서울중앙지방법원 2025타경103028. 관악구 신림동 610-575, 현대빌라가동 전용 35.37㎡에 대응하는 다세대 물건입니다. 감정가는 203,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 162,400,000원입니다. 등기상 소유자는 김재섭이며, 1990.01.30 소유권을 취득했습니다.
등기 이력은 단순하지 않습니다. 과거 가등기·가압류·근저당이 여러 차례 설정·말소됐고, 2024.12.17 확정판결을 거쳐 2025.05.09 가등기와 소유권본등기가 말소되면서 일부 가압류가 회복됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 1998.10.15 주식회사제일상호신용금고 가압류 40,000,000원이고, 그 뒤의 회복 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-575 2층202호 · 법원단지22길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 35.37㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김재섭 (1990.01.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전문건설공제조합 / 342,369,263원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 호수 표시 | 공부상 202호 · 현황 현관문 표시 302호 |
① 권리 흐름 — 복잡한 과거, 현재 인수는 0원
현재 말소기준으로 계산된 권리는 1998.10.15 가압류입니다. 이후의 전문건설공제조합 100,000,000원 가압류와 박형운 52,323,000원 가압류, 2025.05.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 9,100,000원 근저당과 중소기업은행 13,000,000원 근저당도 2024.03.28 이미 말소돼 현재 인수 권리로 남지 않습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이충기 | 2024.12.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이충기의 전입일은 2024.12.17로 말소기준권리인 1998.10.15보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 점유자의 미상 보증금을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 8.3% 높다
현대빌라가동은 6세대이고 1989.12.29 준공됐습니다. 대상 면적 35.37㎡와 매칭되는 거래를 포함해 확인된 실거래는 3건이며, 가격 판단에서는 과거 전체 평균 112,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.93㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.11 | 35.37㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2023.04 | 33.93㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원보다 12,400,000원 높고, 비율로는 108.3%입니다. 따라서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 보기 어렵습니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 60.4% 높은 흐름으로 계산되지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라 시세 범위를 넓게 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,073,600원 |
| 1. 가압류 · 주식회사제일상호신용금고 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전문건설공제조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박형운 | 52,323,000원 | 19,326,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 전문건설공제조합 | 342,369,263원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 534,692,263원 중 159,326,400원이 배당되고, 미배당액은 375,365,863원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이고 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 375,365,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 407,391,143원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,936,000원 | 101,680,896원 | 433,011,367원 | 0원 |
⑥ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브위기와지붕 2층 건 내 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 남강중·고등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측과 서북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 159.0㎡, 완경사 가로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,306,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 동일성 확인. 공부상 제2층 제202호이지만 현관문에는 “302”호로 표시돼 있습니다. 현장에서 대상 호수와 경계·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장확인 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 이용상황이 감정 내용과 다를 수 있습니다.
- 점유자 확인. 이충기의 전입일은 2024.12.17로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 등기 회복 이력 확인. 확정판결에 따른 가등기·본등기 말소 및 과거 가압류 회복이 있었던 사건이므로, 입찰 직전 현재 등기부 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 실거래 평균 112,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선 확인해야 합니다. 현재 최저가는 그보다 8.3% 높습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 오래된 가등기·가압류의 말소와 회복이 얽혀 등기 이력은 복잡하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 점유자 이충기도 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
문제는 가격과 현황 확인입니다. 한 차례 유찰돼 162,400,000원까지 내려왔지만, 2026.07 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 여전히 최근 시세의 108.3%입니다. 여기에 공부상 202호와 현황 현관문 302호의 표기 차이, 내부 미확인까지 남아 있습니다. 권리 인수 부담은 없지만 현재 회차에선 가격 우위가 확인되지 않고, 대상 호수의 동일성 확인이 선행돼야 하는 다세대 물건입니다.
