인수는 0원이지만, 소매점 등기·주거 사용과 시세 확인이 먼저다 — 부천 다청림아파트 비01호

인천지방법원 2025타경33787. 부천시 소사구 범박동 다청림아파트 지1층 비01호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장에도 소매점으로 등재돼 있지만 감정조사 당시에는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 일반적인 아파트 호실과 같은 기준으로 가격과 환금성을 판단하면 안 됩니다.

권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2011.04.11. 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권 143,000,000원입니다. 이후 등기된 부천시 압류, 오케이저축은행·한화생명보험 가압류, 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준인 부안수산업협동조합 근저당은 박귀례를 채무자로 설정됐다가 2018.04.09. 계약인수로 채무자가 김유신으로 변경됐습니다. 현재 소유자 김유신은 2017.10.26. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

확인된 임차인 신고는 없으므로 임차보증금 인수액은 계산되지 않았습니다. 다만 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재돼 있고 현황이 주거용이므로, 이를 곧바로 소유자 점유나 공실로 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 실제 임대차 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·용도 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 동일 용도·동일 입지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 이 호실은 공부상 지1층이지만 북서측 소사동로를 기준으로는 2층에 해당하고, 남동측 범박힐스테이트2단지를 기준으로는 지하1층에 해당합니다. 접근 방향과 고저차에 따라 체감 층수와 채광·노출도가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 가격 판단의 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

총 채권액 187,675,777원 중 예상배당은 144,142,000원이며, 미배당은 43,533,777원입니다. 집행비용과 근저당권 배당 후 남는 1,142,000원만 오케이저축은행 가압류에 배당되고, 한화생명보험 가압류와 경매개시결정 청구액은 배당되지 않는 구조입니다.

미배당 채권은 현재 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 확인되면 우선 차감돼 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천일신초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설·간선도로와의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 건물 북서측 광대로인 소사동로에 접한 접면너비 약 7미터의 진입도로를 통해 차량이 진입합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되고 공부상 소매점과 현황 주거용이 불일치해 일반 주거용 집합건물보다 매수자층과 금융 접근성이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 이용상태. 실제 내부 구조와 주거 사용 상태, 채광·환기·출입 동선, 도로 기준 체감 층수를 확인하세요.
• 용도 적법성. 소매점으로 등재된 호실을 주거용으로 사용하는 데 필요한 행정절차와 원상회복 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 사업자등록, 관리사무소 확인과 현장 점유조사를 병행하세요.
• 세금 우선채권. 국세·지방세의 세목·법정기일·당해세 여부와 체납액을 확인해 실제 배당순서를 다시 계산하세요.
• 담보대출. 공부상 근린시설·소매점이라는 점을 반영해 금융기관의 담보평가, 대출비율과 취급 가능 여부를 사전에 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 근린시설과 유사한 주거전용 사례의 실제 매매·임대 수준을 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금·관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 성격은 단순하지 않다

이 물건의 등기상 권리 구조는 명확합니다. 2011년 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 권리상 인수액은 0원입니다. 최저가도 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.

하지만 핵심은 가격표보다 용도와 점유입니다. 사건상 근린시설이며 공부상 소매점인데 현황은 주거용이고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 현재 시세와 직접 비교할 거래값도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 세금 우선채권과 실제 점유관계, 용도 적법성, 금융 가능성까지 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 조사 없이 바로 들어갈 수 있는 안전형 물건은 아닙니다.