대전지방법원 2026타경600372. 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 제2층 제202호입니다. 사건 분류상 용도는 아파트로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태는 상점(‘종로삼계탕’)입니다. 건물은 2017년 4월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물이며, 본건은 2층입니다.
권리구조의 기준점은 2017년 11월 29일 설정된 세종서부농업협동조합 근저당권 708,000,000원입니다. 현재 소유자 안지아는 2018년 3월 15일 거래가액 757,570,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 기존 근저당의 채무자가 안지아로 변경됐습니다. 이후 압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 새롬동 574 크리스마스빌딩 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 상점(‘종로삼계탕’) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 사용승인 2017.04.25 |
| 소유자 | 안지아 (2018.03.15. 거래가액 757,570,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 287,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 516,330,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.11.29. 세종서부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 708,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2023년 세종특별자치시 압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 및 2021년 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2023년의 과거 임의경매개시결정 역시 2024년 취하로 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 정숙자 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정숙자 | 2층202호 | 2022.07.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 정숙자 1명입니다. 전입일은 2022년 7월 25일로, 말소기준권리인 2017년 11월 29일 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가는 586,000,000원, 현재 최저매각가는 287,140,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 호실은 주거가 아니라 상점으로 이용되고 있고, 토지 용도지역도 근린상업지역입니다. 따라서 단순히 ‘아파트 감정가 대비 49%’라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다, 실제 상가 매매가·임대수익·공실 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 287,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,819,960원 |
| 1. 근저당 · 세종서부농업협동조합 | 708,000,000원 | 282,320,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 708,000,000원 가운데 282,320,040원만 배당돼 425,679,960원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 287,140,000원 | 282,320,040원 | 425,679,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 200,998,000원 | 197,384,028원 | 510,615,972원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 140,698,600원 | 137,928,820원 | 570,071,180원 | 0원 |
현재 신청채권 청구액은 516,330,000원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자는 282,320,040원만 배당받는 것으로 계산돼 청구액 전액을 회수하지 못합니다. 이후 유찰 시 배당액은 더 줄어들지만, 이 역시 채권자의 미회수 문제이지 매수인이 떠안는 금액은 아닙니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 새뜸초등학교 남측 인근. 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 상점 ‘종로삼계탕’으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 외곽으로 대로 및 중로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,236,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 용도 표기는 아파트이나 감정평가 실제 이용은 상점입니다. 입찰 전 건축물대장·집합건축물대장과 실제 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 정숙자가 2022.07.25. 전입했고 대항력은 없지만, 현재 상점 영업·점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금은 미상입니다. 매수인 승계 구조는 아니더라도 임차관계와 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수라 단정하지 말고, 주변 유사 상가 매매·임대 사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017년 세종서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 정숙자의 전입은 2022년이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력도를 높게 볼 수는 없습니다. 감정평가상 실제 이용은 상점이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없기 때문입니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 현장 상권과 상가 시세 검증 후 판단입니다.
