서울중앙지방법원 2025타경103148. 서울 서초구 양재동 7-45, 강남대로30길 73-11에 있는 4층 401호 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층이고 사용승인일은 2002.09.16.입니다. 현재 소유자는 강지영으로, 2013.11.26. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 390,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 2015.03.20. 신한은행 근저당권 351,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 신한은행 후순위 근저당권과 에스비아이저축은행 근저당, 스카이쏠라 저당권, 변승훈 근저당권, 신용보증기금·근로복지공단·주봉한 가압류, 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103148 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 7-45 4층 401호 · 강남대로30길 73-11 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 4층 401호 · 지하1층/지상5층 |
| 사용승인일 | 2002.09.16. |
| 소유자 | 강지영 · 2013.11.26. 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,060,650,000원 / 678,816,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구액 | 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리보다 앞선 과거 근저당·전세권·가압류·압류·가등기 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석에서 중요한 권리는 2015.03.20. 신한은행 근저당 이후입니다. 해당 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하도록 분류돼 있고, 현재 최저가 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰인데 최근 평균의 99.8%
대흥의 실거래 자료는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 680,250,000원입니다. 현재 최저가 678,816,000원은 이 최근 평균의 99.8%입니다. 감정가 대비 64%까지 내려왔지만 최근 시세 기준으로 보면 사실상 평균 부근입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.65㎡ | 3 | 925,000,000원 |
| 2025.12 | 56.65㎡ | 2 | 435,500,000원 |
| 2021.07 | 45.6㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2021.06 | 56.65㎡ | 3 | 575,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 680,250,000원 |
최신 거래는 2026.06. 925,000,000원이고, 최근 구간은 과거 거래 대비 29.0% 상승한 것으로 집계돼 있습니다. 다만 실거래 표본의 면적은 45.6㎡ 또는 56.65㎡이고, 비교대상 면적 107.84㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최신 거래 925,000,000원만을 근거로 본건이 크게 저평가됐다고 판단하기보다는 가격 참고자료로 보수적으로 활용하는 것이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 678,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,188,160원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 351,600,000원 | 351,600,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사신한은행 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사신한은행 | 74,000,000원 | 74,000,000원 |
| 을구 16번 저당 · 스카이쏠라주식회사 | 미상 | 0원 |
| 을구 24번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 324,000,000원 | 191,027,840원 |
| 을구 25번 저당 · 스카이쏠라주식회사 | 미상 | 0원 |
| 을구 26번 근저당 · 변승훈 | 35,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 근저당 · 변승훈 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 신용보증기금 | 83,475,000원 | 0원 |
| 을구 28번 근저당 · 변승훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당 · 변승훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 37번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 38번 가압류 · 주봉한 | 54,380,713원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,200,455,713원, 예상 배당액은 669,627,840원, 미배당액은 530,827,873원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 양재역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선·신분당선 양재역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 도시가스·개별난방·지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 8,513,000원/㎡, 토지면적은 474.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하고 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 거래 표본. 대흥은 16세대이며 실거래 자료는 4건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 678,816,000원은 최근 12개월 평균 680,250,000원의 99.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 실거래 면적 차이. 공개된 비교 거래는 45.6㎡·56.65㎡이고 본건 비교대상 면적 107.84㎡와 일치하지 않으므로 직접 비교에 주의해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 ㉠, ㉡이 존재하고 매각에 포함돼 있으므로 현황·면적·이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 가격에서는 에스비아이저축은행 일부부터 미배당이 발생하며 총 미배당액은 530,827,873원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 543,052,800원, 4회 유찰 시 434,442,240원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “2회 유찰 = 저가”는 아니다
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015.03.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 1,060,650,000원에서 2회 유찰돼 678,816,000원이 됐지만, 최근 12개월 실거래 평균 680,250,000원 대비 99.8%입니다. 최신 거래 925,000,000원과 최근 상승률 29.0%는 긍정적인 참고자료지만, 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 그 숫자만으로 강한 저평가를 단정하기 어렵습니다.
권리는 비교적 안전, 가격은 중립에 가깝고 현장 확인 요소가 남아 있는 물건입니다. 특히 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 4건, 제시외 건물 포함 여부를 원본과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
