배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.144회 · 최저 3,481,600,000원
C매력지수48
부동산임의경매
2025타경102895 · 서울중앙지방법원 · 근린시설
철근콘크리트조 1849.95㎡
최저매각가
신건 · 1차
6,800,000,000원
68억
감정가 6,800,000,000원
감정가의 100%유찰 없음
다음 매각기일
07-01
서울중앙지방법원 10:00
입찰 보증금
6억8,000만
최저가의 10% · 680,000,000원
감정가 대비
≈ 0%시세 수준
감정가
68.00억원
최근 결과
0회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것근린시설 신건 68억. 인수 위험은 0원이지만 선순위 권리·유치권 신고·임차보증금 미상 점검이 필요한 물건입니다.
가격최저가 68억은 제공 실거래 평균 11.07억 대비 높아 단순 저가 매수로 보기 어려움
매력지수 C등급 · 인수 0원이나 신건 가격·유치권 신고·환금성 리스크로 보수적 접근 필요
말소기준 이후 권리는 소멸해 인수금은 없지만 근린시설 신건 68억원이 확인 실거래 평균과 큰 차이를 보이고 유치권 신고 및 임대차 보증금 미상 요소가 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근린시설 구분상가로 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 인수액은 0원입니다. 다만 신건 68억원 가격 검증, 매각물건명세서상 유치권 신고, 임차보증금 확인이 핵심입니다. 권리만 깨끗하다고 바로 안전한 물건은 아닙니다.
감정가 / 최저가
6,800,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
1,107,083,333원
순화동더샵 거래 12건
인수 위험
0원
후순위 권리 소멸
핵심지표
유치권 확인
성립 여부 불분명
서울중앙지방법원 2025타경102895. 서울 중구 순화동 더 샵 지하2층 비201호, 실내골프연습장으로 이용 중인 제1·2종 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사제이엠비홀딩스이며, 2019년 설정된 사가정새마을금고 근저당을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기부에는 다수의 근저당·압류·가압류가 존재하지만, 핵심은 말소기준권리입니다. 2019.06.26 설정된 사가정새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준 이전 압류·근저당은 별도 검토가 필요하고, 유치권 신고가 있어 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
서울중앙지방법원 2025타경102895 (임의경매)
소재지
서울특별시 중구 순화동 151 순화동 더 샵 지2층비201호
물건종류 / 이용상태
근린시설 · 실내골프연습장 이용 중
소유자
주식회사제이엠비홀딩스
감정가 / 최저가
6,800,000,000원 / 6,800,000,000원
신청채권자 / 청구
사가정새마을금고 / 930,298,120원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 구조는 복잡
임차인 1명 확인. 커먼즈 주식회사는 2025.04.08 점유자로 조사되었으나 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
판정
커먼즈 주식회사
2025.04.08
미상
대항력 없음보증금 확인 필요
⚠️ 임대차 체크 전입 시점은 말소기준권리(2019.06.26) 이후로 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 명도 및 점유관계 확인은 별도로 진행해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 검증 필요
순화동더샵 최근 거래 12건 기준 평균 거래금액은 1,107,083,333원입니다. 다만 비교 거래는 주거·면적 표본이 혼재되어 있어 본건 근린시설의 직접 시세 판단에는 한계가 있습니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.05
84.99㎡
14
1,265,000,000원
2026.05
84.9㎡
18
1,240,000,000원
2026.04
84.9㎡
21
1,280,000,000원
2025.03
57.58㎡
12
610,000,000원
평균
—
12건
1,107,083,333원
⛔ 가격 판단 최저가 68억원은 일반 주거 실거래 평균과 직접 비교할 수 있는 대상은 아니지만, 신건 단계에서 가격 경쟁력을 입증할 자료가 충분하지 않습니다. 근린시설은 임대수익·공실·운영권 분석이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,800,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
70,400,000원
하나은행 근저당
1,950,000,000원
1,950,000,000원
하나은행 근저당
960,000,000원
960,000,000원
사가정새마을금고
1,080,000,000원
1,080,000,000원
서빙고동새마을금고 일부
1,320,000,000원
793,513,950원
후순위 채권
-
0원
매각대금 배분 (신건 68억)
회차별 매각 시 미배당
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 설정된 근저당·가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 부담하는 확정 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인 관점 매각물건명세서 비고상 리비스 주식회사 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 현장 점유·공사대금 관계 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
유치권 확인. 리비스 주식회사 유치권 신고 성립 여부와 현장 점유 관계를 확인하세요.
임대차 확인. 커먼즈 주식회사 보증금 미상 부분을 매각물건명세서와 현황조사로 재확인하세요.
상가 가치 검증. 주거 실거래와 단순 비교하지 말고 임대료·공실·운영수익을 따져야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·명세서·현황조사 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 안전 매수”
이 물건은 권리상으로는 후순위 부담이 제거되는 구조라 매수인 인수금은 없습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 68억원 가격 적정성, 유치권, 운영수익성, 공실 위험을 함께 검토해야 합니다. 깨끗한 말소 구조만 보고 접근하기보다는 실제 상가 가치와 현장 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
사건 개요
소재지
서울특별시 중구 순화동 151 순화동 더 샵 지2층비201호
법원·사건
서울중앙지방법원
·2025타경102895
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-01 10:00
·제4별관 제211호법정(2층)
물건
순화동 더 샵 지2층비201호
철근콘크리트조 1849.95㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
서울특별시 중구 순화동 151 순화동 더 샵 지2층비201호
2025-05-26 10:42
이건 부동산의 상가건물임대차현황서 내역에 임차인만 등재되어 있으며,
이건 부동산의 현장에 임하여 임차인의 직원(매니저 조*정)을 만나 조사한 바, 임차인회사에서 모두 점유하여 운영하고 있다고 진술(안내문 교부)
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
