거래 12건입니다. 대상 면적은 83.93㎡로 매칭되어 있고, 최근 거래 평균은 182,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.69㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 84.69㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 83.25㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 2025.09 | 83.93㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2025.04 | 83.93㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2024.12 | 83.25㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 84.69㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 83.93㎡ | 9 | 199,000,000원 |
| 2024.09 | 83.93㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 83.93㎡ | 13 | 191,000,000원 |
| 2023.12 | 83.93㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2022.12 | 84.69㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 182,500,000원 |
최저매각가 175,000,000원은 최근 실거래 평균 182,500,000원의 95.9%입니다. 같은 신건이라도 예시처럼 시세보다 높은 물건은 아니며, 가격 기준만 보면 평균 시세 대비 일정한 여지가 있습니다. 다만 최근 최저 거래가가 168,000,000원이므로, 보수적으로는 해당 저가 거래와의 간격도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | - | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,268,010원 | 3,268,010원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대덕중앙새마을금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 9,345,520원 | 9,345,520원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 41,610,958원 | 37,136,470원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 5,793,702원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 동양생명보험주식회사 | 5,456,566원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 261,416,108원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 임연재 | 252,500,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 임연재 | 261,416,108원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당자료상 총 채권액 1,008,306,972원 중 채권자 배당은 171,750,000원, 부족액은 836,556,972원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 836,556,972원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 871,066,972원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 898,674,972원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전동문초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 위치합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 표시되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 1,227,000원/㎡입니다.
- 단지. 계룡 단지 168세대, 사용승인일 1992.07.31, 최근 거래 12건 평균 182,500,000원입니다.
- 하자 표기. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 최저가 175,000,000원은 평균 시세 182,500,000원 대비 95.9%입니다. 평균 대비로는 저렴하지만, 최근 최저 거래 168,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 임차관계. tenants는 비어 있으나 감정요항에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본 확인이 필요합니다.
- 명도. 점유자 정보가 별도 제공되지 않았으므로 실제 점유 상태와 인도 절차 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비. 아파트는 공용부분 체납 관리비가 문제 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 핵심
이 사건은 권리분석만 보면 부담이 낮습니다. 제공 데이터상 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 가격도 최저가 1.75억이 최근 거래 평균 1.825억의 95.9%라, 신건임에도 평균 시세보다 낮습니다. 다만 최근 최저 거래가 1.68억이 존재하고 임대관계 미상 문구가 있으므로, 권리는 합격, 가격은 보수 검증이 맞습니다.
