울산지방법원 2025타경1293. 울산 동구 방어동 대호하이빌2차 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 136,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 95,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.02.12 국민은행 근저당 92,400,000원으로, 이것이 말소기준입니다. 이후 설정된 동구 압류, 롯데카드 가압류, 경매개시결정, KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유관계는 현재 원관희·원수경·원수연·원은경의 공유 형태입니다. 원관희는 기존 지분과 상속지분을 합쳐 등기되어 있고, 나머지 공유자는 각 8분의 1 지분입니다. 2020.07.30 상속에 따른 지분 이전등기는 2025.12.08 접수됐습니다. 권리 자체보다 입찰자가 주의할 부분은 점유·인도 상태와 실제 임대관계 확인입니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1293 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1094-3 대호하이빌2차 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 76.45㎡ · 철근콩크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 원관희, 원수경, 원수연, 원은경 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 76,364,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 2019년 국민은행 근저당이 기준
말소기준은 2019.02.12 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 92,400,000원이며 채무자는 원관희입니다. 그 뒤의 동구 압류와 롯데카드·KB국민카드 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.06.14 국민건강보험공단 압류는 2025.04.21 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본은 한 건
대호하이빌2차는 총 8세대, 사용승인 기준일은 2002.03.28이며, 대상 면적은 76.45㎡입니다. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2023.03 한 건으로, 1층이 140,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 76.45㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 비교 기준 | 76.45㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 95,200,000원은 이 비교가격의 68.0%입니다. 감정가 136,000,000원도 해당 거래가격보다 낮습니다. 다만 최근 확인 가능한 실거래가 2023.03 한 건뿐이어서, 이를 현재 시세 전체로 단정하기는 어렵습니다. 따라서 “68%이니 무조건 싸다”보다 가격상 여지는 있으나 현재 호가·추가 거래를 별도 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 18,857,785원 | 686,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 9,744,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 121,002,694원 중 93,086,400원이 배당되고, 미배당액은 27,916,294원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 27,916,294원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 55,962,215원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 75,594,359원 | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당이 92,400,000원 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 국민은행 배당이 65,040,479원, 3회 유찰 시에는 45,408,335원으로 줄어듭니다. 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 화암초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 512.7㎡, 지목 대, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 882,300원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건뿐이라 가격 검증 폭이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 원관희·원수경·원수연·원은경 공유로 등기돼 있으므로 인도 과정에서 실제 거주자와 점유자를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래는 2023.03의 140,000,000원 한 건입니다. 현재 호가와 주변 다세대 거래를 추가 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자에게 미배당이 생기더라도 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.07.06입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증이 마지막 단계
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.02.12 국민은행 근저당이고, 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 숫자만 놓고 보면 눈에 띕니다. 감정가 136,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 95,200,000원으로 내려왔고, 확인 가능한 76.45㎡ 실거래 140,000,000원의 68.0%입니다. 다만 그 실거래가 2023.03 한 건뿐인 소규모 다세대라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 권리는 단순하고 인수도 없지만, 최종 응찰가는 현재의 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 결정하는 물건입니다.
