대전지방법원 2026타경600282. 대전광역시 중구 선화동 414-12의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 토지면적은 370.1㎡입니다. 감정가는 1,435,324,420원, 현재 최저매각가는 703,309,000원으로 2회 유찰·감정가 49%까지 내려왔습니다.
표면만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 전입 점유자의 보증금입니다. 말소기준권리는 2022.12.27. 접수된 한신공영 주식회사의 가압류인데, 조사된 점유자 가운데 다수가 그보다 앞서 전입했습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 여부와 인수액을 최종 확정할 수 없으므로, 최저가 703,309,000원 자체를 실질취득가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 414-12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 다가구주택 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 지상4층 · 토지 370.1㎡ |
| 소유자 | 노재운 |
| 감정가 / 최저가 | 1,435,324,420원 / 703,309,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 116,368,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물·제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기상 말소기준권리는 2022.12.27. 한신공영 주식회사 가압류 234,644,364원입니다. 그 뒤 2026.02.20. 서울보증보험 주식회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 유재찬의 임차권등기는 2024.06.28., 한국토지주택공사의 임차권등기는 2025.01.10. 접수돼 등기 자체는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차권등기 접수일만 보면 안 됩니다. 유재찬은 2020.06.22. 전입·확정일자를 갖고 있고, 한국토지주택공사 신고 역시 2020.07.29. 주민등록일과 2020.07.13. 확정일자를 기초로 합니다. 더 나아가 현황조사·매각물건명세서에는 2016년부터 2022년 사이 전입한 여러 점유자가 확인됩니다. 이들은 말소기준일보다 전입이 빠르므로 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확인될 때까지 대항력 및 인수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정분순 | 203호 | 2018.08.20 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 임춘조 | 304호 | 2018.05.23 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 송문옥 | 401호 | 2017.09.04 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 탁정희 | 303호 | 2021.02.05 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 양성범 | 201호 | 2022.05.18 | — | 미상 | 2026.03.10 | 대항력 가능·미상 |
| 최홍매 | 403호 | 2021.05.24 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김선영 | 204호 | 2018.02.28 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 김예주 | 202호 | 2021.12.14 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| XU JINGSHU | 302호 | 2016.12.28 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| JIN YONGXUN | 403호 | 2021.05.24 | — | 미상 | — | 대항력 가능·미상 |
| 유재찬 | 3층 45㎡(305호) | 2020.06.22 | 2020.06.22 | 52,000,000원 | 2024.06.28 | 대항력 우선변제 |
| 한국토지주택공사 | 4층 78㎡ 402호 | 2020.07.29 | 2020.07.13 | 110,000,000원 | 2025.01.10 | 우선변제 승계 |
| 지주택 | — | — | — | 미상 | — | 대항력 미상 |
| 기사항전 | — | — | — | 미상 | — | 대항력 미상 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 정분순 보증금과 중복되는 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인 수를 계산할 때 보증기관 1건은 제외합니다.
③ 예상배당표 (매각가 703,309,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,433,090원 |
| 1. 유재찬 보증금 · 우선변제 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 보증금 대위·승계 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한신공영 주식회사 | 234,644,364원 | 234,644,364원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 116,368,153원 | 116,368,153원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,863,393원 |
현재 배당모형에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 180,863,393원으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 여러 점유자의 실제 임대차보증금·배당순위가 확정 반영된 것이 아니므로, 권리분석 결론을 ‘인수 0원’으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 리스크를 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 703,309,000원 | 0원 | 180,863,393원 |
| 3회 유찰 (34%) | 492,316,299원 | 28,019,381원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 344,621,409원 | 174,015,808원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 크게 낮아지지만, 채권 미배당도 증가합니다. 특히 3회 유찰 시 서울보증보험 주식회사의 청구액 중 일부만 배당되고, 4회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 표 역시 미상 임차보증금의 실제 배당·인수 여부와는 별개입니다. 즉 다음 회차 가격이 더 낮아져도, 선순위 임차보증금이 크다면 실질취득비용은 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상4층으로, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 대전광역시 중구 선화동 호수돈여자고등학교 동측 인근으로, 다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 중앙로역(대전지하철1호선)이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 370.1㎡, 평지·정방형, 세로한면(가)이며 공시지가는 944,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물과 제시외 수목도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 확인이 최우선. 선순위 전입 점유자별 임대차계약서·보증금·실제 점유 여부를 확인하기 전에는 실질취득액 상한을 정하기 어렵습니다.
- 대항력 판정 재검증. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 실제 임대차관계와 점유 지속 여부를 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사는 정분순 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 생기면 실제 비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액입니다.
- 회차가 내려가도 자동으로 안전해지지 않음. 3회·4회 유찰 시 최저가는 낮아지지만 채권 미배당이 늘고, 미상 임차보증금 인수 가능성도 별도로 남습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 제시외 건물·제시외 수목이 포함되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 1,435,324,420원에서 최저가 703,309,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 가격만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 다수이고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·미배당·인수액을 최종 계산할 수 없습니다.
현재 배당표는 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 그것은 확인된 배당항목을 기준으로 한 결과입니다. 선순위 임차보증금이 추가로 확인되고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자의 실질취득비용은 703,309,000원을 넘어갈 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 49%니까 싸다”가 아니라 “선순위 임차보증금이 얼마인지 확인된 뒤 비로소 가격을 계산할 수 있는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
