서울중앙지방법원 2025타경103175. 서울 관악구 남현동 ‘이수빌리지37티에이치’ 5층 502호, 전용 49.16㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 이문권은 2021.06.08. 확정일자를 받고 2021.07.02. 점유를 시작했으며, 2021.07.06. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 김현철 근저당권은 그 뒤인 2021.09.03. 설정됐습니다. 따라서 이문권은 대항력 有이고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 최저매각가 328,704,000원만 보면 최근 12개월 실거래 410,000,000원의 80.2%입니다. 그러나 현재 회차 예상배당에서 임차인은 323,302,144원을 받고 113,697,856원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 커집니다. 그래서 이 물건의 가격 판단 기준은 328,704,000원의 최저가가 아니라 약 437,000,000원의 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103175 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-52 이수빌리지37티에이치 5층 502호 · 남부순환로256길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.16㎡ · 지상5층 중 5층 · 2015.08.03. 사용승인 |
| 소유자 | 이재옥 · 2021.07.02. 매매 · 거래가액 437,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 410,880,000원 / 328,704,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 경매개시결정 채권자 | 파산자 망 이재옥의 상속재산 · 파산관재인 정지훈 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2021.09.03. 김현철 근저당권 260,000,000원입니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.01.15.로 말소기준 뒤에 있지만, 임차인의 점유 2021.07.02.·주민등록 2021.07.06.이 말소기준보다 먼저입니다. 따라서 임차권등기가 뒤라는 이유만으로 인수위험이 사라지지 않습니다. 매각물건명세서에도 을구 6번 주택임차권이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이문권 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.07.02. 전입 2021.07.06. | 2021.06.08. 배당요구 2024.01.15. | 437,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 인수 有 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 328,704,000원 | 113,697,856원 | 최저가 하락만큼 인수 부담 존재 |
| 2회 유찰 시 | 262,963,200원 | 178,518,285원 | 매각가는 낮아지지만 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 210,370,560원 | 230,374,628원 | 추가 유찰도 실질취득 개선이 제한적 |
② 시세 비교 — 최저가 80.2%가 아니라 실질취득 106.6%
이수빌리지(1072-52)는 총 8세대, 2015.08.03. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 4건이고, 대상 전용면적은 49.16㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 410,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 410,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 406,750,000원보다 최근 값이 1.1% 높아 최근 추세가 하락으로 잡히지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.77㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 49.77㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2023.08 | 49.77㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2021.07 | 49.16㎡ | 5 | 437,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 406,750,000원 |
표면 최저가 328,704,000원은 최근 12개월 시세의 80.2%여서 할인폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 임차인 인수형에서는 그 숫자로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준인 약 437,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 410,000,000원의 약 106.6%입니다. 즉 권리 부담까지 반영하면 최근 시세보다 높은 비용 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,704,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,401,856원 |
| 1. 임차인 이문권 보증금 | 437,000,000원 | 323,302,144원 |
| 2. 근저당 · 김현철 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 망 이재옥의 상속재산 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,401,856원 이후 매각대금 전부가 임차인 배당에 사용되며, 임차보증금 부족분 113,697,856원이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 김현철 근저당권은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 지상5층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 사당초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 지하철 2호선·4호선 환승역인 사당역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 223.1㎡, 공시지가 5,611,000원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 확인 거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본 수를 함께 감안해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 328,704,000원은 최근 시세의 80.2%이지만 대항력 임차인 인수형이라 가격 판단 기준이 아닙니다.
- 실질취득 기준. 이 사건은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 입찰 상한은 약 437,000,000원의 실질취득 구조를 놓고 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이문권 보증금 437,000,000원, 전입 2021.07.06., 점유개시 2021.07.02., 확정일자 2021.06.08., 배당요구 2024.01.15.를 원문과 재대조해야 합니다.
- 배당 부족액 확인. 현재 회차 계산상 인수액은 113,697,856원이며 유찰 시 시나리오에서 인수액이 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 410,000,000원입니다. 실질취득 약 437,000,000원은 이보다 높아 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 특성. 총 8세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 실거래 한 건만으로 개별 호수의 상태·층·수리비까지 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “328,704,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 함정은 숫자가 아주 선명합니다. 감정가 410,880,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 328,704,000원으로 내려왔지만, 그 전에 이문권이 대항력을 갖췄고 보증금은 437,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 113,697,856원은 매수인이 인수할 수 있고, 추가 유찰 시에는 인수액이 더 커집니다. 결국 낙찰가가 싸지는 만큼 권리 부담이 늘어 실질취득은 약 437,000,000원에 묶입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 410,000,000원입니다. 전체 평균 406,750,000원보다 최근 가격이 1.1% 높아 급격한 하락 추세는 아니지만, 실질취득 약 437,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “유찰돼도 대항력 임차보증금 때문에 실질비용이 잘 내려가지 않는 물건”으로 봐야 합니다. 권리 난도가 높고 가격 메리트도 확인되지 않아 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
