대전지방법원 2026타경600299. 대전광역시 유성구 봉산동 하늘바람휴먼시아 113동 12층 1202호, 이용상태는 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 염현민이고, 신청채권자는 주식회사 한국스탠다드차타드은행입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인 수는 0명이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 흐름은 말소기준권리와 후순위 근저당권 중심입니다. 말소기준은 데이터상 2009.12.14. 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권으로 산정되어 있고, 이후의 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격입니다. 신건 최저가 323,000,000원은 최근 실거래 평균 288,750,000원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600299 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉산동 295 하늘바람휴먼시아 113동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 본건은 아파트로 이용중임 |
| 소유자 | 염현민 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 101,592,141원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 목록 없음. tenants 데이터가 비어 있으므로 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 승계·대위 신고도 없고, 보증금 합산 대상도 없습니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균보다 높다
하늘바람휴먼시아 최근 실거래 12건 기준 평균은 288,750,000원입니다. 신건 최저가 323,000,000원은 이 평균의 111.9%입니다. 즉, 신건 최저가 기준의 실질취득액은 시세 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.91㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.81㎡ | 17 | 304,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 25 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.18㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.18㎡ | 13 | 313,000,000원 |
| 2026.03 | 84.18㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.14㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2026.02 | 84.18㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 288,750,000원 |
최근 실거래 범위는 255,000,000원~340,000,000원입니다. 본건 최저가 323,000,000원은 최고 거래가 340,000,000원보다는 낮지만, 평균 288,750,000원보다 34,250,000원 높습니다. 따라서 “권리 깨끗”과 “가격 메리트”를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,322,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 151,250,000원 | 151,250,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 110,000,000원 | 52,428,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사디지비캐피탈 | 55,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 430,450,000원 중 317,678,000원이 배당되고, 미배당은 112,772,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 323,000,000원 | 317,678,000원 | 112,772,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 258,400,000원 | 253,982,400원 | 176,467,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 206,720,000원 | 203,025,920원 | 227,424,080원 | 0원 |
유찰되어도 임차인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다. 가격 메리트는 신건이 아니라 유찰 이후 구간에서 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉산동 소재 "구즉초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 관공서 및 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골경사지붕 25층건 내 제12층 제1202호이며, 사용승인일은 2009.09.18입니다.
- 단지. 하늘바람휴먼시아, 총 990세대, 최근 실거래 12건 기준 평균 288,750,000원입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 323,000,000원은 실거래 평균 288,750,000원의 111.9%입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득액 323,000,000원 기준으로 해야 합니다.
- 권리 확인. 임차인 0명·매수인 인수 0원 구조이나, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인은 필요합니다.
- 배당 리스크 구분. 미배당은 채권자에게 발생하는 구조이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
- 명도. tenants는 없지만 현재 점유 상태는 원본 서류와 현장 확인으로 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 다르다
이 물건은 임차인 0명, 인수액 0원으로 권리분석 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 323,000,000원은 최근 실거래 평균 288,750,000원보다 34,250,000원 높습니다. 즉, 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 현재 회차에서 매수 판단을 하려면 “인수 0원”이 아니라 실질취득액 323,000,000원과 실거래 평균 288,750,000원의 차이를 먼저 봐야 합니다.
