울산지방법원 2025타경1239. 울산 울주군 삼남읍 교동리 1558-1의 제1종근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 497.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이고 평지·정방형·소로각지 조건입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층으로, 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다. 매각물건명세서상 토지·건물 일괄매각이며 감정평가서의 지적개황도에 나타난 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)도 포함됩니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 과거 경남은행·울산축산업협동조합 관련 근저당들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.05. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 1,164,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.07.02. 국민은행이 임의경매를 신청했고, 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1239 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1558-1 제1동호 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1종근린생활시설 |
| 토지 | 497.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 · 외벽 판넬 · 내벽 판넬·내장보드 · 샷시창 |
| 소유자 | 김윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,269,303,200원 / 621,958,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 988,683,655원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ) 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 핵심은 국민은행 근저당
과거 설정됐던 경남은행·울산축산업협동조합 근저당은 각각 해지 및 말소등기를 거쳐 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 2023.09.05. 을구 17번 국민은행 근저당이 현재 말소기준권리이고, 그 뒤 2025.07.02. 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
이 사건은 감정가 1,269,303,200원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 621,958,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 435,370,600원, 4회 유찰 시 304,759,420원입니다.
다만 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 할인폭만 보고 시장가보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 제1종근린생활시설과 토지의 일괄매각입니다. 현재 가격의 적정성은 해당 토지와 건물의 실제 활용도, 점유상태, 상권과 현장 수요를 따로 확인해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 621,958,000원 | 613,338,420원 | 550,661,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 435,370,600원 | 428,616,894원 | 735,383,106원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 304,759,420원 | 299,692,788원 | 864,307,212원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행 측 미배당은 커지지만, 이 부족액이 곧바로 낙찰자 인수로 넘어가는 구조는 아닙니다. 데이터상 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건에서 가격 판단과 채권자 미배당 문제는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 621,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,619,580원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,164,000,000원 | 613,338,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 대비 미배당은 550,661,580원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 ‘교동리슈빌아파트’ 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 제1종근린생활시설이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층입니다.
- 토지. 497.3㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,098,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되며 지적개황도상의 제시외 건물 (ㄱ), (ㄴ)도 포함됩니다. 현장에서 위치·규모·이용상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근 근린시설·토지의 실제 거래와 임대수익 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로2류 접합 조건이 실제 계획하는 용도에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 국민은행 근저당과 경매개시결정, 과거 말소등기, 매각물건명세서를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 49%라는 숫자만 보고 사는 물건은 아니다
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준은 국민은행의 1,164,000,000원 근저당이고 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 과거 근저당들도 이미 말소돼 있습니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 활용에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 제1종근린생활시설과 토지를 함께 인수하는 구조입니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 “권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단” 이 사건을 보는 가장 보수적인 결론입니다.
