100,450,000원
대전지방법원 2026타경600390. 대전 서구 도마동 경남아파트 108동 7층 702호, 전용 75.9㎡ 아파트입니다. 소유자 김기열은 2008년 84,500,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2022.08.22. 국민은행 근저당권 104,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 84,700,000원, 삼성카드 가압류 5,773,890원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가 205,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 100,450,000원, 감정가의 49%입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 155,277,777원, 최신 거래는 2026년 5월 171,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득액 100,450,000원은 최근 평균의 64.7%에 불과합니다. 다만 최근 12개월 평균이 그보다 오래된 거래군보다 15.1% 낮아진 하락 추세라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600390 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 211 경남아파트 108동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.9㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김기열 (2008.09.08. 거래가액 84,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 167,343,157원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1986.10.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 등기상 말소기준은 2022.08.22. 국민은행 근저당권이고, 이후 설정된 2023.02.28. 국민은행 근저당, 2025.08.18. 삼성카드 가압류, 2026.02.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 시장은 하락 중
경남2차 동일면적 75.9㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 162,208,333원이지만, 2024년의 206,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 155,277,777원과 최신 거래 171,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.9㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 2026.05 | 75.9㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 75.9㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.11 | 75.9㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 75.9㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 75.9㎡ | 13 | 151,500,000원 |
| 2025.07 | 75.9㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2025.07 | 75.9㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.07 | 75.9㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.10 | 75.9㎡ | 2 | 206,000,000원 |
| 2024.09 | 75.9㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2024.09 | 75.9㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 75.9㎡ | 9건 | 155,277,777원 |
현재 최저가이자 계산상 실질취득액인 100,450,000원은 최근 12개월 평균 155,277,777원의 64.7%입니다. 최신 거래 171,000,000원보다도 70,550,000원 낮습니다. 가격만 보면 충분한 할인폭이 확보돼 있습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 15.1% 하락했습니다. 즉 2024년의 206,000,000원 같은 고가 거래를 기준으로 “반값”이라고 판단해서는 안 되며, 현재의 낮아진 거래수준을 기준으로 안전마진을 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 9) | 104,500,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 (을구 11) | 84,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,773,890원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,450,000원에서는 집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 가압류에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 194,973,890원 대비 미배당액은 96,730,190원입니다. 이 미배당 채권은 등기상 매수인 인수로 전환되지 않으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 96,730,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 126,324,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 49,220,500원 | 47,934,531원 | 147,039,359원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 등기 구조에서는 매수인의 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 배당 부족 자체보다 실제 점유관계와 매입가격이 더 중요한 판단 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도마초등학교 남서측 인근. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 7층. 사용승인일은 1986.10.24이며 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 위생급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 25m, 북측 약 20m, 남측 약 12m, 서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역이며 교육환경 보호구역 등이 중첩됩니다. 공시지가는 1,250,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 경남2차 312세대, 동일면적 실거래가 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 거래군 대비 15.1% 낮아져 가격 추세는 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 12개월. 전체 평균 162,208,333원보다 최근 12개월 평균 155,277,777원과 최신 거래 171,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 대비 15.1% 낮아졌으므로 과거 206,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 마세요.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수는 구분. 현재 회차에서 96,730,190원의 미배당이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부확인이 곤란해 외부관찰과 주변탐문을 바탕으로 평가됐습니다. 수리비 변수를 반드시 따져야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮아졌지만, ‘확인 비용’을 빼먹지 말 것
이 물건의 강점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 현재 배당 계산상 매수인 인수 0원, 실질취득액은 100,450,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 155,277,777원의 64.7%로, 하락장을 감안하더라도 현재 회차에는 눈에 띄는 가격 여유가 있습니다.
반면 시장은 이미 15.1% 하락 추세이고, 감정평가 당시 폐문부재로 임대관계와 내부상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 “49%니까 무조건 싸다”로 접근할 것이 아니라, 최근 시세 대비 할인폭은 인정하되 점유·내부상태·추가비용을 확인한 뒤 그 비용만큼 응찰가를 다시 낮추는 방식이 맞습니다. 결론은 가격은 매력적, 등기권리는 단순, 점유 확인은 필수입니다.
