대전지방법원 2026타경600245. 대전 유성구 구암동 613-7의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층이며, 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 이 물건의 권리 기준점은 2011년 설정된 서대전농업협동조합 근저당권입니다. 현재 살아 있는 가압류·압류·주택임차권과 경매개시결정은 모두 그 이후 등기여서 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.

다만 이 사건은 단순한 “등기부 후순위 전부 소멸”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 실제 점유자가 다수이고, 그중 윤선주거·기사항전·지주택은 전입일과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 인수액 0원은 이 미상 점유자들의 권리관계가 최종적으로 확인된다는 전제에서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2011년, 현재 권리는 대부분 후순위

말소기준권리는 2011.05.04 을구 1번 서대전농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 주택도시보증공사 가압류 177,000,000원, 2024년 이후 지방세·국세·국민건강보험공단 압류, 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023~2024년에 설정된 한국토지주택공사의 현재 주택임차권등기 3건도 모두 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 19명, 보증기관 승계 1건은 중복 제외

한국토지주택공사 1건은 보증기관의 대위·승계 신고이며 배일훈 보증금과 중복되는 것으로 분류돼 있습니다. 따라서 이를 별도 임차인 보증금 50,000,000원으로 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차·점유자는 19명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 948,781,000원으로 감정가 1,936,287,480원의 49% 수준입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이 사건에서는 최근 실거래 기준 가격 비교가 확인되지 않으므로, 최저가가 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.

특히 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지를 함께 매각하는 혼용 부동산입니다. 개별 아파트처럼 단순한 동일평형 거래가와 바로 대조하기보다 건물 전체의 임대구조·점유현황·토지가치와 실제 수익성을 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 948,781,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 683,682,189원이 전액 배당되고 소유자에게 253,211,001원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유성고등학교 북측 인근. 주위는 단독주택, 다가구주택, 빌라, 각종 근린생활시설이 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 1층 근린생활시설 및 계단실, 2층~4층 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 299.5㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·중로한면. 공시지가 1,811,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 유성고등학교 상대보호구역입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물, 확장발코니, 수목 등이 감정평가 범위에 포함돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 3명 확인. 윤선주거·기사항전·지주택의 전입일, 실제 점유 부분, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 50,000,000원 신고는 배일훈 보증금의 대위·승계 중복 신고로 분류돼 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 다수 점유 명도. 실제 임차·점유자가 19명에 이르므로 권리 인수 여부와 별개로 인도·명도 절차의 시간과 협의 부담을 고려해야 합니다.
• 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세라면 배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 저가 매력으로 판단하지 말고, 해당 건물·토지의 실제 임대수익과 주변 유사 혼용 부동산 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·확장발코니·수목 포함 범위와 실제 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 미상 점유자 3명이 먼저다

이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,936,287,480원짜리 부동산이 2회 유찰돼 948,781,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준도 2011년으로 오래돼 전입일이 확인된 점유자 16명과 현재 후순위 등기권리들은 대부분 매수인 인수 위험이 낮습니다. 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원입니다.

하지만 결론을 “권리 깨끗·반값”으로 단순화하면 안 됩니다. 실제 임차·점유자는 19명이고, 그중 3명은 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 또 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택, 토지를 함께 매각하는 혼용 부동산이라 실거래 근거 없이 49% 할인만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “등기 후순위 소멸”보다 미상 점유자 권리 확인과 실제 가격 검증입니다.