인천지방법원 2025타경33795. 경기도 김포시 하성면 석탄리에 위치한 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 현재 공장으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 주변은 중소규모 공장과 농가주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물 및 물건, 공장저당 관련 기계기구까지 매각 범위에 포함됩니다.
소유자는 신현만이며 2021년 2월 9일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 850,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주식회사고향식품 근저당권, 국세 압류, 경매개시결정, 국민은행 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 금전채권 관련 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 이번 사건은 근저당권 말소만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 2021년 말소기준권리보다 앞선 2009년·2019년 전입 기록이 있고, 건물 소유자에 관한 회생절차 관련 등기도 존재합니다. 선순위 전입자의 실제 임차인 여부와 보증금 인수 가능성, 회생절차의 현재 효력까지 확인해야 비로소 취득비용과 입찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 석탄리 150-5 도로명: 경기도 김포시 하성면 석평로184번길 112-25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 샷시창 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 토지면적 자료 1,630㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신현만 (2021.02.09 소유권이전) |
| 감정가 | 1,441,642,000원 |
| 최저매각가 | 706,404,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 사건 청구금액 | 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 일괄매각 | 토지·건물 · 제시외 건물 및 물건 · 공장저당법 제6조 기계기구 포함 |
| 점유관계 | 소유자 점유로 탐문 · 이명직·최민영 전입 관련 기록 존재 · 실제 임대차 관계 미상 |
토지면적 1,630㎡는 확인된 토지 정보이며, 일괄매각 대상 전체 필지의 합계면적이라고 단정할 수 없습니다. 필지별 면적과 매각목록은 별도로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
② 전입·점유 관계 — 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명직 | 2009.12.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| 최민영 | 2019.06.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 전입 관련자 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고자는 확인되지 않았습니다. 다만 두 사람이 현재도 유효한 임대차계약을 가진 실제 임차인인지, 공장 부동산의 어느 부분을 어떤 권원으로 점유하는지는 확정되지 않았습니다.
특히 이명직의 전입일은 2011.02.24 과거 강제경매 매각보다도 앞섭니다. 과거 매각 당시의 권리관계와 임대차 존속 여부를 함께 대조해야 합니다. 최민영 역시 현 소유자의 취득일과 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 있으므로 실제 점유·임대차 성립 여부를 확인할 필요가 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득비용이 해당 보증금 수준으로 사실상 고정될 수도 있습니다. 현재는 보증금과 배당관계가 모두 확인되지 않아 인수 0원으로 간주하거나 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다
감정가 1,441,642,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 706,404,000원입니다. 감정가 대비 약 49%라는 가격은 눈에 띄지만, 이 공장·토지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액은 확인되지 않았습니다.
공장 부동산은 일반 주거용 부동산과 달리 토지·건물의 물리적 상태뿐 아니라 업종 적합성, 진입도로, 전력설비, 기계기구 활용 가능성, 각종 인허가 및 실제 점유 상태가 거래가격과 환금성을 크게 좌우할 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 706,404,000원 | 280,373,820원 | 임차보증금 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 494,482,799원 | 490,175,809원 | 임차보증금 미확정 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 346,137,959원 | 636,821,752원 | 임차보증금 미확정 |
후속 유찰가격은 시나리오별 추정 금액이며 실제 법원 매각조건·기일은 별도 확인 대상입니다. 표의 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 같지 않습니다. 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 706,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,464,040원 |
| 1. 을구 11 · 중소기업은행 근저당 | 850,000,000원 | 696,939,960원 |
| 2. 을구 12 · 주식회사고향식품 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 26 · 주식회사 국민은행 가압류 | 27,313,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 977,313,780원 | 706,404,000원 |
배당 모형상 집행비용 9,464,040원을 제외한 696,939,960원이 중소기업은행 근저당권에 배분됩니다. 후순위 주식회사고향식품과 국민은행에는 배당이 없으며, 채권자 전체 미배당액은 280,373,820원입니다.
이 표는 채권최고액·청구금액 기준의 단순 예상배당입니다. 당해세·체납세금의 실제 배당순위, 임차보증금·최우선변제, 채권양도·승계 및 배당요구 내역을 반영하지 않은 추정입니다. 특히 선순위 전입자의 권리가 확인되면 실제 배당순위와 금액은 크게 달라질 수 있습니다. 모형상 인수액 0원은 법률상 인수 없음이 확인되었다는 의미가 아닙니다.
⑤ 공장·토지·기계기구 — 무엇이 함께 매각되는가
이 사건은 단순한 건물 매각이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 표시되어 있고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물과 물건이 매각 대상에 포함됩니다. 반대로 이동이 용이한 컨테이너 4동은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
| 구성·시설 | 현황 및 매각상 유의점 |
|---|---|
| 토지 목록 1 | 목록 2 건물의 부지 및 주차장 등으로 사용 |
| 건물 목록 2 | 공장 이용 · 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 목록 3 | 목록 1·2 부동산 출입도로로 사용되는 것으로 조사 |
| 제시외 건물·물건 | 일괄매각에 포함 · 구체적 범위 감정평가서 대조 필요 |
| 수변전시설 | 저당권 목록상 10kW에서 95kW로 증설된 것으로 탐문 · 현황 설치시설 기준 평가 |
| 컨테이너 4동 | 매각·평가 제외 이동 용이 시설 |
⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 경기도 김포시 하성면 석탄리 소재. 중소규모 공장·농가주택·농경지가 혼재하는 공업·농촌 복합 지역입니다.
- 교통. 부동산까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 공장 운영 목적이라면 실제 화물차 진입·회차 가능 조건을 별도 점검해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(복합형)과 성장관리권역에 해당합니다. 업종과 시설 변경의 허용 여부는 관련 인허가 확인이 필요합니다.
- 군사시설 규제. 군사기지 및 군사시설 보호구역, 전방지역 제한보호구역 관련 사항이 있습니다. 해당 토지의 행위 제한 및 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 환경·기타 규제. 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 표시되어 있습니다. 취득 및 이용계획과의 적합성을 검토해야 합니다.
- 토지 조건. 공장용지, 평지·부정형, 세로한면(가). 공시지가 331,300원/㎡이며, 실제 활용 가능한 부지 면적·경계·도로 조건이 중요합니다.
- 건물 현황. 일반철골구조 판넬지붕 단층, 위생·급배수설비 설치. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 공장용도와 토지·기계기구의 결합, 다수 토지규제, 전입·회생절차 관련 확인 사항 때문에 일반 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵습니다. 적정 매각기간과 매수 수요를 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 2명. 이명직·최민영의 실제 거주·점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일만으로 인수금액을 확정하지 마세요.
- 과거 경매 관계. 이명직의 2009년 전입과 2011.02.24 강제경매 매각 사이의 권리관계를 대조하세요. 과거 매각으로 어떤 권리가 소멸·존속했는지가 중요합니다.
- 회생절차 확인. 서울회생법원 2024년 임원재산보전처분과 회생절차개시 이후의 결정, 현행 효력, 경매와 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 담보권·채권승계 확인. 중소기업은행 근저당권의 실제 피담보채권과 유동화전문회사 경매신청 관련 승계 관계를 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 150-5·150-6, 건물, 제시외 건물·물건, 공장저당 기계기구 목록과 감정평가서의 각 항목을 대조하세요.
- 컨테이너 제외. 지상 컨테이너 4동은 매각대상에 포함되지 않습니다. 반출·존치·점유 문제를 확인하세요.
- 수변전시설. 10kW에서 95kW로 증설된 시설의 현황과 소유권, 전력공급·안전점검·인허가 및 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 도로·측량. 출입도로로 사용되는 토지의 법적 이용권, 지적경계와 실제 점유면적을 확인하세요.
- 체납세금·관리비. 국세 압류 관련 세금과 기타 체납, 공장 운영 관련 공과금이 배당과 취득 후 비용에 미칠 영향을 검토하세요.
- 가격 비교. 김포 하성면 유사 공장·토지의 최근 거래와 실제 매물, 건물·설비 상태를 비교한 뒤 인수 가능 금액을 더해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 재확인. 2026.10.29 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 법원 공고 및 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확인이 먼저”
김포 석탄리 공장·토지는 감정가 1,441,642,000원에서 현재 최저가 706,404,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 할인은 실제 시장가치 대비 할인과 다릅니다.
등기상 후순위 근저당·압류·가압류가 소멸할 예정이라는 점은 긍정적입니다. 반면 2009년·2019년 선순위 전입자 2명의 보증금과 법적 지위는 불명확하고, 회생절차 관련 등기와 공장 기계기구의 일괄매각 범위도 별도 확인이 필요합니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 적정 응찰가를 산정하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·핵심 권리 선확인입니다. 전입자의 대항력·보증금 인수 문제와 회생절차의 효력, 공장·토지·설비의 실제 취득 범위를 먼저 확정해야 합니다. 그 뒤에야 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용을 산정하고 시세와 비교할 수 있습니다. 현재로서는 저렴한 공장이라기보다 미확정 위험이 큰 고난도 경매물건으로 평가하는 것이 타당합니다.
