대전지방법원 2026타경600207. 대전 서구 복수동 목화아파트 102동 14층 1401호, 전용 84.54㎡ 아파트입니다. 제공 데이터상 임차인 목록은 비어 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 말소기준은 데이터상 1993.12.29 한국주택은행 근저당권으로 계산되어 있으며, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 227,000,000원이고, 같은 단지 동일 면적 최근 실거래 평균은 198,916,666원입니다. 신건 가격이 평균 대비 114.1%라서, 최저가만 보고 “싸다”고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600207 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 복수동 274-1 목화아파트 102동 14층1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.54㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건내 14층 1401호 |
| 사용승인일 / 세대수 | 1993.12.04 · 948세대 |
| 소유자 | 유기상 (2005.01.03 매매, 2005.02.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피에프씨테크놀로지스 주식회사 / 70,301,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 단 원본 대조 필요
제공 데이터상 말소기준권리는 1993.12.29 을구 1번 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 대전축산업협동조합, 하나은행, 피에프씨테크놀로지스주식회사 근저당과 각 가압류는 매각으로 소멸 처리됩니다. 임차인 목록은 0명이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균보다 높다
삼익목화 동일 면적 84.54㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 거래 범위는 175,000,000원~220,000,000원, 평균은 198,916,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.54㎡ | 20 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 84.54㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.54㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 84.54㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 84.54㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 84.54㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 84.54㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 19 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 84.54㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 평균 | 84.54㎡ | 12건 | 198,916,666원 |
최저가 227,000,000원은 실거래 평균의 114.1%입니다. 최근 12건의 최고 거래가 220,000,000원보다도 높으므로, 신건 응찰은 가격 메리트가 아니라 프리미엄 응찰에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 을구 2번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 68,400,000원 | 68,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 127,200,000원 | 102,622,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 38,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 피에프씨테크놀로지스주식회사 | 85,800,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,546,562원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,552,262원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 28,432,397원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 서부농업협동조합 | 2,991,976원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,643,689원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,175,917원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 434,242,803원 중 예상 배당은 223,022,000원, 미배당은 211,220,803원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 유찰 후 검토
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 0원 | 223,022,000원 | 211,220,803원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 0원 | 178,257,600원 | 255,985,203원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 0원 | 142,446,080원 | 291,796,723원 |
현재 회차는 가격이 높습니다. 반면 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 내려가며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 따라서 가격 검토의 기준은 현재 최저가가 아니라 실거래 평균 대비 응찰가입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 복수초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 확인됩니다.
- 단지성. 삼익목화 948세대, 사용승인일 1993.12.04입니다. 거래 표본은 12건으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 227,000,000원은 실거래 평균 198,916,666원보다 높습니다. 응찰가 상한은 실거래 평균과 최근 최고가 220,000,000원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 0명이지만 감정요항표에 임대관계 미상 및 폐문부재가 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 제공 권리목록에는 말소·변경 기재가 함께 있습니다. 말소기준권리와 채권최고액 변경 내역은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 실제 배당과 잔여·미배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “227,000,000원이 맞는가”
이 물건은 임차인 목록이 비어 있고, 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 권리구조만 보면 접근 난도는 낮습니다. 그러나 현재 최저가 227,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균 198,916,666원보다 높고, 실거래 최고 220,000,000원도 넘어섭니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건은 “살 수 있느냐”보다 “그 가격에 살 이유가 있느냐”가 핵심입니다.
