인천지방법원 2025타경33795. 김포시 하성면 석탄리 150-5 일대의 기타 + 토지 경매로, 감정평가상 건물은 현황 공장으로 이용 중입니다. 토지는 공장용지 1,630㎡이고, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 말소기준권리는 2021.02.09. 중소기업은행 근저당권 850,000,000원입니다.
등기상 말소기준 뒤에 설정된 주식회사고향식품 근저당권 100,000,000원, 국의 압류, 현재 경매개시결정, 국민은행 가압류 27,313,780원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 실제 승부처는 후순위 담보권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 두 사람입니다. 이들의 보증금이 확인되지 않아 현재 최저가만으로 실질취득비를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33795 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 석탄리 150-5 · 경기도 김포시 하성면 석평로184번길 112-25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 현황 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 1,630㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 신현만 · 2021.02.09. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,441,642,000원 / 1,009,149,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 331,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선행 전입을 먼저 봐야 한다
말소기준은 2021.02.09. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사고향식품 근저당권, 국의 압류, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이명직은 2009.12.01., 최민영은 2019.06.03. 전입으로 조사되어 시간 순서상 말소기준보다 앞섭니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명직 | 2009.12.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민영 | 2019.06.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 조사상 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 한편 감정평가 참고사항에는 소유자가 점유하고 있는 것으로 탐문됐으나 구체적인 임대관계는 미상이라고 기재되어 있어, 현장 점유와 전입관계의 대조 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 자체가 매력도는 아니다
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,009,149,000원입니다. 그러나 공장·토지·기계기구가 함께 매각되는 물건이고, 선행 전입 2명의 보증금까지 확인되지 않은 상태라 단순한 “감정가 대비 30% 할인”을 가격 메리트로 바로 환산하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 토지 1,630㎡의 형상·도로접면, 공장 현황, 기계기구, 제시외 물건과 실제 점유관계가 실질취득비와 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 가격보다 먼저 인수범위를 확정하는 순서가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,009,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,491,490원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 850,000,000원 | 850,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고향식품 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,313,780원 | 27,313,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,343,730원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권액 977,313,780원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 19,343,730원입니다. 다만 이명직·최민영의 보증금이 미상이므로 두 사람의 배당·인수 여부는 이 계산만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 더 중요해진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,009,149,000원 | 977,313,780원 | 0원 | 19,343,730원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 706,404,300원 | 696,940,257원 | 280,373,523원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 494,483,009원 | 487,138,179원 | 490,175,601원 | 0원 |
⑥ 공장·토지·기계기구 확인사항
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물 및 물건이 포함됩니다.
- 수변전시설. 저당권 설정 당시 10KW였으나 현황 95KW로 증설된 것으로 탐문되어 현황 설치시설 기준으로 평가됐습니다.
- 컨테이너. 지상 컨테이너 4동은 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외됐습니다.
- 토지 이용. 목록1 토지는 건물 부지 및 주차장 등으로, 목록3 토지는 출입도로로 사용되는 것으로 조사됐습니다.
- 경계 확인. 각 부동산의 정확한 면적·인접토지와의 경계·위치는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김포시 하성면 석탄리 일대로 중소규모 공장, 농가주택 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 현황 공장으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역·제한보호구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 331,300원/㎡입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이명직 보증금 확인. 2009.12.01. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 임차관계·점유·보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
- 최민영 보증금 확인. 2019.06.03. 전입 역시 말소기준보다 빠릅니다. 동일하게 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득비 재계산. 대항력이 성립하고 보증금이 낙찰가를 웃도는 임차인이 확인되면 최저가가 아니라 보증금 수준까지 포함해 실질취득비를 다시 계산해야 합니다.
- 회생 관련 등기 확인. 2024.09.10. 임원재산보전처분과 2024.09.25. 회생절차개시 등기의 현재 효력 및 경매절차상 처리 내용을 법원기록과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 기계기구 현황 확인. 수변전시설 증설분과 공장의 부합물·종물 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계·출입 확인. 목록별 실제 경계와 출입도로 사용상태를 측량·현장 확인으로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원기록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 1,441,642,000원에서 한 차례 유찰돼 1,009,149,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 이 숫자가 아닙니다. 2009.12.01. 이명직, 2019.06.03. 최민영이라는 말소기준 전 전입이 있고 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만 인수범위가 아직 확정되지 않았다. 두 사람의 실제 임차관계와 보증금을 먼저 확인하고, 그 결과를 낙찰가에 더해 실질취득비를 다시 계산한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 공장·토지·기계기구가 일괄매각되는 개별성이 큰 물건인 만큼, 권리 확정 전 가격 판단은 보류가 맞습니다.
