31,850,000원
울산지방법원 2025타경1319. 울산 중구 성안동 ‘성벽베고니아하우스’ 1층 103호, 전용 35.19㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 65,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 31,850,000원까지 내려왔습니다. 하지만 등기상 을구 9번 최동규 전세권 65,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 31,850,000원짜리 다세대로 보면 안 됩니다.
현재 매각가를 31,850,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 973,300원을 제외한 30,876,700원이 전세권에 배당됩니다. 전세금 65,000,000원에서 이를 빼면 34,123,300원이 남습니다. 매수인이 이 미배당 부담을 인수한다고 보면 낙찰대금과 합친 실질취득 부담은 65,973,300원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 전세권의 미배당분이 커지므로, 총부담은 오히려 약 6,500만원 수준에 고정되는 구조에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 388-2 1층 103호 · 도로명 울산광역시 중구 함월21길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.19㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층 103호 |
| 소유자 | 박상섭 · 2025.01.14 소유권이전(2025.01.13 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 31,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최동규 / 65,000,000원 |
| 핵심 인수권리 | 을구 9번 전세권 · 최동규 · 전세금 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 6,500만원이 남는다
말소기준은 2025.01.14 중구(울산광역시) 압류입니다. 이보다 앞선 2022.03.30 접수 최동규 전세권 65,000,000원은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다. 반대로 말소기준 이후의 2025.08.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 김동욱 전세권 32,000,000원, 새중앙새마을금고 근저당 30,000,000원 및 120,000,000원, 한국토지주택공사 주택임차권 50,000,000원 등이 있었지만 모두 이미 말소된 이력입니다. 현재 판단에서 가장 중요한 것은 과거 권리가 아니라 지금 살아 있는 을구 9번 전세권입니다.
② 점유·전세권 — 임차인 신고보다 등기된 전세권이 핵심
별도 임차인 신고는 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 있고, 등기부에는 최동규 명의의 전세권이 현존합니다. 전세금은 65,000,000원, 범위는 해당 주거용 건물 전부, 존속기간은 2024.02.24까지로 기재되어 있습니다.
| 권리자 | 권리 | 금액 | 말소 여부 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 최동규 | 을구 9번 전세권 | 65,000,000원 | 인수 | 현재 배당가정상 미배당 34,123,300원 |
매각물건명세서상 해당 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 배당가정에 따른 산술값이며 실제 배당 결과에 따라 변동할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 70%가 아니라 실질취득 약 145%
성벽베고니아하우스는 14세대, 2001.08.24 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 35.19㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2026.01 2층이 45,500,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 45,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.19㎡ | 2 | 45,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.19㎡ | 1건 | 45,500,000원 |
표면 최저가 31,850,000원은 최근 거래가의 70.0%입니다. 그러나 이 비율은 선순위 전세권 인수를 제외한 숫자라 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담 약 65,973,300원은 최근 거래 45,500,000원보다 약 20,473,300원 높고, 비율로는 약 145.0%입니다. 감정가 65,000,000원 자체도 최근 거래의 약 142.9% 수준입니다.
④ 유찰해도 총부담이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 미배당 전세금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 31,850,000원 | 30,876,700원 | 34,123,300원 | 65,973,300원 |
| 3회 유찰 시 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 43,506,310원 | 65,801,310원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 50,074,418원 | 65,680,917원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 22,295,000원, 15,606,499원으로 내려가도 전세권의 미배당액은 각각 43,506,310원, 50,074,418원으로 늘어납니다. 결과적으로 총부담은 약 65,000,000원대에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서는 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 973,300원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 최동규 | 65,000,000원 | 30,876,700원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 최동규 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 130,000,000원 중 예상 배당은 30,876,700원이고, 총 미배당은 99,123,300원입니다. 특히 전세권 65,000,000원 가운데 현재 배당가정상 34,123,300원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국방송통신대학교 울산지역대학 동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야, 농경지가 혼재합니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층 103호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 319.7㎡, 지목 대, 완경사의 세로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 도로는 소로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,084,000원입니다.
- 환금성. 14세대 규모이고 최근 12개월 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태이므로 매각·재매각 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수부터 확인. 을구 9번 최동규 전세권 65,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세 내용을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 최저가로 수익성 계산 금지. 31,850,000원이 아니라 현재 배당가정상 인수잔액을 더한 약 65,973,300원을 출발점으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 전세권 미배당이 커져 실질취득 부담은 약 6,500만원대에 머뭅니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 45,500,000원 1건뿐이므로 한 건의 거래를 확정 시세처럼 보지 말고 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 평가되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권 접수사항 대조. 등기부의 을구 9번 전세권 접수일과 매각물건명세서 기재 내용을 입찰 전 원본 서류에서 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “인수 후 총액”을 보라
감정가 65,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 31,850,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 최근 실거래 45,500,000원과 비교해도 표면상 70.0%입니다. 그러나 이 사건에서는 선순위 전세권 65,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 현재 배당가정상 전세권 미배당액 34,123,300원을 더한 실질취득 부담은 약 65,973,300원 — 최근 거래보다 약 45% 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 전세금이 늘어 실질취득은 계속 약 6,500만원대로 수렴합니다. 여기에 14세대 다세대주택, 최근 거래 1건, 이미 2회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가에는 할인처럼 보이지만, 인수를 포함하면 최근 시세 이상입니다. 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 전세권의 실제 인수·배당 범위를 원본으로 확인하는 데 있습니다.
