서울중앙지방법원 2025타경103002. 서울 동작구 신대방동 디앤씨타워 6층 604호, 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 올라온 임차권자 김도은입니다. 임대차계약일은 2020.12.26, 확정일자는 2021.01.19, 전입·점유개시는 2021.02.05이며 보증금은 280,000,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2024.11.22 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당하고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저가 160,640,000원에서 집행비용 3,048,960원을 제외한 157,591,040원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 122,408,960원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 떠안아 실질취득액이 보증금 280,000,000원에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 김도은 관련 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103002 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 15.58㎡ |
| 소유자 | 이현중 · 2021.02.05 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 160,640,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
2020.11.27 설정된 신한은행 근저당권 2건은 2021.02.05 이미 말소됐습니다. 이후 김도은의 주택임차권이 2024.05.31 등기됐고, 말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.22 국 압류입니다. 따라서 김도은의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 일반 원칙으로는 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 위치입니다. 뒤의 강제경매개시결정과 동작구 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.05 | 2021.01.19 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 49.8% 숫자만 보고 ‘반값’이라 단정하면 안 된다
디앤씨타워 최근 실거래는 2건으로, 2026.07 전용 35.02㎡ 4층 310,000,000원, 2026.08 전용 35.02㎡ 5층 335,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 322,500,000원이고, 현재 최저가 160,640,000원은 그 평균의 49.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.02㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 35.02㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.02㎡ | 2건 | 322,500,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.2회, 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다. 최근 낙찰가·낙찰일 자료는 없고 낙찰률도 0.0으로 표시돼 있어, 가격 할인폭만큼 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,048,960원 |
| 1. 임차인 김도은 보증금 | 280,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 규칙상 임차인 김도은의 미배당 보증금은 122,408,960원입니다. 다만 본건 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인에게 실제 승계되는 금액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신대방삼거리역(지하철 7호선) 남측 인근으로, 근린생활시설과 소규모 공동주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 604호이며 엘리베이터·도시가스·위생 및 급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 26m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,822,000원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 디앤씨타워 16세대, 2020.11.25 사용승인 자료입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 정확히 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 확약 조건에 따라 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 면적 비교 주의. 대상 15.58㎡와 최근 거래 35.02㎡가 다릅니다. 제시된 310,000,000원·335,000,000원 거래를 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 다회 유찰 체질. 단지 경매물건 평균 유찰 5.2회라는 수치를 감안해 환금성과 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 등기 원본 확인. 2024.11.22 국 압류가 말소기준으로 선언돼 있고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최종 등기 변동을 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 처음 등기만 보면 피해야 할 물건처럼 보입니다. 보증금 280,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 160,640,000원 기준으로는 배당 부족분 122,408,960원이 발생하기 때문입니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
하지만 본건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 확약이 붙어 있어 결론이 달라집니다. 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 따라서 현재 회차의 실질취득액은 160,640,000원입니다. 다만 시세 표본이 대상과 면적이 맞지 않고, 단지 평균 유찰 횟수도 5.2회이므로 권리 리스크가 해소됐다고 곧바로 가격까지 안전하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약 원문 확인과 실제 15.58㎡ 상품의 환금성 검증입니다.
