울산지방법원 2025타경11860. 울산 중구 서동 혁신센트럴시티 지하1층102호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황은 공실입니다. 권리의 기준점은 2017.01.26. 설정된 하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤인 2025.06.02.에 접수됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성과 환금성입니다. 이미 2회 유찰되어 최저매각가가 109,270,000원까지 내려왔지만, 감정평가서 자체가 주변 상가 미활성화와 낮은 경락가율을 주의사항으로 적고 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 호실표시가 없고, 경계벽과 건축물현황도로 위치를 특정하고 있으므로 응찰 전 현장과 도면 대조가 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11860 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-5 혁신센트럴시티 지하1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 정용수 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 헐미스매니지먼트컨설팅대부 유한회사 / 380,539,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 30% · 32,781,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
임차인 없음. 현황은 공실이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2017.01.26. 하나은행 근저당권이며, 이후 근저당권은 2025.04.22. 유에이치케이제오차유동화전문유한회사와 헐미스매니지먼트컨설팅대부유한회사로 순차 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.06.02. 접수돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 109,270,000원으로 감정가 223,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 76,489,000원, 4회 유찰 시에는 53,542,300원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가서가 주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역이라고 직접 적고 있습니다. 따라서 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”는 식의 판단은 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,329,780원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 106,940,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 420,000,000원 중 106,940,220원이 배당되고, 미배당은 313,059,780원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다. 지하1층으로 등재돼 있으나 경사지에 건축되어 남동측 도로에서 보면 전면이 1층처럼 보입니다.
- 입지. 울산 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·상가·주택·근린생활시설과 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 토지는 남동측 폭 33미터, 북서측 폭 16미터 도로와 접하며 북동측으로 폭 6미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며 소로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,536.4㎡, 공시지가 2,891,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 환금성. 감정평가서에는 “주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역”이라고 명시돼 있습니다. 이미 2회 유찰된 현재 상황과 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 현장 호실표시가 없으므로 경계벽·건축물현황도·실제 점포 위치를 응찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 현황은 공실로 조사됐지만 폐문 상태로 설비 상세 확인이 제한돼 있어 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 재매각 보증금. 최저가 109,270,000원의 30%인 32,781,000원이 매수신청보증금입니다.
- 낮은 경락가율의 이유. 단순 유찰 횟수보다 주변 상가 미활성화라는 감정평가서의 경고 문구를 우선해서 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.01.26. 말소기준 근저당, 2025.04.22. 채권이전, 2025.07.21. 근저당권부채권 질권설정까지 최신 등기와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 상가”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 현황은 공실이며, 현재 최저가를 전제로 한 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매 투자에서 인수금이 없다는 사실과 물건의 가치·환금성이 좋다는 사실은 별개입니다.
이미 감정가 223,000,000원에서 2회 유찰돼 109,270,000원까지 내려왔고, 감정평가서 자체가 주변 상가 미활성화와 낮은 경락가율을 경고하고 있습니다. 게다가 재매각으로 보증금은 30%, 현장 호실표시는 없어 위치 특정도 직접 확인해야 합니다. 결론적으로 권리는 통과지만 물건성과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 근린시설입니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸졌는가”보다 이 점포를 실제로 어떻게 확인하고, 다시 팔거나 사용할 수 있는가입니다.
