서울중앙지방법원 2025타경2133. 서울 동작구 사당동 엘파라시오 5층 501호 다세대주택입니다. 전용면적 등 상세 면적은 확인되지 않으나 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기부상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 문재현은 2022년 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 매각물건명세서상 보증금 전액 배당 여부에 따라 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2133 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 180-31 엘파라시오 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 박상수 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문재현 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 문재현 | 239,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 |
임차권등기 원인은 2024.08.20 서울중앙지방법원 임차권등기명령입니다. 등기상 전입과 확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차권으로 판단됩니다. 다만 등기부 메모에는 임차인과 채권자 관계 동일성으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있어 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 확인
엘파라시오 최근 거래는 2026.06 거래 450,000,000원 등 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래가는 400,000,000원, 최신 거래가는 450,000,000원입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 400,000,000원 |
| 최신 거래 | 450,000,000원 |
| 최저매각가 | 267,000,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성이 존재하는 물건입니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 임차인 문재현 보증금 | 239,000,000원 | 239,000,000원 |
| 경매개시결정 문재현 | 239,000,000원 | 23,462,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권의 배당 여부와 실제 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·인천광역시·서울특별시 등 압류 6건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 가장임차인 검토. 임차인과 채권자 관계 동일성 의심 메모가 있어 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차 리스크”
이 물건은 서울 동작구 사당동이라는 입지와 최근 거래 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차보증금 239,000,000원이 존재하므로 유찰 후 낮은 가격 낙찰은 오히려 인수 위험을 키울 수 있습니다. 권리관계 확인과 임차권 실체 검증이 끝나기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
